怎样美国贷款买房
来源：http://www.immvisa.com.cn/html/2013-4/9906_1.html作者：北美购房网时间：2015/10/26
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最近数据显示，美国大部分地区的房价正呈加速上涨的态势，自08年次贷危机以来的大萧条慢慢离去，中国买家的身影频频出现，为大洋彼岸房地产市场的火热增添了一笔独特的风采。
除了中国买家三五成群出手阔绰之外，中国的房地产公司也把目光瞄向了海外。绿地集团的董事长张玉良就公开地说，公司考虑在美国西海岸投资，因为那里是中国人感兴趣的地方。万科的董事长王石也说，杰出的公司需要有全球视野，当然，他们的主要顾客也将是中国投资者。
那么，中国的投资者是怎样完成在美国的房地产交易的呢？初期到达大洋彼岸的投资者们大多数还是使用全款购买的方式。他们使用在中国已经积累起来的财富，在政府允许的每人每年5万美元限额内换成美元，逐步转移去海外；还有一些人则通过不公开的渠道，承担一些风险一次性将大笔资金换成美元后汇往海外。
其实，还有更安全和低成本的方法帮助中国人在美国买房，那就是使用美国贷款机构的按揭贷款。就像在国内买房使用按揭贷款一样，客户只须提供3成或4成的首付，即可轻松购房，大幅降低房地产投资门槛，一些贷款机构还可以接收更低的首付金额。而且，在美国贷款利率远远低于国内水平，只要支付2-5%左右的利率即可，这些利息支出还可以抵扣房地产税费，降低持有房地产的成本，从而提高了客户的投资收益。
那么，有哪些机构可以提供贷款呢？
不像国内，仅银行可以发放按揭贷款。美国的贷款机构包括银行、贷款公司、私人贷款机构、共同基金等。根据mortgagestats的统计，2012年全美前10位的住宅按揭贷款机构分别是富国银行、美国大通银行、US bank、美国银行、Quicken Loans、花旗银行、PHH、Flagstar、Provident资金协会和Branch信托。这10大机构的住宅按揭总量占总体市场的66%，他们中的一部分在中国开设了分支机构，比如美国大通银行、花旗银行，其他的则很少在中国听到。
熟悉国内按揭贷款的客户都知道，目前国内的银行只提供浮动利率贷款。贷款利率根据贷款年限分5年以内和5年以上两档，当前的基准利率水平分别是6.4%和6.55%，首套房贷款可以打85折，二套房上浮10%，三套以上则不能贷款。所以，美国的贷款利率水平要远远低于国内，也不受贷款套数的限制，更加市场化。
说道这里，读者会有一个疑问？中国人能申请到美国银行的按揭贷款么？的确，并不是所有的美国贷款机构都提供针对外国人的贷款。但是，作为一个高度市场化的经济体，只要有需求，就有市场供给。
在美国，向中国人(不在美国工作生活的)提供贷款的主要贷款机构有汇丰银行、华美银行等与中国有很多业务往来的银行。这里也简单介绍一下两家银行针对中国人的贷款政策。
美国汇丰银行在纽约州设有400多家分行，在佛罗里达州、加利福尼亚州、新泽西州、康乃迪克州、维珍尼亚州及宾夕法尼亚州亦设有分行网络。此外，在特拉华州、华盛顿州、马里兰州、俄勒冈州及华府地区均设有1家分行。汇丰银行也是在中国网点数量最多的外资银行之一。
针对汇丰的卓越理财客户，美国汇丰可以提供最高70%的贷款成数，最高的贷款金额是300万美元。在美国汇丰的网站上，显示固定利率从3.0%到3.375%，浮动利率从3.0%到3.125%。
华美银行总部位于加州，专注于美国与大中华市场。华美银行以杰出的表现名列美国30大银行，并在福布斯(Forbes)“全美百强银行”排行榜上连续三年名列前十。华美银行现为全美以华裔为主要市场规模最大的商业银行，在美国和大中华地区共有超过110处服务网络，美国市场主要分布于加州、纽约、乔治亚州、麻萨诸塞州、德州以及华盛顿州；在大中华地区在香港、上海和汕头都设有全方位服务的银行，在北京、上海、广州、深圳和台北亦设有办事处。
针对华人在美置业，华美银行推出了“速成”房屋贷款，银行不需要核查借款人收入，最高可提供房价60%的贷款，最高贷款额200万美元。关于两家银行的具体信息都可以很方便地在网上找到。
当然，还有很多贷款机构可以向中国人提供按揭贷款，帮助中国的投资者购买住宅地产、商业地产、甚至是土地、厂房等。除了直接向这些贷款机构申请贷款，还可以通过贷款经纪提出自己的贷款意向，由贷款经纪向众多的贷款机构寻价，这样可以大幅降少与金融机构沟通的精力，也可以帮助购房者找到较低的贷款利率。
一旦购房者有了初步购买意向之后，就可以开始向美国的贷款的机构申请贷款了。通常，这种申请可以在没有签署买卖合同之前就开始。客户只需要在线填写申请信息，或者通过电话沟通，银行经过审核之后，可以出具预审批(pre-approval letter)。通常，这种预审批会告诉客户银行最多可以贷款的金额，贷款的利率。客户可以拿着银行的预审批通知，加大购房者与卖方讨价还价的砝码，这种预审批有效期大约是90天。银行不会向客户收取任何费用。
当买方与卖方达成交易意向之后，就可以正式向银行申请贷款了。与国内大多数银行贷款一样，可以需要提供自己的身份证明、收入证明、现在的资产和负债情况等供银行审核。
在房产过户日，根据美国各州惯例的不同，银行将贷款资金转入律师楼、房地产中介或者监管帐户，当签署完毕所有相关的文件之后，卖方即获得了房屋的产权。
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