产融结合: 房地产债权基金正当道

什么是房地产债权基金？

其实简单来讲，就是房地产公司为了 投资一个或多个项目而使用的融资手 段 : 投资者在约定期限内获得固定或浮 动的利息，但不拥有项目的所有权或公 司股份。从运作方式来讲，基金可分 为开放式 (Open-end Funds) 和封闭式 (Closed-end Funds) 两种。 类似银行的活期和定期存款，封闭式基 金有固定的续存期，其规模在发行之初 就已确定，投资者不能在截止日之后进 行申购或赎回，只能在二级市场交易。 但正是由于这种构架的“不灵活”，封闭 式基金才不会像开放式基金那样追求短 期利益，而是着眼于长线投资，如 : 大 型房地产开发项目。

如何挑选基金? 在选择房地产债权基金时，投资者应该 关注以下几点 : 项目方实力、项目自身 特色和潜力 ( 是否具备升值和现金流实 力 )、搭建基金的机构和托管银行、当 地房地产市场走势，以及区域宏观经济 形势

房地产债权基金构架

一般来讲，“有限合伙制”是房地产债权 基金常见的一种组织形态。( 见下图 )

普通合伙人 (General Partner， 简称 GP) 负责设立和管理基金，并拥 有最终话语权。由于没有人会愿意挑起 GP 承担的无限法律责任，该角色一般 由有限责任公司 (LLC) 扮演，以保护参 与者的个人利益。

GP 拥有基金的全部所有权，通常向投 资人收取 1-3% 不等的管理费。

所有基金投资者皆为有限合伙人 (Limited Partner，简称 LP)。由于不涉 及基金的管理和操作，投资者只为所投 金额承担有限责任。

由于是“有限合伙”，基金收益无 需在公司层面缴税，而是下放至投资者， 再以个人名义报税。