据标普·核心逻辑·凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller Indices）数据显示，今年2月的房价比一年前上升6.3%，目前，全美房价已经连续70个月上涨。

HSH.com副总裁加姆宾格（ Keith Gumbinger）说，美国买房越来越困难。

西雅图(公寓)、拉斯维加斯和旧金山的房价上涨幅度尤其明显，西雅图一年来房价上升12.7%，拉斯维加斯房价也上升11.6%。但房价爆炸性上涨却还没有阻止买主的热情，许多住宅一上市，很快就有人买走。

例如，西雅图的房屋今年2月在市场停留的平均时间只有29天。拉斯维加斯的房屋挂牌之后42天售出，而旧金山的房屋上市只要21天就能出手。

由于就业市场繁荣，经济增长稳定，工资也开始上升，房价上涨幅度预计不会在近期放缓。上市房屋数量少和旺盛的需求共同推动价格上涨。由于全美热门市场竞争激烈，高于要价的报价和竞价战相当常见。

抵押贷款利率也开始爬升，为许多房主进一步增加压力。30年抵押贷款利率去年上升半个百分点。根据房地美（Freddie Mac）的数据，4.47%的30年抵押贷款利率仍然低于历史平均水平。但那一利率如果超过5%，需求有可能放缓。

最新公布数据显示，美国3月新屋开工环比增1.9%，3月营建许可环比增长2.5%：

得益于多户家庭住宅开工数的反弹，美国3月新屋开工数高于预期，推动第一季度经济增长。

分房屋类型来看，占据新屋市场主体的独栋房屋开工数下降3.7%至86.7万户，该数据的疲软显示房屋市场正在放缓。

营建许可方面，独栋房屋的营建许可3月下降5.5%至84万，为2017年9月以来的最低水平。

3月，美国中西部地区的新屋开工率增长22.4% ，东北部上涨0.8% ，但南部和西部的开工率有所下降。

彭博援引周一公布的一份报告称，由于土地供应有限，木材价格上涨，衡量房屋建筑商信心的指标连续第四个月下降。但就劳动力场吃紧、财务状况改善、消费者购买大件商品的信心增强，都在支撑建筑业。 这意味着住房建设可能连续第二个季度为经济增长做出了贡献。

据美国商务部统计，美国3月新屋销售年化总数为69.40万户，创四个月新高，远超预期的63万户。2月前值由61.8万上修为66.7万户，1月前值由62.2万再次上修至64.4万户，今年前三个月的新屋销售年化总数，较去年同期增长了10.3%。

3月新屋销售环比增长4%，远超预期的增长1.9%，同比增长8.8%。2月前值由环比下跌0.6%修正为增长3.6%，1月前值修正为环比持平。在修正前，去年12月到今年2月，美国新屋销售曾连续三个月下滑，创2014年一季度以来首次，修正也表明数据存在大幅波动空间。

（上图来自华尔街见闻数据频道）

3月全美新屋销售增长，主要得益于西部地区的销售量环比跳涨28.3%，至年化总数22.2万户，创2006年12月以来最高增速。南部地区销量环比涨0.8%，东北部和中西部地区分别跌54.8%和2.4%，与3月成屋销售的地区数据走势正好相反。

3月新屋销售价格中位数为33.72万美元，同比涨4.8%，接近历史最高水平。据房地美统计，3月美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%，连续第六个月增长，接近2013年12月的最高值4.46%，也高于2017全年的平均值3.99%。相比之下，美国年化薪资涨幅低于3%。

（上图来自金融博客 Zerohedge）

经季调后，3月美国市场待售新屋为30.5万户，环比持平，总量与2月同创2009年3月以来最高，但新屋库存始终低于2006年房市泡沫破裂前的峰值。按目前速度，新屋库存售罄需5.2个月，小于2月前值的5.4个月。一般来说，6个月出清代表健康的供求平衡状态。

全美地产经济商协会（NAR）周一数据显示，美国3月成屋销售年化环比增长1.1%，扭转了去年12月到今年1月的连跌趋势，销售总数创去年11月以来最高。

其中，东北部和中西部地区成屋销售增速最快，分别为6.3%和5.7%，2月曾销售活动强劲的南部和西部地区，在3月分别跌0.4%和3.1%，但各地区中位数房价均同比上扬。

据全美地产经纪商协会（NAR）统计，美国3月成屋销售总数年化环比增长1.1%，高于预期的增长0.2%，但逊于2月前值的增幅3%。1月时成屋销售曾环比骤降3.2%，去年12月也环比下降。

(上图来自华尔街见闻数据频道)

3月美国成屋销售总数为年化560万户，好于预期的555万户，创去年11月以来最高（572万户），2月前值未修正为554万户。3月数据同比下降1.2%，1月曾同比降4.8%，创2014年8月以来最大同比跌幅。

（上图来自金融博客Zerohedge）

当月的成屋房价中位数为25.04万美元，同比增长5.8%，连续第73个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出，美国成屋房价增速已是薪资增速的一倍。房屋供给的年化速率已经连降了34个月，3月待售成屋库存虽环比涨5.7%，至167万户，同比仍下跌7.2%。

按目前速度，现有库存在3.6个月内售磬，大于年初的3.4个月，低于去年的3.8个月。维持健康的供需平衡需要6-7个月的房屋库存，现代表美国成屋市场供小于求，特别是低端市场供给紧张。

美国东北部和中西部地区成屋销售增速最快，分别为6.3%和5.7%，扭转了2月的恶劣天气影响。上个月销售活动强劲的南部和西部地区分别跌0.4%和3.1%，但各地区中位数房价均同比上扬。

另据房地美（Freddie Mac）统计，上周的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%，连续第六个月增长，是2013年12月（4.46%）以来最高，也高于2017全年的平均值3.99%。

由于库存短缺、房价和房贷利率同步走高，首套房购买者的热情受到明显打压。首次置业者在3月销售中占比30%，略高于2月前值的29%，但较去年同期的32%下滑，2017全年比例为34%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国3月成屋销售户数连续第二个月上升，除了天气转暖影响，也由于担忧房价和按揭利率进一步上涨，令部分之前迟疑的买家涌入市场。新增待售库存数改善，代表此前的下降趋势可能正在触底，但按揭利率上涨，将抑制部分想换房的家庭需求。

距离2007-2008年由金融危机而引发的美国楼市崩盘，已有10年的时间。近几年美国房价的涨幅，高于各方预期，2017年年底全国房屋中间价，也站上了20万美元，高于2008年的楼市泡沫破裂前的价格。因此，不少人担心，在未来的几年，房价是否会增长乏力或是持续高走，导致下一个房产泡沫的产生，最终崩盘呢？

要回答这些问题，我们可以从两个方面来看：

让我们先看看上一次房产泡沫破裂前的情况。在1987-1999的12年间，根据标准普尔（S&P）和凯斯席勒房价指数（Case-Shiller Index），房屋价格以平均每年3.6%的稳定幅度增长，以此速度，如果随后的经济衰退和泡沫破裂没有发生，在2017年年末，美国房屋中间价应达到＄214,500，而不是现在的＄206,300。

但假设归假设，金融危机和最后的房地产泡沫破裂如期而至。尽管在经济复苏后，房价在2012.1-2017.12的六年间以平均每年5.3%的大幅度增长，到2017年底，均价也只达到了＄206,300。仅从这点看，未来仍有一定“补涨”空间。

根据美国著名地产服务商Zillow的分析，在下图，＄206,300明显在所预估的“房价泡沫破裂线”之下。Zillow邀请了全美的100位地产行业专家组成“智囊团”。根据他们的分析，未来5年若乐观的估算，房价会以年均约5%的速度增长；若消极来看，则是低至年均约1.6%的速度增长；平均来看，年均的增长量也有3.4%。

因此到2022年，这三种估算下的的全国房屋中间价分别是＄262,888、＄223,360和＄243,939。也就是说，仅在最“乐观”的情况下，房价才有可能触及地产泡沫的价格：＄256,051。

上文所提及的“乐观”情况真的会发生么？虽然大家都希望买房之后房屋价格能一直上涨，但市场稳定，收益才能源源不断，细水长流。毕竟美国房子为永久产权，若是地段好、房子好、地方经济好，怎么样都不会愁租。

事实上，近期美国的税务改革，对房价似乎更多的是一种冲击：今年美联储预计会有五次的加息，自今年3月1日之后，房贷利率价格将提升至5%左右（原先在4.85%左右），简而言之就是贷款买房的人每月需要还更多的款。若之后仍有加息，越往后贷款买房的成本将会越高。

此类加息可以理解成对楼市的间接调控。跟国内类似，若国家采取诸如限制按揭买房的利率折扣，提高首付成数，限制还款年限、限购等措施，在考虑自身经济条件之后，一部分人就不会加入买房的大军。楼市内的热钱少了，投机交易少了，房子自然炒不上去，泡沫也就被抑制了。

另外，房产专家预测，若更精细到未来每年，2018年全美房价预计增长4.8%，2019则是3.7%，2020-2022年平均增长应该在2.7-2.8%之间。若更精细到房屋类型，低价房（归类为刚需、首次置业、组成购房门槛的房屋类型）中间价在2017年已涨8.5%，在2018年将继续领涨，预计增长量在6%。而高端房屋2017年涨幅为3.6，预计2018年全年涨幅将进一步收窄：3%左右。

综上所示，美国整体来说，担心楼市泡沫还为时过早，属于小概率事件。