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美国政府对土地的管辖权力

来源:http://www.szhome.com/new/NewsWindow/zhuanti/1012/1012-1.htm作者:北美购房网时间:2015/11/22

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  美国是土地私有制国家,房地产市场完全按市场规律运作,政府对市场的干预很少,在房地产市场上,政府与所有其它业主一样,也是一个普通的业主,遵守同样的游戏规则。政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面:

  征税(taxation):政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一,也是调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税,可以调控土地的占用情况,阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国主要城市,随处可以见到一些没人住的破败房屋(称为弃屋),这许多是因为地税太重,业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”,最后这些土地将被收归国有。有些人继承了祖宗留下的大片土地,如果这些土地卖不出去,而且这些人的收入又不富有的话,最后也往往是因付不起地税,而不得不放弃产权,这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。地税一般归地方政府所有,主要用于教育开支,一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。

  警察权(police power):政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要,对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现,主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。

  强制征用(Eminent domain): 当为了公众利益征用土地时,在与业主谈判无法达成协议的情况下,政府可以向法庭申请强制征用,强制征用要符合三个条件:一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益,二是业主得到了合理补偿,三是已有足够的法律程序保护业主的权益。

  承受无人继承不动产的权利(Escheat):当房地产所有人死亡后,无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱,那么不动产将归政府所有。

  正是这些权力的行使才使房地产的运行规范化,更加有保证。

 

 

 

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