一. 什么是过户费?

过户费(Closing Costs) 是产权从卖家转移到买家过程中涉及费用的总称。美国住宅地产的过户费因售价、地理位置、所在州、时间等因素有很大差异, 平均总费用为$3700, 在房价的5%内浮动。与现金买家相比，贷款购房的投资者需要缴纳的过户费也会更多、更复杂。

二.美国房产过户费用有哪些?过户费包括四个个部分:

<与贷款有关的费用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 贷款银行预收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 预付一个月的贷款利息

3 贷款保险的总数大约1.5%

4 一年房屋保险

< 中间帐户预扣款(Reserves Deposited withLender)

1 预扣两个月的房屋保险费

2 预扣两个月贷款保险

3 预扣两到七个月的房地产税，取决於过户月份

< 与产权有关的费用(Title Charge)

1 过户律师费(Settlement Fee)

2 产权检查费(Title Search)

3 银行产权保险(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主产权保险(Owner’s Coverage)

< 公证等其他费用

1 政府登记税和过户税(Government Recording andTransfer Charges)

2 登记费(Recording Fee)

3 市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)

4 州过户税(State Tax/Stamps)

5 州登记税(State Recordation Tax)

各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分。

三.美国房产过户前准备？

<过户前一个星期：

1 买主须落实房屋贷款。

2 如果房贷利率还没锁定(Lock)，要马上锁定，以免过户时来不及办理。

3 还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。

<过户前几天：

1 买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时，查出来的问题的修理帐单(Repair Invoice)。

2 一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。

3 买主在过户前还要把房子重新检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。

<在过户的前一天

1 过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票(Casher Check)。

2 现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。

3 过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

四.过户时要带什么?

1 美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。如果没有，绿卡或护照等也行。

2 还要带银行开的现金支票和私人支票。

五.那么在过户日都会做些什么事情呢？ 总的来说有以下这些：

1 在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）。

2 卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方。

3 产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册。

4 卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项。

五.关于在过户当天是有谁来主持?

1 一般来说都是由第三方——产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。

2 在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作“结算公司”（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（大多数时候也包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。

3 付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

4 一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般 2-4 周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大量裁员，而有的地方房产市场的交易量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要 6-8 周。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是房子的拥有者了。

5 可以说，完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要保管。业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。

六.美国房屋过户时买家注意事项?

买卖合约上规定的房屋过户日期即将来临，买家在过户前需要做好准备工作，以保证房屋交易顺利完成。房屋过户前的大部分工作都是由办理过户的产权公司及贷款公司来完成，但买家需要注意各项工作的核实，尤其对於没有地产专业人士协助的买家，过户前的准备工作更显重要，任何遗漏的准备工作都可能会对房屋过户造成影响，以下列举房屋过户前的重要步骤供买家参考。

1 产权报告：买家需向产权公司了解房屋产权是否清楚，除了正常的房屋抵押贷款外，所购买的房屋有否其他负债。另外房屋的所属土地有否被他人占用。有不少房屋在办理产权调查的过2 2 程中发现产权有其他负债或产权不清的情况。

2 重新验屋：买家在过户前应要求重新验屋。其目的是检查房屋在过户前的状况。如在之前验屋时发现的问题，卖方有否完成修理，修理後的状况是否满意。买家可自行对电器设备进行测试。测试项目包括空调、雪柜、电炉、洗碗机、洗衣及乾衣机等。如发现有问题，买方可和卖方即时磋商来解决，解决办法或请律师依照合约规定。

3 贷款费用及利率：房屋过户前，买方会收到由产权公司提供的一份过户及贷款费用清单(HUD1)，买方应逐项核对各项收费是否正确。其中有否遗漏买方之前支付的订金，是否包括有卖方尚未支付的地税(付给买方)。另外，买方最好和贷款公司核实所申请的贷款计划、贷款年限及贷款利率，以免在房屋过户时才发现贷款文件上的内容和贷款公司的承诺有太大的出入。

4 银行存款：买家应在房屋过户前核实自己银行帐号内的存款是否能够支付所有的过户费用。以免在过户当日才发现银行存款不足以支付房屋的过户费用而陷入尴尬的局面。

5水电设施：买家在过户前可提前通知电力公司、电话公司及供水公司办理开户或转户手续，以保证房屋过户後所有设备的正常运转。

6 最後，如一切都已准备妥当，买家切记要带备个人身份文件(驾驶执照或护照)及现金支票前往律师楼办理房屋过户手续。

七. 如何用过户费减税?

购房者可以通过填写IRS 报税表格Form 1040 中的Itemized deductions (列举扣除额) 来降低过户费总额，达到减税目的。由于必须在标准扣除额(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列举扣除额) 两者中选择其一，您需要计算好何种报税方式最优。

<可以减税的条目

1 房屋贷款利息 (Home Mortgage Interest)。可以在贷款机构提供的“房屋贷款利息声明(Mortgage-interest Statement)” 上找到。

2 个别房地产税。

3 在房地产税单上显示的、贷款机构从产权公司向税务机构支付的金额。

4 消费税(Sales Taxes)。

5 抵押贷款保险费(Mortgage-insurance premiums): 低收入购房者才会涉及的、首付低于20%的FHA贷款。

6 贷款点数(Discount Points)。

<关于 “贷款点数” 的特别说明

如果满足以下条件，您可以在报税时减掉该年全部的“贷款点数”金额，或在贷款年限中逐渐减掉。

1 贷款用于购买自住房。

2 支付“贷款点数” 这种行为在投资者所在地区很常见。

3 “贷款点数”的金额未超过该地区平均值。

4 “贷款点数” 不用于替代其它费用，如: 地产估价费、房屋检查费、律师费、房产税等。

5 买家在过户时或之前支付的金额+卖家所付的金额至少要等于“贷款点数”。

6 贷款用于购买或建造自住房。

7“贷款点数” 是以贷款本金的一定比例计算出来的。

8买家缴纳的“贷款点数” 显示在过户明细表(Form HUD-1)上。

<不能减税的过户费

1 火灾保险。

2 过户前，卖家在新家居住时缴纳的水电费、服务费、及租金。

3 贷款/重新贷款(Refinance) 涉及的费用, 如: 信用报告、贷款预计费用和贷款机构的评估费。

4 某些房地产税: 服务费(如: 垃圾回收、供水、排污等)；政府用于使地产增值的税费(如: 修建学校、道路、公园等), 印花税和HOA物业评估费。

<减税所需文件

1 Form 1040 (个人所得税表)

2 Form 1098 (房屋贷款利息表)

3 Property tax bill (房产税单)

温馨提示：

以上与报税相关的知识仅供参考，具体问题请咨询我们美国团队的资深华人会计师。无论您打算何时入市，都要提早做好资产规划准备，在看房前完成转款手续，以免与心仪的地产失之交臂。