【北美购房网】加州房屋改建加建常犯的6大错误

不少在加州的独立屋都有比较宽敞的后院，有时为了自住，有时为了出租，屋主们会进行一些改建，加建工作，比如将位于房屋后部的车库改建成一个可以居住的房间，比如原来的房子感觉小了，就向外扩充出一个房间或空间。在北京城住过胡同的人应该都知道，加盖扩建，可是人民的强项。

不过在加州要特别小心，虽然地是自家的地，房子是自家的房子，既不扰民也不侵占公共空间，但是，改建加建都有相关法律法规的严格规定。务必严格执行，否则罚款不说，还得自己拆了恢复原貌。

错误1: 无视当地政府建筑要求

在加州加建，改建或室内装修都要向房屋所在地的政府建筑部门审批。根据所在地政府要求不同，需要审批的工程的大小也不同。有些只是小的改动可以不需要审批，但是有些政府要求只要对房屋有任何的改动都需要递交申请表格进行审批。不符合要求的工程改造，小则罚款补交申请表，大则改回到原来的房屋状况，不然房子不能再进行买卖。

错误2: 合同约定不清楚

加州建筑法规有明文规定，工程项目超过五百美金，连工包料，一定要写合约，而且是屋主看得懂的文字，合约最好是屋主提供，也就是游戏规则由屋主制定，一般情况下，屋主和施工队之间发生争执，就是因为合约上规则不清造成的，目前合约一般都是工程方提供，必然有利条件均向着工程方，将来如果有矛盾，需要由法院仲裁，常常屋主吃亏，原因就是在合约上吃了亏。

错误3: 包工不包料，浪费施工时间

有时候建筑方只包工时不包材料，也就是说所有材料由屋主购买，建筑方只出人工，算工时或算天数，看似简单，其实是屋主拿了一张空白支票给施工队来报。除非您是行家，知道所有材料的价钱资讯等, 一般屋主购买材料肯定会有遗漏东西，尤其一些零件之类的，或买不同规格材料，不停反复的往建材商店跑，施工方因而缺材料、零件而耽误工期，可耽误的时间依然是要付钱的啊。很多屋主没想明白这点，吃亏在这。

错误4: 支票抬头名字和签约人名字不符

在改建加建前，屋主最好多花些心思，在网上查询了解厂商型号，编号等资讯，以及各类建材资讯，做到心里有数。最好尽量多的了解施工方，工程项目最好连工包料招标，严格规定好工期。如果没有正当的理由延误工期，屋主每天可以按照合约规定扣钱。

提到工程付款方式时，千万不能马虎，一般工程付款都是写支票，常常有施工方要求屋主支票抬头写他人的名字，和签约的名字不一样，有时候，屋主不留意，就忽略过去，这就埋下了日后争执的伏笔，也是法律不容许的，请所有屋主一定要留意。

如果是不熟悉当地情况的新移民投资者，有时运气好，很可能碰上一位懂装修改建这些程序的房产经纪人，可以多些资讯他们。

错误5: 不查保险就开工

为了省钱，一般施工方不为工人买劳工保险，工人们和屋主也不是很在意这方面的事，这种现象在华裔移民中非常普遍。可是，一旦将来发生意外，小则割伤跌倒，大则工人意外死亡，如果施工方没有购买劳工保险，所有的责任全部将由屋主来承担，那时候，就后悔莫及了。这一定要重视起来，没确认保险前，绝对不能开工，别给自己留隐患。

错误6: 忽视执照的重要性

除非屋主自己懂，否则，几乎所有的施工项目，都是由施工队去申请许可证，permit，施工项目有申请许可証，他们不敢偷工减料，因为市府会来检验。有时候，屋主会认为没有执照的施工人员，收费会便宜。其实未必。专家建议，不要贪图这些小便宜，给自己埋下隐患。

加州华裔建筑装修人员鱼龙混杂，同时，没有美国主流的建筑装修业的明确分工，一般都是一个人做几项工种，这样的结果，就很不专业，很多施工不符合市政标准，验收不过关，返工等。甚至，有的虽然当时通过了验收，但是，给安全埋下了隐患，等将来出现问题，费用可就大了。所以，还是建议屋主尽量找有执照的工人师傅。

另外，需要提醒的是，施工期间，如果发生任何纠纷，请不要以不付或拖欠工程款来试图要求施工队按照自己的想法做事。这么做是违法的，后果是房屋被file Mechanics’ Lien. Mechanics’ Lien 法律条款允许被欠款人成为房屋的债权人，如果屋主要出售或者refinance他的房屋，他必须要先付款给债权人。如果银行要foreclose这栋房屋，也需要先付款。

所以一旦发生任何的纠纷正确的处理方法是继续按照合同付款，同时收集施工队违规的证据上诉法院，并且可以向政府建筑部门投诉，这样施工队的执照上就会留下不良记录（仅限于有执照的施工队，如果你请的是没有执照的施工队就投诉无效了）。因此在选择施工队之前先查询其执照记录也是很有必要的。

在美国，华裔移民们多了解当地法律法规，保护自己的权益，即使工程完成，市府最后的检验完毕，屋主要支付给所有的施工队最后一笔款项时，记得一定要施工队签上一张「放弃所有法律追诉权」的文件，英文叫 unconditional waiver and releae upon final payment, 签了这张文件，代表施工队和屋主之间银货两讫，对屋主的权益是保障，不会再有金钱纠缠，无法用法律手段扣押财产。