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美国购房首付贷款全攻略探讨分析

来源:http://bbs.us.fang.com/mgzy~-1/183166928_183166928.htm作者:北美购房网时间:2015/11/5

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        出国的华人都想在美国买房吧!今天就给大家介绍一下美国的房产地段吧!在美国买房,不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权。但美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后,外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。有很多朋友关注在美国买房首付及贷款的相关事项,今天就为大家一一解释。

  在美国,一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。在美国买房,不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权。每年政府按市场行情来估价,然后根据估价缴纳房产税,金额按照估价总值的1%~6%不等。美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后,外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。具体来讲,攻略包括以下几个过程:

  地段、地段、还是地段!

  繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location, Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。

  前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河,环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万美元左右!忙不迭把我家大掌柜叫过来,就在我们寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘: McDonough, GA,这是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!

  当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没有想到的问题,防止以后出现麻烦。

  交易当中最重要的是首付和贷款

  前几年房市牛的时候,贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然,很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款,20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子,意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。

  接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个金融指数的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。

  固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%到5%之间,不同贷款机构有所不同,折合年利率之后,还以刚才30万的房子为例,你的月供大约在1250到1350美元之间。

  贷款公司还会给你一些选项,最主要的是所谓点数,也就是你手头有现款可以付给银行,用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行,银行给你一个点数,你的利率会降低0.125%,算下来月供可以减少18美元左右,30年下来可以节省6480美元。

  过户的时候要支付贷款手续费,24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税,这个税多少各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费,还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益,则是从卖方那里拿的。按照美国的通例,卖方要从房价中拿出6%,平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候,或者竞争激烈的情况下,有时也会降低抽头的份额。

  如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。
 

,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资,建设和管理公共图书馆和公园、体育惩其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。

  该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右,认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。

  再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产说等,这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。

  这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账纪录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。

  由此可以看出在美国诚信是一种深入生活各处的评价体系。这也是与中国最大的不同之处。所以,从平时就注重个人诚信的积累,买房时“诚信为本”能帮你省大钱。

 2013年1月12日,新加坡政府出台新一轮的房产降温措施,这也是新加坡政府自2009年以来出台的第七轮房地产调控措施。

  新政内容如下:

  所有住宅

  额外买方印花税(Additional Buyer's Stamp Duty)全面增加5%到7%

  首次购屋永久居民和购买第二个住宅的公民也得支付买方印花税

  已有一份未付清房贷者及非个人购买者的房屋贷款与价值比率(Loan-To-Value)下调

  非首次申请房贷者最低首期付款现金从10%调高至25%

  政府组屋

  向金融机构借贷者:最高贷款与收入比率为30%

  向建屋局借贷者:最高贷款与收入比率从40%降到35%

  永久居民不能再出租整间组屋

  永久居民购买私宅后六个月内须出售组屋

  执行共管公寓

  新单位总分层面积限制在160平方米

  新建双钥匙单位只限多代同堂家庭购买

  工业厂房

  若在三年内转售,卖方得支付5%到15%印花税

  关于新政内容的一些注解:

  政府组屋:又称为HDB,由新加坡建屋局开发建设,占新加坡房地产市场总量的80%,属于政府福利房。分布在新加坡全岛各地,周边配套设施如学校、交通、商场、诊所等非常齐全。新加坡公民可以购买新房和二手房,单身新加坡购物者年龄限制至少35岁,可买的房屋大小有限制,只可以个人居住不可出租。新加坡永久居民可以购买二手房但不能购买新房。转售与出租政府组屋都必须满足最低居住期限(Minimum Occupation Period)的要求。外籍人士不可以购买政府组屋。

  执行共管公寓:家庭成员为新加坡人或新加坡永久居民,全家平均月收入不超过新币$12,000。购买执行公管公寓五年内不得转售或出租。

  私人房地产:政府开放地皮公开竞标,由私人房地产开发商建造。任何人士都可以购买,不限国籍,购买数量也没有任何限制。在转售与出租上也没有任何限制。

去年11月获批建设的新住宅数量稍有上涨,而较低的房贷利率和增长的人口意味着今年的数据将得到进一步的改善,整体形势呈缓慢复苏。

  澳洲统计局的数据显示,去年11月获批建筑数量增长了2.9%,比2011年同期多了13.2%。增多的获批建筑数量均来自多单元板块。该板块获批建筑数量在当月上涨了10%,全年增幅为36%。

  在澳储行积极刺激房地产市场以稳固经济的情况下,这项最新数据是利好消息。澳洲每年的住宅建设及翻新工程价值约为680亿澳元,差不多少年经济产量的5%。不过这个数额每年的波动很大,对经济增长造成的影响也很深。

  房地产市场的状况看起来很健康。在去年利率被数次下调之后,房贷利率目前远低于长期以来的平均水平。再加上房价稳定而收入水平又有所提升,使得更多人买得起房产。

  近3年来,澳洲人口的增速最快,因为这里吸引了许多有技术的移民。最新数据显示,澳洲人口在2010年6月至2011年6月期间增长了1.6%。

  纯海外移民增加了208,300人,年度增幅为22%,其中大部分人都想找个房子。房地产协会本周报道称,新住宅销售额在11月上涨了4.7%,连续两个月有所增长。

  2013年澳洲几大首府郊区房价增幅将达7%

  澳洲东部时间1月10日 澳洲地产市场在经历了2012年的低谷后有望重新复苏,2013年澳洲几大首府的郊区房价增幅甚至将高达5.5%~7%。

  央行或将在2013年再次下调利率,这一举动将推动房产销售及房价上涨。同时新建住宅类房产的短缺及澳洲人口的不断激增也将促使房价的进一步上涨。

  虽然美国的财政悬崖对澳洲经济带来的不利的影响,但澳洲经济已然度过了“不安”期。2013年影响澳洲的将是中国,中国的发展将牵动澳洲经济的发展。失业率升高及采矿业发展放缓是澳洲目前亟待解决的两大问题。

  问题依然严峻,但希望还在。澳洲现在有几大首府郊区正硝烟四起,这些地区的首置业者和投资商都在竞相抢购“潜力”房,这些郊区包括悉尼的St Marys、阿德莱德的Semaphore、北墨尔本、墨尔本的Ascot Vale、 Brunswick和Footscray以及泊斯的Embleton和Ashfield。这些郊区的房价将因此节节攀升。

  今年年初投资商下手的速度相对此时的股票市场而言似乎慢了一些,今年投资商瞄准的地产价位集中在45~70万澳元之间。

  2013年首置业者和投资商将处在不断竞争中,同时高端房产追求者以及小型房产追求者的新年新动向也将拉动房产销售及房价不断上涨。

  2013年澳洲东部的首府城市以及泊斯和达尔文的公寓、单元房以及联排别墅的房价将依然见涨,这些地区的此类房产都拥有完善的生活设施,而这也是人们趋之若鹜的最大原因。

  2012年澳洲的房租收益表现平平,今年或将见涨有望。去年悉尼公寓类房产的平均房租收益率虽然不到5%,但它的租房空置率很低,这意味着今年或将有所上涨。泊斯、达尔文和布里斯本和悉尼的情况相似,它们的平均收益率分别为5%、6.2%和5.5%。

  内陆的Bathurst、Orange和Wagga三个地区的房产投资商将拥有6%~8%的房租收益率。

        希望今天给大家介绍的这些内容对大家在美国买房有所帮助。

 

 

 

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