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美国地产投资篇：影响公寓房租金的要素

中国北上广以及其他一线二线房价火箭般地飙升创造了世界地产界的奇迹，大城市的房产一向是投资的热门地区。中国沿海省份包括北京周边地区地产价格远远高于其他地区，同样的在美国沿海两岸的州县房价也远远高于中部、中西部地区。

美国人有句俗语“BosWash，west coast, flying- over country ”,波士顿华盛顿代表的是东海岸，此句俗语意谓，从东海岸飞越到西海岸，中部、中西部忽略不计。美国的东西海岸各州大部属于经济发达、经济活动活跃的地区。房地产的价格也反应了这一点。在租赁房屋市场中，都会城市因就业机会多，收入水平高，公寓（英语中称作apartment 或 condo）通常较受房客欢迎，房东也容易收到房租，对房东来说公寓出租是相当不错的一个投资渠道。本文基于renthop的都市公寓出租的基本数据详解美国出租公寓租金提升的主要因素。

首先在美国租房，租金并不只是基于房屋面积的大小和所在的位置。笔者在执业过程中，国内意欲来美投资的买家通常第一个问题问的就是，在美国某一州若购进一公寓单元房，每平方米或每平方英尺均价多少。目前在美国选择合适的公寓居住是生活中一项重要决定。大多数情况下，对房客而言这意味着要找到位置、空间和负担能力之间的平衡。住房一项开支持续占有美国人收入的比重越来越大，对于房东或投资人了解每月租金的价值就越来越重要。

关于公寓的很多细节会影响租金的价格，而不单纯是空间面积的大小。比如，如果一个公寓有阳台，那么这个公寓可能会比同等面积的没有阳台的有较大的价格悬殊；再比如如果一个公寓它的物业中心提供更多的物业服务、健身中心等，租金价格也会比同等面积，或更大面积的公寓但没有这些设施和功能的价格也可能更贵一些。

那么公寓具有什么样的功能可以增加租金？增加多少？ renthop在美国各大城市使用数千个出租公寓列表数据，其中包括每月租金、卧室和浴室数量以及其他不同的设施，找出租金的规律。重要的是这个数据模型没有采集某些相关信息，例如面积的大小，多少平方英尺，但是这个模型使用其他参数来考虑房屋大小的差异，基于全美各大城市的数千公寓，包括每月租金、卧室和浴室数以及提供的不同设施，对10个大都市公寓的租金以及它们是否提供以下的主要功能进行了分析，它包括：

公寓是否装修

是否允许养宠物

是否提供洗衣机和烘干机

是否有普通的洗衣房

是否有私人户外空间（即阳台）

是否有共同的室外空间（即共享屋顶）

是否有门卫

是否有电梯

指定的停车位是否包含在租金内

是否有健身中心

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驱动租金价格的主要因素

下表为十大都市的中位数租金价格：

从上图可以看出最贵为纽约(购房)市，次为波士顿（包括剑桥），最低者是休斯顿。

在这些城市里，居室或卧室数量对租金又有什么影响呢？见下表：

注释：studio类似国内宾馆的单人标准间，卧室和客厅是一个空间。

最终发现，正如预期，卧室和浴室的数量（与面积高度相关）是决定租金价格的最大因素。与更高租金最相关的设施有电梯、门卫、停车场和洗衣房，不过不同城市之间有一定差异。

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物业服务的功能与租金之间的关系

在这十大都市中公寓物业的十大服务功能与租金之间的关系怎样呢？从下列图表中看出，颜色越深，对租金的影响则越大。

这些功能在不同的城市对租金的影响有所不同，但毫无例外地，门卫、电梯、健身中心、洗衣房和停车场在各城市中都与租金关系最为密切。

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社区因素对租金价格的影响——以纽约为例

纽约市提供了最大和最多样化的数据。Renthop比较了邻近地区较高价格和各种功能之间的相关性，在这样的数据采集中，renthop更关注两个或更少卧室的房源。

纽约市的各个区的公寓房出租，物业服务的主要功能都彰显了不同的重要性，下面是纽约市十个租金最昂贵的社区十大因素对租金价格的影响的图表：

在整体上，洗衣房与门卫对租金影响存在很强的相关性。其他重要功能似乎是允许宠物和有健身中心。

同样地，来看看10个租金最便宜的社区：

相较于昂贵社区，各种功能对租金影响的相关程度略有不同。门卫依然是主要因素，但洗衣房稍显不那么重要。 相对于租金昂贵的地方，健身中心显得更重要，而宠物在列表中的大多数社区中则根本不相关。并且从纽约市的最贵社区和租金较低社区列表中可以看出，社区价值也较大影响租金的价格。这也是美国地产投资始终强调地点，地点，地点locationlocationlocation的原因。

从上表可以看出这些因素对公寓租金价格的影响较大：1）卧室数量2）浴室数量3）允许宠物4）洗衣房5）有门卫6）有电梯7）有健身中心，8）有一个停车库，和9）最后一个因素，社区的价值。

在这些变量中如果卧室和浴室的数量一定，门卫对价格影响最大，约为260美元。有电梯和健身中心也是如此，分别贡献了大约120美元和90美元的租金价格。在公寓里有洗衣机和烘干机也是主要的租金影响要素。

最后，租金的价格会受到城市大小和位置的影响。但深切了解这些影响租金的主要因素，了解列表之间的差异，以及各种功能的价值，将有助于您对美国公寓房的投资做出更明智的决定，从而获得利益的最大化。读者有各种关于美国地产投资的问题，可以随时向笔者提问。