以下是NAREIG对此次讲座为大家做的文字整理：

纽约是以租客为主的城市。大纽约分为五个区：皇后区、曼哈顿、布鲁克林、斯坦顿岛和布朗克斯。

纽约市租房的最大特点就是空房率非常低。在纽约的800余万居住人口中，其中高达69%的居民是出租客。这个比例在曼哈顿市里会更加高些。纽约市的房源有3/4都是出租房。纽约市有大约220万套出租房，有超过210万的已经租出去的房屋。所以空房率一般不超过3%。尤其在美国经融危机之后，纽约市空房率最低时只有1%。

纽约市出租房第二大特点是市场是被大屋主垄断的。私人屋主（私人买房后出租）占整个出租房市场中很小的一部分。纽约当地最大的20个屋主，占有将近7%的所有房源。这些屋主，每年房租收入高达20亿美元。

由于纽约租房市场大房东垄断及房屋出租速度非常快的独特性，使得租房市场大多是由经纪人操作。除去特别大的房东，如related，会有自己的经纪公司去宣传、打理客户；中小型房东及私人房东，由于精力及对市场的掌控有限，通常会雇佣经纪人去帮他们进行房屋出租。

纽约市本身寸土寸金，尤其曼哈顿的独特地域特色，虽然它狭而长，但是大概每十条街就为一个小区。比如人们通常所讲的中城东、中城西，上东区，切尔西区等，都为大致为十几条街的小区。虽然这些小区之间都为步行的距离，但是每个区都有它的特点，房屋的差价也都很大。

全美房屋租价最高的十个邮编中，七个为在纽约曼哈顿的小区。排名第一的翠贝卡，有许多电影明星都住在那里。排名第二的为上东区，第三的为中城东。而第一名的翠贝卡与第十名的地狱厨房（中城西）平均房价差别高达1500美金以上，距离却仅为半小时步行。

出租房对学生和工作人员要求各不相同。租房的考虑因素主要有：租期长短、个人预算、押金支付、经纪人佣金。

了解完市场后，就该针对自身情况确定找房方向。根据自己的预算决定是自己住还是合租，是找大的公寓楼还是私家房东，是否要找有门卫的房屋，是自己找还是寻找经纪人来找。

租房时的常见术语，建议大家在租房前先了解清楚，以便租房期间的高效运作。

在开始看房前，先决定是自己看还是和经纪人合作看。在看房之前，由于有些房东对租客有条件限制，最好和房东或对方经纪人先联系，以避免您在租房过程中不必要的程序，提高租房效率。在看好房后，就可以进行下一步的申请递交了。

另外注意租房申请文件，它会因人而异，比如其中的工资单、报税单，学生是不需要提供的。

租房的最后一步为递交押金签订合同，拿到房屋钥匙之后就可以入住了。

在美国，找房源一般是由经纪人帮租客负责，经纪人之间会共享房源。而大部分在网站上宣传的都是长期的租房信息。

租客与和经纪人合作，其首要原因是纽约绝大部分的房源都是由经纪人操作的。即便自己不找经纪人，对方也可能了委托经纪人。其次，经纪人会共享房源，拿到第一手信息。第三，经纪人会从更加专业的角度，帮助客户分析市场和房东，协助客人与房东的筛选工作，能够很大程度上帮助客户节省时间，提高租房效率。第四，经纪人能帮助客户完成一系列前期准备工作，包括和房东联系，确保房源还在出租期，以及房东租房条件，安排看房。第五，在租房过程中遇到的问题，经纪人都会帮助解决。

纽约市场的经纪人费用是由租客来付。佣金费约为15%一年的租金，即大概1.8倍的一个月的租金。在比较少数的特殊情况下，也有经纪人费用可谈的情况，比如经纪人从管理公司找到房子，或房子原本不易出租，会有减少佣金或房东支付费用的情况。所以在此建议租客在和联系上经纪人后，就与经纪人沟通好关于费用的问题，以避免之后出现不必要的纠纷。

1.  租客要调整好心态。有些大楼要求比较特别，不接受预付房租，一定要有担保人，或者要有信用记录，否则会租不到。但是遇到这样的情况也不要担心，毕竟纽约地区房源很多，会容易租到房。

    

2. 对当地不熟悉的人，要有自我保护意识，多和当地的朋友及经纪人沟通，网络上的一些非良好租房渠道不建议使用。

    

3. 新到纽约当地的客户，建议提前做好准备工作，能够大大节省在租房上所花费的时间。

1. 觉得只要可以负担的起房租和看中的房子，就会一切顺利。其实不然，即使房租在预算内，看到合适的房子也未必能够顺利地租到。

    

2. 以为网上看到的房子图片就是实际样子。然而实际情况中，很多时候现场看到的房子会和网上看到的图片差别甚远，其主要的原因是因为出租房屋的空置期很短，通常只是经纪人用手机简单拍照。

    

3. 看中后不赶快下手，观望太久。纽约当地房屋出租速度非常快，很多时候只是短短的犹豫，看中的房屋就被租出去了。

    

4. 不同经纪人手上的房源不同，和越多经纪人看越好。美国当地经纪人的信息都是公开透明、共同所有的。客户雇佣经纪人，主要是看经纪人对客户的了解以及对市场的了解，从而帮助客户租到最适合自己的房子。

    

1. 无论是何种渠道找到的房屋，都建议您签一份白纸黑字的合同，以防日后有纠纷发生。

    

2. 无论是经纪人带人看房还是房东给人看房都是不收费的。所以任何像您收取费用的看房服务，都要拒绝!

    

3. 房子一定要自己亲自去看，家人、朋友或室友都不建议代替看房。

Q：租房是否需要担保人？

A：这个需要分情况。如果已经满足了房东要求，就不需要担保人；但是比如说学生，就需要担保人。当地要求是担保人一定要在美国本地。

Q：第一次的租房经验是否可以成为日后的信用证明？

A：不能。房租在信用记录中并不是很重要。信用历史一般参考2-3年的借贷还款经历；租房可以变成日后房屋出租的历史，能够方便客户日后租房。

Q：购房贷款可以作为信用证明吗？

A：如果银行愿意为客户提供房屋贷款，说明客户已经通过了银行的信用证明。 虽然房屋贷款不能作为租房的信用证明，但是因为已经被银行批准，就相当于证明了客户的信用是没有问题的。所以有房屋贷款的租客租到房子会容易很多。