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美国房产经纪人为何会受人尊重?

来源:作者:北美购房网时间:2016/12/8

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国内房产中介一直以来都存在诸多问题,包括乱收费现象严重、存在霸王条款、资金监管过程中违规操作、隐瞒房屋真实情况,甚至还存在房源造假、吃差价、散播谣言等乱象。

例如在购房过程中,房产中介帮助购房者办理手续,是很多购房者会选择的服务。各家中介公司都收取中介费、服务费这两笔费用,基本上价位相差不多。然而,办理一笔贷款,中介公司该收多少钱?并无明文规定。此外,中介费本身弹性很大,不少经纪人“看人索价”,购房者并不清楚收费标准。

而且,在国内,房产中介这个行业,长期以来就存在许多“痛点”,很多人对中介评价不高,觉得素质良莠不齐,而执业的门槛以及行业的地位也不算高。

在乱象丛生的背后,除了是中国房产中介行业的起步晚和处于初级阶段的原因外,还有从业者们没有受到严格和明确的行业规范制约的原因。

但在大洋彼岸的美国,房产经纪人却是个非常受人尊重的行业。同是房产经纪人,为什么中美两国会有如此大的差别呢?让我们来了解一下美国房产经纪人的具体情况,就知道差别在哪里了。

一、美国有完善的经纪人发牌以及执业资格的考试制度

在美国要成为一个合格经纪人,首选要经过房产金融、房产估计原理等12项专业课程的考试。美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,是美国最重要的一项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

二、美国房产经纪人的分类具体且清晰

美国的房地产经纪人一般分为:经纪人(Broker)、伙伴经纪人(Agent)和销售员(Salesperson)三类。

经纪人(Broker)是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。

伙伴经纪人(Agent)是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业,而选择在另一个经纪人(Broker)的名下从事销售工作。

销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业,只能在经纪人手下工作。

三、什么样的人可以成为美国房产经纪人?

1、经纪人(Broker)的资格:

(1)年满19岁及以上;

(2)已取得Agent牌照并有4年以上的从业经验证明;

(3)无犯罪记录;

(4)完成规定课程学习;

(5)通过州政府组织的经纪人Broker发牌考试。

2、伙伴经纪人(Agent)的资格要求:

(1)年满19岁及以上;

(2)有注册经纪人(Broker)担保;

(3)无犯罪记录;

(4)完成规定课程学习;

(5)通过州政府组织的经纪人Agent发牌考试。

四、美国房产经纪人的牌照不是想拿就能拿

在美国,所有从事房地产经纪活动的经纪人都要完成多门学科并通过考试,合格后再通过美国联邦调查局的背景调查,签约经纪公司才颁发执照,取得房地产执照后才能从事经营活动。

取得执照就叫做“执照地产经纪人”(licensed real estate agent),一般agent需要挂职在一家经纪公司。之后经过四年以上实践工作才可以拿到broker执照,这时才可以自己单独开经纪公司。

美国房产经纪人牌照分为两种:一是Broker牌照,二是Agent牌照。

申请人申请牌照时,除提供考试成绩外,还必须提供完成法定课程和课时学习的证明,如果是申请agent资格,申请人要提供注册经纪人(Broker)的担保书;如果是申请broker资格考试,则要提供工作经验证明,要达到规定的经验分数。经审核符合条件后,方能取得资格。

取得牌照和资格以后,并不代表可以永远享有这个资格,因为这个牌照是有期限的。经纪人的执照有效期是两年,两年后申请换发,申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后,或者有律师牌照,才可以免除参加继续教育。

五、美国的买卖双方都要有自己的经纪人

美国房屋的买卖双方分别有自己的经纪人,双方的房产经纪人用自己的专业知识为客户争取最大利益,工作体面,收入高。

在美国,待售的房子都会发布在住房资源共享系统上,房源对所有经纪人开放。不过待售房源也分好几种类型。比如open house,一般来说随时可以进去看房,房子里会有卖方经纪人接待看房者;有的房子里没有人,称为key call,房门钥匙通常放在大门上挂着的一个带电子锁的铁盒子里,需要买方经纪人拿电子钥匙打开盒子取出房门钥匙,然后开门带客人进去看。

这里要说明的一点是,美国的持证房地产经纪人手里都有一个外观像遥控器一样的电子钥匙,在电子钥匙上输入不同密码,就可以取得房门钥匙,打开其代理区域内大多数房源的门。每套房源铁盒子的电子锁密码会在网络上每天更新,并且每次买方经纪人打开一套待售房源的电子锁,该房源的卖方经纪人手机上就会收到提示,显示是谁开的锁。这是大数据在二手房交易中一种非常便捷的运用。

其实,每套房源的具体情况都是透明公开的,在网上都可以查到,比如房子的建造年代、买进卖出过几回、每次销售的价格是多少、维修情况等等,买房者自己做点功课都能了解到。不过因为美国楼市比较成熟,不像国内那么大起大落,因此杀价通常也不会太多。

房价谈妥后,买方经纪人会帮客户向户籍公司认真调查房源的产权和抵押情况,并联系专业机构做房屋状况检测,如果房屋的水、电、气和结构等有损坏或老化的,由卖方出钱修复,该换的换,该修的修,保证房子交到买家手里时是完好的。

六、很多美国房产经纪人选择干一辈子

在美国的房地产市场,住房资源共享系统是核心。因为全社会的资源实现了共享,所以对经纪人个人的素质以及服务能力有很大的要求。在美国买卖双方一般都会委托给各自的房产经纪人,很少出现跳单情况,因此经纪人也会全心全意为客户争取利益。服务质量高的经纪人,口碑好,自然老客户就多。资源积累的多了,行业内的名气大了,就会有越来越的客户,因此很多美国房产经纪人会一辈子都从事这个行业。

美国很多小区没有物业,业主们入住后碰到一些居住上的麻烦事,通常会找当初的经纪人帮忙解决,特别是落脚到一个新的城市,经纪人能够通过自己的专业素质和经验帮助住户迅速熟悉这个城市,因此双方之间的关系会变得像朋友一样,互相信得过。而客户的忠诚度也很高,一般买卖过一次房子后,感觉不错的话,以后都会认准同一个经纪人买卖房子。经纪人即使老了干不动了,也可以子承父业,把自己的儿辈引荐给客户。

编后记

当然,美国的房产经纪人也有自己的酸甜苦辣,在从事这个行业之初,也有很多茫然和不知所措,但是每个人都有一个成长的过程,都会在一步一个脚印的踏实中走出不同的人生。明天,我们将推送一篇来自美国房产经纪人心声的文章,希望大家到时阅读和分享,谢谢!

 

 

 

 

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