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中国人海外投资 会重蹈日本人覆辙吗?

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2016/7/19

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当国人们在关注“葛优躺”和“北京瘫”,跟风岛国的“捏脸吻”时,国外的媒体们却在报道“中国睡”,再提“重蹈覆辙论”。这与最近接连爆出来的几组数据不无关系。

中国二季度GDP同比6.7%,6月社会融资规模16300亿元,贷款13800亿元。人民币指数继续下挫,美元指数继续保持上涨。于此同时,6月,中国的民间固定资产出现多年来的首次负增长。而6月份的国内房价继续保持上涨,但一线城市住宅的增速趋缓,在3%以上,二三线整体涨幅收紧,热门城市依然领跑。

在人民币贬值,国家投资增多,挤出资本增多的情况下,很多民间资本开始寻找新的增值途径,海外投资逐渐成为热门。2016年头6个月在全球投资800多亿美元的情况下,中国企业投资了近290亿美元,已打破了之前在2014年创下的全年投资纪录。其中,在美投资额比去年同期增加了2/3,中国总投资额中的1/3流向了美国。

在资金大量外流的情况下,很多国外的媒体报道了中国人在海外投资房产的数据,认为中国人的海外投资热潮堪比当年的日本,甚至把我们与日本当年的行为相对比,大肆宣扬“中国人的海外投资会重蹈日本人的覆辙,最终以失败收场”的谬论。甚至国内的某些专家也跟风外媒,把此类话题引向当前的国内房地产情况,猜想国内房地产在未来会出现硬着陆,泡沫的结果不可避免。

那么,我们今天就来分析一下,到底中国人投资海外房产,会不会真的重蹈日本人覆辙?

首先,看一下当年日本人是怎么失败的。

1989年,三菱集团旗下的三菱地产从洛克菲勒家族手中以14亿美元的价格收购洛克菲勒中心物业的大多数股权,成为当年日本企业购买美国地标性建筑的一个典型案例。

之后,日本投资人开始蜂拥购买美国标志建筑的物业,他们甚至错误的认为曼哈顿第五大道上的物业属于稀缺资源,总是在升值。

之后的经济危机让日本的GDP骤减,股票市场和房地产跌幅超过70%,至今仍没恢复。日本的银行纷纷濒于破产,损失超过7000亿美元。日本是今天世界稳定经济体中负债率最高的国家,负债总额接近其GDP的2.5倍。25年来,日本从世界上最有影响力、最受推崇的经济体沦为最病入膏肓的经济体之一。而无节制收购美国物业正是压垮当年日本经济的最后一根稻草。

日本人为什么会失败?除了当年的日本经济受控于美国之外,还有重要的几点:收购价格高,借款金额多,对当地市场不熟悉,财务预测过于乐观,等等;而且,大部分的日本投资者是作为被动的物业持有者进场,没有积极和聪明的改造计划;另外,他们只收购地标建筑,没有平衡的投资组合,风险过于集中。这种坐等物业升值的投资策略,不仅让日本人损失了金钱,也损伤了面子。

如今的中国投资者与当年的日本投资者,有着明显的不同。

首先,中国投资者不会把钱放到一个篮子里。与当年的日本人不同的是,中国的投资者们不仅仅会投资美国的地标建筑,他们还积极的与美国的实力地产商合作,共同运营买到的物业。例如,复星、海航、万科和人寿在其曼哈顿项目中都选择了与本土实力地产商合作。

其次,中国投入美国的大部分资金来自个体投资者,投资总额几乎是机构投资者的两倍多,他们大多选择投资住宅和小型物业,合理的分流了投资渠道,降低了投资风险。根据<2016 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate>的统计数据显示,在美购买住宅的国际买家中有14%是中国买家。他们大部分选择在加州、纽约、德克萨斯州等华人聚居的地区购置房产。因为这些地区的名校较集中,属于比较好的学区。还有这些地区的经济较发达,人口密度较高,不仅适合自住,更适合出租,大大增加了投入产出比。

再次,中国投资者会更加合理的选择投资物业。很多投资商业地产的中国投资者,在投资之前会先找好合适的租客。在美国,资产中的不动产比例过高是上市公司们的大忌,因此很多著名的上市公司几乎都是租办公场地和实验场地,他们喜欢与业主签订长期租约。例如,有投资人盯住了美国的咖啡巨头星巴克,他们把星巴克选好的房产买下,然后再与其签订15年-20年的租约,回报率可以达到7%-8.5%,这样的合作不仅双赢,还大大降低了投资风险。

还有,中国投资者与日本投资者的购买方式有很大的不同。中国的投资者在购买美国房产时,要么付全款,要么从当地的银行贷款。其中,在美国购买住宅的中国投资者中,大部分人买房是为了居住,少部分人买房是用来投资。而且,还有极少的人是通过美国贷款机制购置住宅房产。

另外,中国的国内市场巨大,远远超过日本的国内市场规模,而且,中国国内市场的后续购买潜力并没有真正被挖掘出来。在未来,随着国内大学与国外大学间教育合作的加强,出国留学读书将会成为国内大学中的普遍现象,会有越来越多的父母把孩子送去海外读书,同时也会有更多的人选择在海外购置房产。

众所周知,人口庞大的80后和90群体,逐步进入结婚生子和将要结婚生子的时期,在工作上也已经逐渐步入中高层阶段。这部分人群,无论从文化视野还是消费习惯而言,都将对中国未来二三十年的经济产生巨大的影响和改变。前一段时间,“世界这么大,我想去看看”的言论一出,引起了很多年轻人的共鸣,可见,在未来几年,海外旅游将会继续保持增长,而有相当一部分的年轻人可能会选择在旅行的国家工作和生活。以后,80后和90后将会成为海外置业的潜在人群。

由此看来,以庞大的国内市场为后盾,中国人投资海外房产的前景向好。目前的投资热只不过是一个开始,以后,随着中国富豪人数的增加,留学用房和教育用房需求的增加,将会有更多的中国人涌向海外购置房产。

综上所述,无论是目前的国际市场,还是中国的国内市场,都与25年前的日本完全不同。先不说政治体系的区别,单从经济体系来说,我们有着日本当年没有的有利投资环境。在经历过08年的全球金融危机和紧接着的欧盟危机之后,很多欧美国家的经济都处在回缓阶段,大部分国家的房产都已经开始触底反弹。这对于有钱的中国人来说,是一个投资海外房产的绝佳时机。可以说,现在的海外投资环境是真正应了那句俗话:“先到先得的有肉吃”。

中国人不仅不会重蹈日本人的覆辙,而且还会让那些坐等中国栽跟头的国外专家们失望。这不仅仅是因为我们的投资更趋于理性,更因为我们的投资方式更加精明。

 

 

 

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