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底特律房地产投资现状:烫手山芋还是香饽饽?

来源:http://finance.yahoo.com/news/scams-ignorance-burn-foreign-buyers-detroit-properties-113028642--sector.html作者:北美购房网时间:2015/12/11

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中国的一个电视节目曾报道,“只用买一双鞋的钱,就可以在底特律买一栋房屋”。这个宣传激起中国买家抄底底特律的豪情。他们认为,底特律经济已经跌入低谷,之后情况会有所好转,此刻是绝佳的购房时机。      

然而从目前情况来看,事实并非如此。据一位房地产经纪人称,投资者购买的房屋大多情况十分糟糕,若不花高昂费用修缮根本无法居住或者出租。这样一来,投资者回报收益将会承受极大的风险。Denovo Real Estate的联合创始人Darin McLeskey表示,最近有很多投资者遇到问题都来向他求助。

由于底特律去年才解除破产保护令,房地产市场此刻如果出现问题,就会导致房产税收入下降,城市不再宜居,从而阻碍经济复苏。密歇根民权研究理事会(Citizens Research Council)公布数据显示,由于受人口流失以及08年经济危机的后续影响,相比2006年1.83亿美元的房产税收,2014年仅为1亿美元。

房地产网站Zillow数据显示,底特律错过了05年左右房地产市场发展的繁荣时期,并且在全国经济低谷时受创尤为严重。之后大量的欺诈性信息和不规范的制度使得这里的房地产市场发展滞后,仅有少量人士会选择在此投资。

住在Bristol 附近的Des Curtis认为,这里的投资情况并没有想象的那么好。他曾于2011年花费4.5万美元在底特律购买房屋,希望获得稳定的租金收益。但是房屋情况糟糕,无法出租。此次投资给他的教训是:在底特律重组之前,远离这个城市。

制造出租假象

2013年作为原告代理律师起诉物业公司Metro Property Group LLC的Debbie Schlussel表示,太多的欺骗性消费已经使“底特律逐渐枯萎,人们厌恶感上涨”

本案中,Metro公司被控告在底特律地理位置偏僻的地方以500至5000美元购买房屋,尽管知道这里很难出租,还是以高达5万美元的价格出售给投资者。并且做出欺诈性担保,在规定期限内未能及时修缮,制造房屋出租假象。

法庭文件中,Metro公司宣称大多数投资者对投资回报率以及提供的服务都很满意。但是一位法官认为Metro公司以及其他相关被告应赔付被告62.5万美元。

由于许多交易是通过知名公司或者中介机构进行,并不能找到确切的外国投资数据。然而,路透社采访过的7家房地产中介中,有6家都表示国外需求逐步降低。

Zillow数据显示2015年第一季度底特律房地产市场现金购买仅占45%,而2011下半年为74%。房地产网站Trulia数据显示,今年11月份海外投资者搜索底特律房地产的比率从2014年2月份的10.1%下降到6.2%。

“各个国家都存在大量的欺骗性宣传,诱导投资者购买底特律的房子。”Wayne County助理检察官Mariam Bazzi表示她所在的办公室已经成功处理了一起涉及外国投资者的案件,目前正在调查另外一起。但是底特律市长办公室的一位代表并未对此做出回应。

街区纵横

底特律和别的城市不一样,在这里富丽堂皇的别墅可能和简陋陈旧的破屋相互交纵。例如,Palmer Woods都铎式风格的房子和Woodward Avenue荒废的旧屋仅隔几个街区。尽管过去几年房价上涨,但在全美50个大城市中依旧最低。

加拿大工程师Hamid Shad在一次电话采访中表示,“底特律是发达国家中房价最低的城市,在这里你可以花不到1万美元就购买一栋3卧的独立别墅。”这里的房价随着小区环境,街道位置以及房产情况而改变。一些地区房屋销售停滞,一些地区却收获颇高。对于机敏的投资者来说,这里有大量的机会,但是对于准备不充分的,这里遍地都是陷阱。

Zillow数据显示,目前底特律房价中值稍有反弹,从2012年的3.73万美元上升到今年10月的3.98万美元,但是仍低于2005年12月的7.95万美元。在Troy和West Bloomfield等较富裕的地区,房价达到26万美元左右,但仍远低于旧金山的110万美元。

经纪人称一些国外投资者由于自身缺乏经验以及中介公司误传房产信息和过度承诺租金回报,对于在底特律的投资正焦头烂额。他们一般很难找到能够信任的承包商或者物业公司。

来自阿姆斯特丹(Amsterdam)的投资者Edwin Schouten发现在底特律投资的房子并未出租并且遭到损坏,对此大为震惊。“让我气愤的是房屋长期空置,杂草丛生。”经纪人表示,很多投资者从未到过底特律,并不知道也许购买的房屋位于人烟稀少,早已荒废的街区,以及购房的其它相关问题。

StrategyProperties.com网站的创始人Michael Jordan估计,2013至此海外需求下降了三分之一,大多数投资者在售房的时候都会发现自己有所亏损。

但是据底特律一家产权公司的职员称,外国投资者仍然热衷于底特律,只是变得更机敏了,他们会选择值得信任的中介并且也已经开始“真正赚钱”。来自香港的Joseph Hung就是其中的一名投资者,他用15.5万美元投资了4处房产和1块地皮,目前估值约20万美元。他相信底特律房地产市场迟早会复苏的。

“任何投资都会有风险,而选择投资底特律可能是一场赌局,烫手山芋还是香饽饽,我们还得通过时间来验证。”

 

 

 

 

 

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