有这么一家公司，1994年在车库里创办，仅靠购买办公楼出租，发展成市值180亿美元的纽交所上市公司，过去20年投资回报远远高于巴菲特，你会不会觉得不可思议？ 

这家公司就是Alexandria Real Estate Equities  

假设你在1998年投资1万美元，分别投资到Alexandria和巴菲特公司，然后这期间把所有的分红再买成股票，投资巴菲特公司，现在变成7.2万 美元，投资Alexandria，现在变成11.3万美元。

和大部分的地产开发商不同，Alexandria不太做住宅及零售商业的开发，他们专注于生物制药和高科技的实验室、办公楼群开发；擅长将办公楼翻新改造，然后精细化运营并出租给高科技企业。

他们的核心理念来自于哈佛大学经济学家Machael Poeter提出的集群理论：互相联系的公司、上下游企业和科研机构聚集在同一个地域，将丰沛的资源和产能聚集到一起，可形成独有的竞争优势，从而在某一行业占据关键位置。

美国的硅谷（计算机）、荷兰的鹿特丹（物流）、印度的班加罗尔（软件外包）、

美国的好莱坞（电影制作）、法国的巴黎（时尚用品）都是非常著名的集群典范。

 Alexandria旗下物业主要在：麻州的Cambridge、旧金山湾区、加州的圣地亚哥、北卡罗来纳州的“金三角”、西雅图(投资)(房价)(房产)(投资)的联合湖、纽约的曼哈顿...

下面介绍Alexandria持有的典型物业 

2016年花费7.25亿美元

收购MIT旁的One Kendall Square

总共7栋大楼

64万平方英尺

2019年花费1.43亿美元

收购西雅图联合湖3英亩地块

615 Dexter Ave. N

2019年花费2.91亿美元

收购PaloAlto SSL拥有的办公楼

SSL是成立于50年代的老牌军工企业

主营业务是研发制造卫星系统

客户包括了各国军方政府和大型商业集团

这片办公楼群建于60年代

占地24英亩

紧邻Google的物业

Alexandria的策略是长期持有物业

出租给优质行业租客

签订长期租约

平均租约为10年

平均每年租金上涨3.5%

出租率高达97%

很多公司只是账目赚钱却从来不分红，Alexandria在过去23年每个季度都分红，无一例外。

除了医药和生命科学巨头Google、Amazon、Microsoft也都是它的租客。  

Alexandria不仅仅是一个房东，它深入分析每个租客的独特需求，为每个租客量身定制办公室，所以租客迁出率极低。

Alexandria还为它的租客提供风险投资，它目前已经是美国在医疗领域最大的风险投资公司，总投资额超7亿美元。

巴菲特曾经说过：“投资成功的秘诀，不是最好的情况下赚多高的回报，而是最差的情况下不要亏损。”

长期持有的商业地产，即使在最差的情况下，也仍然可以获得3%-6%的租金净收益，加上土地的升值，再加上银行贷款杠杆，年化10%以上的回报，并不难实现。

这才是商贾巨富热衷投资商业地产的原因。

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