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数据揭示:美国房源库存危机尚在,新房建设乏善可陈

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2018/12/12

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  摘要
 
  1 尽管保持稳定持续增长,美国住宅建设率(HomeConstructionRate)仍远远落后于历史平均值。
 
  2 在考虑人口自然流动等因素之后,若按照正常水平计算,美国在过去十年中,总共少发放了230万张独栋住宅建筑许可证(Single-familyHomePermit)。
 
  3 美国住宅平均使用年限增长明显,房屋老化现象加速出现。
 
  全美范围内不断上涨的房价,与持续发展的房源库存危机息息相关,而库存危机本身,则是由购房需求增长和房源供给不足共同造成的。房屋建筑商行为方式的改变,也在一定程度上加剧了危机的蔓延。
 
  相比历史正常水平,美国在过去十年中,总共少发放了230万张独栋住宅建筑许可证。按照目前每年新增130万套独栋住宅的规模计算,相当于有两年的“建房空白”。
 
  尽管住宅建设率保持稳定增长(今年六月份的新房销售量也比去年同期增长了2.4%),但全美人均独栋住宅建设率仍低于历史正常水平。
 
  从1985年至2000年,美国平均每1000名居民中,有3.9人申请并获批独栋住宅建筑许可证,而目前这一数字仅为2.6人,下降了三分之一(33.5%)。
 
  或许有人会质疑,许可证发放数量减少与近年来美国人口增速放缓有关。为了排除这一影响,我们单独考察了美国新增居民群体建筑许可证的发放情况,发现其比例同样低于历史水平,且呈现出明显的下降趋势。
 
  有观点认为,美国境内的人口流动,导致建筑许可证发放数量出现地区差异,某些地区或许偏低,但其它地区也许会超过历史水平。为此,我们考察了全美最大的35个都会区的新增居民群体,发现其中28个都会区的许可证发放量较历史水平偏低,仅有7个都会区例外。其中,克利夫兰、匹兹堡和底特律三地,在过去十年间人口出现负增长。只有芝加哥、休斯顿、奥斯丁和圣路易斯四个都会区,人口数量增加的同时,发放许可证的数量也高于历史水平。
 
  我们在分析2008年以来发放的建筑许可证时,并没有将次贷危机发生前美国房地产行业的巨大泡沫排除在外,建筑商在此期间建造了过量的房屋,特别是在一些房市异常火爆的地区。数据显示,2000年至2008年期间,美国人均住宅许可证发放量比15年前(1985年至2000年)增加了17.4%,总计多发放了超过160万张许可证,部分市场直到今天仍未彻底消化这些多建造出来的房屋。
 
  然而,值得一提的是,一些大型都会区在房市泡沫期间发放的建筑许可证数量,其实是低于历史水平的,比如纽约、洛杉矶、费城、华盛顿特区、迈阿密、波士顿、旧金山、西雅图(房市)和圣地亚哥。这意味着与上世纪末相比,进入新世纪后,上述地区从未出现过真正意义上的“建房热”。
 
  此外,房屋拆迁和空置对住宅库存量也有影响,并且拉长了剩余住宅的使用年限。2005-2006年,十五年以上房龄的住宅存量下降了0.8%(73.2万套);到了2015-2016年,这一数字仅为0.5%(53万套)。这说明仍在“服役”的老房子越来越多了。
 
  现有住宅使用年限的增加,从另一个侧面印证了上述现象。2007年,已售住宅的房龄中位数为21年,到了2017年,则上升为34年。
 
  还有一组数字,更能说明这种趋势:2006年,房龄在十年以下的住宅占比为10%,房龄超过五十六年的住宅占比为32%。到了2016年,这两个比例分别发展为4%和39%。
 
  房源不足造成房价飙升,“买房难”限制了家庭人口规模的扩大,迫使越来越多的人选择与他人“合住”。在美国房价增长最快的地区,生育率已经出现明显的下降。并且,有30%的成年劳动人口(working-ageadults)选择与他人合住,高于2005年21%的比例。
 
  或许有人会想到,改变居住模式,从独栋住宅转变为多户住宅,也可以应对房源不足的问题。不过,数据显示,目前居住独栋住宅的家庭比例为61.5%,与2000年60.3%的数据相差无几,说明这种转变尚未发生。

 

 

 

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