美国商业地产的现状与未来趋势分析
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美国商业地产有四个主要亮点：交易量大，流动性高，夏普比率高，与其他资产的相关性低，回报稳定;
美国最受欢迎的商业房地产类型是办公楼（CBD和郊区办公楼）和租赁公寓，占投资的70％以上;
预计美国商业房地产市场将成为18年来美国税制改革的大赢家，税收改革有望成为市场发展的新动力。
该行业的四大亮点
就市场规模而言，美国商业地产的第一大亮点是它是世界上最大的商业房地产市场，因此具有较高的流动性，因此也更受投资者的青睐。
2017年，美国的商业房地产金额达到了2243亿美元，几乎是英国的三倍，是德国的四倍。对我们而言，庞大的市场规模可以带来更多的投资机会，更有效的市场定价，以及在投资后期更灵活的退出方式。此外，在美国商业房地产市场，机构资本交易活跃，机构投资者是主要参与者，市场成熟稳定。
从市场表现来看，美国商业地产的第二大亮点是其夏普比率大大超过美国其他主要资产类别。我们可以看到，过去25年商业房地产私人市场的夏普比率平均达到0.85，而企业债券，房地产投资信托基金和股票市场的夏普比率仅为0.5或0.6左右。换句话说，如果你采取1％的风险水平，投资商业房地产私募股权市场可以给我们0.85％的年回报率，但购买公司债券只能给出0.57％的回报，投资REIT和回报股市可以给予，只有约0.5％。
从分散投资的角度来看，商业地产的第三个亮点是与其他资产的相关性很低甚至是负相关。在资本市场18年波动的背景下，投资美国商业房地产可以帮助我们降低整体投资组合的风险。例如，商业房地产与美国股票之间的相关系数为0.17。如果美国股市出现大幅波动，商业房地产回报的变化将低于美国股市。在这种情况下，与美国股票的分配相比，美国股票和商业房地产投资组合的波动性将会减少。
从风险的角度来看，美国商业地产的第四个亮点是稳定的回报。商业地产回报由两部分组成，其中大部分（超过70％）来自其自身的收益回报，其余部分来自市场价值增长。从下图可以看出，美国商业地产的利润增长率长期基本稳定在2.5％左右，因此可以看出商业地产的总回报率也相对稳定。
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