全美公寓出租市场 2014-2015 年概览以及对比分析

过去的 2014 年全美公寓销售和租赁超过预期值。全国空置率最低降至 4.2%，至 2014 年 底为 4.7%。就业率增长，人口增加以及多户型房屋出租率稳步上升，促使购房者比例降至 19 年最低，为 64.4%。 2014 年新建公寓 23.8 万套，为 14 年以来最高，而潜在需求为 27 万套。

2015 年公寓库 存 21 万套，极有可能超过 18.6 万套的租房需求，使空置率达到 4.8%。 中下层收入人群租房需求的增加推高市场的租金上涨 3.8%。尽管新公寓出租率增加，市场 上正在兴建的房屋可能使租金下降至 3%-3.5%，同时也缓解了市中心商业区公寓价格的上 涨趋势

根据城市空置率，就业率、房屋出租率和人 口增长趋势高的数据统计。空置率最低的前三 名是，旧金山 San Francisco (#1), 纽约 New York City (#2), 以及圣荷西 San Jose (#3)， 紧跟其后的是奥克兰 Oakland (#4)。出租收益 上涨，使得洛杉矶 Los Angeles (#8) 排名上升。 市场情况良好，迈阿密 Miami (#9) 排名上升， 而西雅图(购房)—塔科马 Seattle-Tacoma (#11) 由 于空置率上涨，排名下降。能源危机使得休斯 顿 Houston (#16) 房市较为不稳定。 + 就业率增长较快使得凤凰城 Phoenix (#17) 和 亚 特 兰 大 Atlanta (#25) 排 名 提 前。 房 屋 供给不平衡使得达拉斯和奥斯堡 Dallas/FortWorth (#18) 排名下滑。尽管拥有稳定的入住率， 但出租率降低使得波斯顿 Boston (#19) ，费城 Philadelphia (#24) 和巴尔地摩 Baltimore (#29) 下滑 3 至 5 个点。 房屋供给问题和不温不火的出 租市场使得华盛顿首府 Washington, D.C., (#30) 下滑 3 个点。 + 中西部城市的出租市场依然排名靠后。人口 增长缓慢和就业率趋势低的城市下降了 5 至 7 个点，包括路易维尔 Louisville (#34)，匹斯堡 Pittsburgh (#39) 以及 底特律 Detroit (#44)。 旅游业和服务业使得拉斯维加斯 Las Vegas (#37) 和佛罗里达地区排名上升。

排名靠前的城市具有以下共同特征，包括行 业壁垒低，空置率低于 5%，高于全美平均水 平的就业率和租金增长，出租市场的火爆。 旧 金 山 San Francisco (#1) 超 过 纽 约 New York City (#2)，在就业与租金增长方面位居 第一。科技增长持续推动圣荷西 San Jose 地 区需求增长，圣荷西 San Jose (#3) 和奥克兰 Oakland (#4) 都激增 5 个点。此排名中奥克 兰 Oakland 空置率最低，租金增长最快。尽管 在人口数量和绩效指标方面表现优异，新公寓 供给和上涨的空置率仍导致丹佛 Denver (#5) 下降两个点。北加州 Northern California 各 城市超过圣地亚哥 San Diego (#6) 和橙县 Orange County (#14)，而这两个城市分别下 降 1 个和 3 个点。洛杉矶 Los Angeles (#8) 与路易维尔 Nashville (#27) 并列，为本排名 中变化幅度最大的两个城市，达到 7 个点。

洛杉矶 Los Angeles 排名靠前是因为租金收益 大幅增长以及低的空置率，路易维尔 Nashville 由于就业率上增加房屋的出租率。人口增长缓 慢以及出租房市场前景的不明朗明尼阿波里斯 Minneapolis-St. Paul (#7) 下降 3 个点。经济势 头良好，长期低于 4% 的空置率使 Miami (#9) 上 升 4 个名次。尽管空置率低，但是就业率以及人 口增长缓慢致使南纽泽西 Northern New Jersey (#10) 下降 4 个点。西雅图地区 Seattle-Tacoma (#11) 和波特兰 Portland (#12) 则由于住房供 给过剩，导致空置率增高，排名下滑。奥斯丁 Austin (#13) 就业市场充满生机，人口增长较快， 上涨 5 个点。休斯顿 Houston (#16) 能源产业由 于供给增多价格下跌导致风险增高，下降 4 个点。 芝加哥 Chicago (#15) 由于低供给风险和需求量 大，上升两个名次，重返第一阶梯。

排名中间的城市，共同特点为高速增长、 急剧扩张的市场和经济稳定波动较小

由于人口变化趋势大，凤凰城 Phoenix (#17)上升5个名次。 就业增长，租金大幅上涨，亚 特 兰 大 Atlanta (#25) 上 升 6 个名次。达拉斯地区 Dallas/ Fort Worth (#18) 各 方 面 情 况良好，除了新建工程增多 导 致 下 降 4 个 点。 同 样， 圣 安东尼奥 San Antonio (#28) 由于供给问题，租金增幅较 少，下降 2 个点，圣贝纳迪诺Riverside-San Bernardino (#20) 租 金 收 益 比 南 加 利 福 利 亚 Southern California 地 区 低， 下 降 1 个 名 次。 此 梯 队有三个长期稳定、波动较 小 的 市 场。 波 斯 顿 Boston (#19) 下 降 3 个 名 次， 费 城 Philadelphia (#24) 和巴尔地 摩 Baltimore (#29) 分别下降 4 个和 5 个梯队。这些市场居 住率平稳，但租金涨幅下降。

由于贸易和服务业稳健增长， 圣 彼 得 堡 地 区 Tampa-St. Petersburg (#22) 和劳德代尔 堡 Fort Lauderdale (#26) 分 别上升 1 个和 3 个点。短期的 供给失衡，第四低的租金涨幅 以及新的公寓供给问题导致华 盛 顿 首 府 Washington, D.C., (#30) 下降 3 个点。

排名靠后城市中 Florida 和 Las Vegas 排名上升， 增长缓慢的中西部市场依旧垫底

佛罗里达 Florida 和拉斯维加 斯 Las Vegas 排名上升，增长 缓慢的中西部市场依旧垫底。 旅游、贸易和服务业的发展使 弗罗里达 Florida 市场和拉斯 维加斯 Las Vegas (#37) 排名 上升。奥兰多 Orlando (#32) 和 杰 克 逊 维 尔 Jacksonville (#41) 分别上升 4 个和 3 个点， 西 棕 榈 滩 West Palm Beach(#38) 则保持不变。拉斯维加 斯 Las Vegas 上 升 4 个 点。 这一梯队中许多中西部市场 空置率低，波动较小，供给 量少，需求量温和。哥伦布 Columbus (#36) 和 印 第 安 納波利斯 Indianapolis (#46) 都下降一个梯队，辛辛那提 Cincinnati (#42) 保持不变。

空置率最大降幅使克里夫蘭 Cleveland (#40)上升3个点。 人口和就业增长缓慢，并且呈 现消极人口变化趋势的市场变 化最大，包括下降 6 个点的路 易 维 尔 Louisville (#34) 以 及 分别下降 7 个和 5 个名次的匹 斯堡 Pittsburgh (#39) 和底特 律 Detroit (#44)。