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在美国买房如何合理合法避税?

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2018/8/25

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   编者按

 
 

在美国购置房产,除了要缴纳房产税外,如果所购置房产是用于投资,所得租金还要缴纳个人所得税。商业地产租金回报更高,相对应的就要承担更高的税负。根据美国税法规定,房产持有人是可以在一定范围内实现合法合理的避税,一般美国房产公司都需要聘请专业会计师,这样的会计师都是很牛的,因为每一个会计师需要管理很多房主的房屋的避税问题,所以每套房子的费用并不高,每年大约是在200~1,000美元之间,那种超大型的沃尔玛例外。

那么怎样合法合理避税呢?又怎样利用美国税法1031条款?

 

初级避税
 
 
 

 

我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。

对于以个人名字购买投资房产的,可以使用如下抵税项目:

  • 房子的地税(房产税),保险费;

  • 房子的折旧费,装修折旧费,地板、门窗、厨房、屋顶等分类折旧费;

  • 房子的维修费;

  • 房东到美国来往的机票、餐旅费;

  • 房地产公司的管理费;

  • 房地产经纪的中介费;

  • 寻找租客的广告费;

  • 自己未成年孩子的抚养费。

 

中级避税
 
 
 

对于用公司名义投资房地产的,在使用所有初级避税法则的同时,还有如下更加优惠的法则:

  • 您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用均可用于抵税;

  • 美国公司可以聘请雇员,员工的所有工资、福利全部可以抵税(就算是您请的清洁工、保姆,是为你提供家庭服务的,也可以算在内);

  • 为美国员工发奖金、礼品等的开支也可以抵税;

  • 以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税;

  • 您所有招待客户、请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用;

  • 您可以用公司的名义购买电脑、家具,电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税;

  • 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也可用于抵税;

  • 您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。

以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,只有你想不到的,没有做不到的。只要发挥想像力,同时通过当地专业会计师的协助,您可以达到最大限度的税务优化。所有费用,请务必保留原始发票、收据、或是邮件确认信、或是信件,以作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法节约税金。

 

 

高级避税
 
 
 

这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效。

为了能解释的最通俗易懂,这里用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,同时为了让解释更加清楚,这里省略了所购买房产的升值、租客每年加租等外加收入以及利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大于此处所举例的数字。

 

举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。 

这时候您有2个选择:

A. 您就这么一直收租,收租年限假定为20年,总租金收入为160万,20年后将地产以200万的价格卖出(20年升值1倍是很正常的),20年后的净收入就是260万。

B. 您可以用这100万的房产去申请抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率为5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以用于抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金的银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去申请抵押贷款(如同第一套),这样依次类推。

同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,接下来算算这种以滚雪球方式进行投资、20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋   投资25万 * 4   年租金 8万*4   本息6万*4   年净收入是2万*4=8万

同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!

这20年,您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金。

需要注意的是,房产价值20年间会有大幅增值,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以后每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使为了让计算简单明了,不去计较房产升值、租金增加、利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍!

 

终极避税
 
 
 

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢?靠的就是1031交易法则。

大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方,您通过100万买了个商业地产,某一年房产涨价为200万,您卖出后收益100万,这个时候您可不要高兴的太早,山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢! 对于这100万的收益,首先需要交30%的财产增值税(Capital gain),这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,您还需要交收入税,又是几十万没了,最后年终,如果您有一半剩下,那就是万幸拉。如果您不懂避税,这钱可是硬当当的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法则,您就可以1分钱税不用交!

所谓1031 交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产,您就可以延迟交税。同样那个例子,在卖房后得到200万后,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产,您就可以不交税!一年,您的净资产增加了100万,但不要交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

美国玩转避税法则暂时告一段落。避税是为了资产更好的翻倍。所以美国人一般手头没什么现金,但是资产惊人。

 

 

 

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