尔湾市是全美首屈一指的、经过全面规划设计才开发建设的年轻城市，以超级优质的教育品质吸引华人买家。尔湾从1971年建市以来，总设计师William Pereira就规划除了大片的保留地和引入了生活小区的概念(villages)。
历经40余年发展至今已从最初的5个发展到今天的将近30个，共同构筑起这座城市宜居、成熟、便捷、安全、规划完善的整体面貌。同时由于尔湾教育优质、产业发达，共同促进房地产市场稳健发展。
2013年美国经济复苏以来，尽管尔湾房价有所波动，但是整体向好，而近期由于新社区的大量开盘，带来市场的新一轮增长，租赁市场更是需求活跃，表现优异。市场上2房极少，低于100万的物业极其紧缺。
随着美国学区在阶段内的划分变化，2016年8月起，尔湾学区将由四大满分高中学区变化为五个。
尔湾最贵的房源集中在南部University高中学区，拥有尔湾最具知名度的老牌富人区；北部相对便宜，聚集了最新开盘的优质社区，以优质的规划、成熟的配套获得市场高度关注，目前部分房源都在热销中。
1、University高中学区
University高中的学区位于尔湾南端，是尔湾范围最大的学区，同时也是加州大学尔湾分校的所在地，因为当初要在这里建设该分校，美国政府才规划性的建设了尔湾市，所以可以说University高中校区是尔湾市的开发之源。
该学区内聚集了诸如Turtle Rock、Shady Canyon这样早期规划、又聚居着社会名流的知名经典富豪社区，也拥有当前全新开盘的Hidden Canyon。
该区域自然资源丰富风景宜人、华人生活氛围浓郁，拥有2个着名的99大华超市，各种各样的中餐馆和其他亚洲餐馆也是应有尽有。该板块内120平米左右2房公寓及150平米左右独立屋去化较快（参见以下2016年第一季度公寓及别墅销售数据：
尓湾老牌富人区Turtle Rock
Turtle Rock(龟岩山)社区位于405高速南端，东邻UCI，西接林荫谷(该社区创下2015年最贵成交房屋记录)，是尔湾最富影响力的富豪社区之一。
而因与Bommer峡谷735英亩的自然保护区隔空相望，自然环境无以伦比；西南侧被世界一流的草莓农场StrawberryFarms18洞多层果岭高尔夫球场环伺；咫尺之距可达尔湾坐标光谱中心Spectrum，10分钟至新港滩时尚岛Fashion Island，15分钟至南海岸购物中心South Coast Plaza。
社区业主大多为社会名流：知名教授，着名医生及商界精英等，具有较高的教育水平及坚实的经济基础，人文环境优越。该区域房源均在1970-1980年代建设，主力三房、四房房价可达120万-180万美金以上，面积约在230-300平米左右。
小区内的配套设施非常完善而且高端。地理位置非常优越。南面毗邻Bommer Canyon和占地近7000英亩的Laguna Coast Wilderness Park(拉古纳海岸野生公园)，园内规划有多条不同难度的健行步道和山地自行车道，可以骑马。
距离着名的南加州艺术海岸Laguna Beach只有7.5英里，小区西面有多个高尔夫球俱乐部。走出社区便是多个公园及Hiking Trail，壮美辽阔的山谷景观和华丽的城市灯火美景都将一览无余。
目前在售的新建小区HiddenCanyon共计划兴建258栋新屋，全部为二层结构，10个户型可供选择，房屋面积从390-560平方米，平均占地面积864平方米，价格为200万-260万美元。
2、Woodbridge高中学区
Woodbridge高中学区以Woodbridge、West Park社区最具盛名同时也房价最贵。作为尔湾的第二代社区，不仅环境舒适、生活配套成熟，小区的规划也具备高度品质，是成交保持活跃的二手房版块。
尓湾商业最集中、最繁华地区Woodbridge
Woodbridge小区位于尔湾中心地带，始建于1975年，总面积大约4平方英里，小区内建筑主要采用New England Cape Cod式风格。作为尔湾人所选出的最佳散步地点，Woodbridge小区以它所提供的各种休闲娱乐活动最为有名。
小区内的NorthLake和South Lake尤其为人称道，湖边是林木掩映的步道，下设沙滩俱乐部(Beach Club)，内有沙滩环绕的游泳池，游船码头和排球场，俨然已经成为尔湾的城市标志之一。
在整个Woodbridge小区内，共有22个游泳池，24个网球场，15个公园，一个多功能社区中心，以及数英里长的绿化带、步道和自行车道。南北小区之间建有休闲购物中心。
里面有书店、诊所、银行、餐厅、面包房、艺术培训班、电影院的服务设施。该小区主力房价分布在100万-130万美金左右，居住面积约为185-220平米，房龄主要分布在1970-1980年代。
3、Irvine高中学区
Irvine高中学区的房价相对较低，距离尔湾高中较近的WalnutVillage和El Camino Real社区聚集了大部分房价低于100万美金的独立屋，该地区的房源房龄跨度较大，有少量90年代的社区；而位于学区中部的Woodbury地区则聚集了大量100万美金以下的公寓及100万美金以上的独立屋。
Cypress Village是尔湾全新规划的居住社区，临近5号高速和133高速，交通便利，靠近Irvine Spectrum Center和Jeffrey Open SpaceTrail。Cypress Village社区比邻Cypress Grove公园，Floral公园。
拥有娱乐中心和泳池、以及绿荫密布的开放空间，满足健康休闲的生活形态。新99大华超市开在小区的隔壁，基本上可以走到大华超市广场买中国货，吃中国美食。项目开盘总价公寓及联排为50万-55万美金，独立屋为75万-80万美金。
4、Northwood高中学区
Northwood 高中及下面将要提及的Portola高中均位于尔湾北部，成为全新开盘社区的主力阵地。大部分公寓项目总价在50万-55万美金，独立屋在80万-135万美金。丰富的休闲、购物配套、美丽的公园环境等，令这些社区已经开盘就受到华人追捧。
Eastwood Village社区位于尔湾市北区靠近effrey OpenSpace Trail，是尔湾市目前最新的新屋社区，该社区已于今年一季度开盘。 EastwoodVillage社区设计精美，多个公园以及风景步道围绕社区而建，并且全都可以通向社区中心，让你在享受社区现代化便利设施的同时随时保持与大自然的亲密接触。
EastwoodVillage社区地理位置优越，周边的购物及生活娱乐中心OrchardHills Shopping Center，The MarketPlace，Cypress Village Shopping Center，Woodbury TownCenter几乎都恰到好处的分布在社区的各个方向。
以及IrvineSpectrum Center都可以方便的到达。Eastwood Village社区共计规划了6个不同的小区，全部由建筑商Irvine Pacific建造。开盘首先推出的是其中三个小区：Avalon，Petaluma，和Marin。
Avalon小区是Condo系列， 小区靠近Eucalyptus Park，屋主可以享受便捷的娱乐设施，烧烤及野餐区域。Avalon共推出三种户型设计现代的Condo，整体都以2房2浴的户型设计，面积从1,161平方英尺-1,544平方英尺不等。
Petaluma小区为独立屋系列，整体都是3房2.5浴的户型设计，尺寸从1,684平方英尺-1,898平方英尺不等，共计三种不同的户型，但有可定制的选项供买主选择。
Marin小区是相比于Petaluma更大户型设计的独立屋系列小区，并且将推出5种不同的户型设计，包括3-4房，2.5-2.5浴室，面积从1,948平方英尺-2,332平方英尺不等，同样有可选定制升级的选项共买主选择。
5、Portola高中学区
由于尔湾人口的增长对于学校的要求，为减轻尔湾Irvine高中、Woodbridge高中和Northwood 高中的生源压力，尔湾第五所高中 Portola High or New High 会在2016成立。
新学校一样会传承优异的学风，服务于一部分的北尔湾生源和Great Park 社区。区域内几乎没有低于100万美金的独立屋，主力别墅房价为120万-160万美金，超过200万的别墅基本为370平米以上的四房或五房别墅。
Portola Springs小区位于Irvine北部，背靠秀美的Loma山脊，占地面积达1222英亩。在2008年，Portola Springs小区荣获了年度最佳规划社区和最佳社区布局两个大奖，这两项Gold Nuggets奖代表着美国地产界的最高荣誉。目前Portola Springs小区仍不断有新房推出，面积从186平米-650平米不等，价格介于70万到200万美元之间。
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