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美国买房用现金买房好还是贷款买房好?

来源:北美购房网作者:万枫博客时间:2015/7/27

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在美国买房,到底是全款现金买好?还是贷款买房好?财务杠杆是一把双刃剑,在市场向上的时候,它对你有利,当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以,你必须是在判断市场是向上的情况下,才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行,是考虑要不要买的问题,而不是用现金买还是贷款买的问题。

美国买房用现金买房的好处:1. 可以快速成交过户,有利于谈判时压低房价;2. 如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流(并不代表有盈利)。

美国买房用现金买房的坏处是:1. 没有利用杠杆作用,是一种低效率的操作;2. 机会成本太高,把大量现金捆绑进不动产,失去投入另外高回报的项目的机会;3. 所有风险自担,没有拍屁股走人的可能;4. 没有享受利息免税的好处;5. 捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑,通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ,你进不动产的现金损失是每年 3% ,需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。


美国贷款买房的好处:1. 利用了杠杆作用,是一种高效率的操作;2. 机会成本低,可把剩余现金投入另外高回报的项目;3. 银行和个人共同承担风险,万一情况不妙,可以屁股走人,只损失头款;4. 享受利息免税的好处;5. 通胀是你的朋友。
你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * ( 1 - 免税率) - 通胀率。假如贷款利率 6% ,通胀率为 3% ,利息免税回报为 30% ,你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式,切记。注意,要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话,你就等于白借钱了,这个道理很多人不明白。


美国贷款买房的坏处:1. 不利于谈判时压低房价;2. 如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流(并不代表没有盈利,这个不在这里讨论);3. 高杠杆带来的高风险。

 

 

 

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标签:美国买房贷款

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