全球资产配置观念日益深入人心,越来越多的中国人热衷于投资房地产。联鸿海外表示,在投资美国房产时,投资人应该多研究和分析一些房地产相关的信息和数据,了解相关的税务问题,这样他们才会准确选择房产,得到较高的投资利润,在房市易动时,进可攻、退可守,给自己更好的投资保障。
美国房产投资需要注意什么问题?
如何判断房产是否值得投资?
投资房地产最重要的原则,就是风险系数要相对而言较低,即房租跟房价的比例要合理。要评价房产是否值得投资,最简单的算法就是把一年的房租除以房价,如果它的比例是超过银行存款的比例或银行贷款的比例,那它就比较值得投资。
打个比方,如果房价是15万元,租1200元,那一年就有1万4400元毛收入,减掉地价税、保险费、物业管理费、维修费,得到淨收入是1万1000元,那1万1000元除以15万的话,就有7.5%左右,现在在美国的房屋贷款利率约是4%,把钱放在银行的利息也只有1%,这就是很好的一个投资报酬率。当然也要确定这房子是要租得掉,即一年12个月里,至少要有11个月有租金收入,故房客也要经过信用审查才行。
联鸿海外表示,许多投资人会有这样一个误区,认为房价突然翻了一两倍,就是追进房产的好时机。于是将自己房产增值的钱再去跟银行融资,去投资别的房子。但是,其实人们最重要的是要租金与房价的涨幅是否相一致。如果上涨以前的房价是15万元,每个月可以收到1100元的租金,而房价涨到45万了,还是只能租1200元,那这个投资显然就是不划算的。
投资者的思路一定要清楚,不能人云亦云,盲目地跟着大家走,有时甚至要逆向思考,正如巴菲特所言:“当别人过于贪婪时,市场会被高估,这个时候你要怀有一颗恐惧之心;当别人都悲观,不敢买入,这时价格被严重低估,你反而要大胆贪婪,逢低买入”。
美国房产投资常见问题
1. 外国人是否必须要飞美国开户才能买房?
非美籍人士如想在美国购买房产,要提供护照影本及资金证明,大部分银行开户都会要求本人亲临签字。开户的目的除买房之外,最主要是将来给付租金,需要银行帐户号码;另租金收入须向国税局报税,故要申请报税号码。
2. 外国人买房要付哪些费用?佣金/规费/手续费种种费用有哪些?
以现金18万买入独栋屋为例,购屋费用大略估计有:
a. 过户手续费(Escrow fee):500元;
b. 文件费 (Trasaction fee):350元:
c. 房屋检查费 (Inspection fee):350元;
d. 火灾保险费 (Fire Insurance):600元;
e. 印花税 (transfer tax ):900元;
f. 社区管理开户费 (HOA Capital Contribution):每个社区不同,通常约是两个月的金额;
g. 预付一﹑两个月的房地产税与保险费。
注:1. 买卖双方经纪人的佣金通常是售价的6%,皆由卖方支付,买方不须支付。
2. 有些房地产属于有管理委员会的社区(HOA),每月须支付社区管理费,视区域条件及管委会规定,每月管理费从几十元到百元不等。
3. 每年房地产税约房价的1%,约1800原,即每月150元。
3. 出租有哪些费用?物业管理费用是租金的多少%?
顺利置产之后,如委托物业管理公司代管出租房产,一般收取租金的8%为物业管理费。
以上例来计算租金净收入:假设月租1400元,每月房地产税约150元,每月房屋保险约50元,物业管理费110元,社区管理费40元,杂项费用50元(修理等),租金净收入为约1000元。
4. 几年后外国人卖房要付哪些费用?佣金/规费/手续费/税等,约是卖出价的多少%?
如将来要卖房子,一般卖方须负担买卖双方经纪人的佣金,为售价的6%,再加其馀费用,约为售价的1.5%。
外国人如要用贷款购屋出租,银行通过的机会不大。自从金融海啸之后,美国购屋贷款审查日趋严格,一般美国人贷款须有两年的报税证明,两个月的银行对帐单,对帐单上金额除包含头期款外至少须有三到六个月足以缴付贷款的金额(三个月是自住屋/六个月是出租屋),还有两个月的薪资单,表示确有经济能力偿还贷款。
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