独家揭秘: 美国房价上涨的真相

刚刚过去的 5 月，美国贷款利率创 7 年来新高，30 年固定利率贷款从一年 前的 3.95% 上涨到 4.66%，同比增长 17.9%。然而，面对不断上行的借贷压 力，投资者们的热情却丝毫未受影响， 不仅房屋贷款总量达 2014 年之最，全 美房价也稳步提升 6.5%，许多西海岸 城市甚至出现两位数字增长。

究竟是什么原因使美国房价节节攀升？ 需求上涨的背后又有何隐情呢？

市场供不应求，房价上行合情合理

无论是自住还是投资，最怕遇到房地产 虚假繁荣，市场需求不扎根于当地经济 实体发展，而是基于虚无缥缈、人云亦 云的投机期望。要讨论这个问题，我们 不得不回归事物的本质，影响房地产需 求的三大外因 －人口、收入和就业。 由于房地产市场具有区域性特点，我们 就以西海岸后起之秀西雅图(房产)(别墅)(投资)为例来说 明。2013 年，西雅图首次以 2.8% 的 增幅问鼎全美人口增长最快城市，居 民人数在一年内上涨 1.8 万，将总人口 拉升至 65.2 万。2016 年，西雅图再 破 70 万大关，不仅跻身全美 Top20 大型城市行列，更在人口密度排名中 位列第 10, 居民的增多使当地住房需 求迅速攀升。由于建筑的滞后性使库 存无法在短时间内跟进，供小于求的 市场现状使西雅图的房价水涨船高。

除了人口基数越发庞大外，西雅图对自 身科技城市的定位也十分成功。且不提 亚马逊、微软如何将触角伸入城市的各 个角落，光是 Facebook、Google 这 些精明的硅谷企业前来西雅图落脚就 可以说明这个城市的巨大潜力。2016 年， 西 雅 图 都 会 区 GDP 达 $3304.1 亿 (2017 年数据尚未公开 )，不仅经济 体 规 模 位 列 全 美 大 型 都 会 区 第 11， 4.3% 的年增幅更使其跻身发展速度最 快 Top3。过去五年，西雅图就业市场 一直呈稳步增长态势，科技人才需求十 分紧俏。根据华盛顿州就业保障局的最 新数据，今年西雅图就业及工资涨幅均 超越全美平均水平，当地失业率更是突 破历史新低 3.1%。

经济的繁荣使老百姓的钱包变鼓了，可 支配收入的增多推动了居民消费，使越 来越多的民众有了购房的能力和需求。 当市场供需不平衡遇上土地的稀缺特 性，西雅图的房价想不上涨都难。

需求背后的“隐情”

1)“美国梦” 依旧存在

对于大多数美国人来讲，组建家庭并拥 有属于自己的温馨港湾是心中不变的 “美国梦”。买房除了能省去搬家的疲惫、 提供安定感、规避租金上涨压力，更是 将钱用在“资产增值” 这件具有长远意 义的事情上，比白白交给房东划算的多。 根 据 房 地 产 数 据 公 司 ATTOM Data Solutions 的报告，全美超过一半的 城市，买房比租房便宜。平均一套 3 单元住宅的租金相当于租客年收入的 38.8%，如果能将这部分钱作为首付， 既能合理规划资产，又能享受抵税优 惠，可谓一举多得。

2) 千禧一代成购房主力军

根据 2016 年美国人口普查局公布的数 据，千禧一代 (1981-1998 年出生，目 前 19-36 岁 ) 约有 7540 万人，占全美 总人口的 24.7%，位居第一。照目前的 增长速度，该群体将在 2036 年迎来人 口高峰，总数达 8110 万。对于一些已 2) 千禧一代成购房主力军 经步入而立之年的千禧一代来讲，他 们既有安定下来的需求，又有不错的 财富积累，是房市的中坚力量。虽然 学生贷款压力仍阻碍着一些人的买房 计划，但美国逐年攀升的就业增长与 工资水平将逐步缓解他们的财务压力。

3) 贷款利率上调刺激购房需求

在当前强劲的经济背景之下，美联储为 了让货币政策回归正常化、使国家保持 匀速健康发展，计划在 2020 前提高联 邦基金利率 5 次、降低国债持有量，将 通货膨胀率维持在 2% 以下 ( 发达国家 标准 )。由于长期固定贷款利率会随着 基金利率的浮动而改变，未来 15 年及 30 年固定利率房贷也会随之增长。

在这种清晰的宏观趋势之下，越来越多 的潜在购房者选择果断入场，尽早锁 定 利 率。Arch Capital Group 最 近 发 布的 “房屋贷款市场回顾” 中提到， 明年购买同一栋地产的月供将提高 10- 15%。经济学家 Ralph DeFranco 甚 至大胆断言，未来十年将不会再出现当 前这样低的利率水平。