【北美购房网】海外房产投资回报率并没有想象的高！为什么还有那么多人前赴后继？

海外资产配置这年头貌似成了特别时髦的词，大凡有点名气的财经专家，论坛、峰会言必提海外资产配置的重要性，似乎一个家庭没配置点海外资产，远不足以彰显身份和财富。

但是，组长身边不少在海外有了投资置业经历的朋友，都说如果纯粹是投资的角度，海外房产的回报率并没有没想象的高，甚至比国内要低太多。之所以这两年那么多国人前赴后继赴海外买房投资，更多图的是投资回报率之外的东西。

NO.1 海外房产投资回报率并不高

一位朋友前年在美国花了约350万元人民币买了一套别墅。她说两年来房子实际上并没有增值，但美国政府为了多征税，每年评估的时候都是按照一定的上涨比例评估的。每年，即使一天不住，她也要为该套房子支付税费、管理费、水电费等等共计10万元人民币左右。

据另一位在澳大利亚墨尔本买了一栋200平独栋别墅的朋友介绍，墨尔本的房价不贵，而且前期交费也很少：第一阶段交换合同的时候只用付5%的首付款，大概3万澳币，另交5%左右的税费与1000澳币的律师费（共计35万元人民币左右）；第二阶段是2017年底交房前再交35%约20万澳币的首付款，以及总共约8000澳币的各种税费管理费保险费（共计110万元人民币不到）；其余60%以贷款方式解决，贷款三十年，前五年利率5.1%。

她说，尽管看起来房价不高，但别墅维护费用却不低，土地税、物业费、市政费等每年有近10000澳币（5万多人民币）。因此她说：“如果不是同自己的人生规划相结合，不要瞎投资。”

前段时间，有媒体曾报道过一个案例：一位家庭年收入税后50万人民币左右的何先生，在北京已有一套两居室。2014年，他全款在美国达拉斯买了一栋价值30多万美元的别墅，三年涨了15%。“后悔死了，真不该脑子发热就去美国买房，”他对媒体说，“别墅是真漂亮，但德州房产税每年要2.5%左右，加上保险、租赁管理费、物业费等，一年养房成本快10万人民币。”

NO.2 都是哪些人在投资海外房产？

去年，《英国金融时报》曾发布了一份中国家庭对外投资的年度保密调查结果。该调查结果显示，调查样本中已经有82.4%的中国投资者将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场，并有56.8%的中国海外投资者表示会在接下来的两年时间内将更多的流动资本转移到国外。

海外投资已并非富人的专利，英国金融时报将调查中的投资者分成了三类：

本次调查中与往年不同的是：首次引入了新的样本群体：可支配流动资金在 60万-600万人民币，想要通过海外投资实现资产多样化的“大众富裕”(mass affluent)群体，现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4%。

另外两个调查群体是：可支配流动资金在 600万-6000万人民币的“富裕人群”，普遍将总资产25.9%的进行了海外投资；可支配流动资金在 6000万人民币以上的“非常富有人群”，平均持有总资产比例19.3%的海外投资。

另一个信息源显示，从2015年底开始，投资美国房产的中国买家中，工薪白领的比例加速上升，比2015年初上升了52%。其中90%的买家将资金投入洛杉矶(别墅)房产市场。

NO.3 海外投资不仅为了投资回报率

如上所述，海外的房产投资回报率并不是我们想象的那么高。尤其是国外政府为了保护当地人的购买能力，会在房价上涨过快地区适时出台打压和抑制政策。如去年加拿大和澳大利亚都是如此。由于华人炒家的过渡涌入迅速推高了温哥华的房价，加拿大政府于8月份出台了针对海外买家加8倍征税的政策，阻击海外买家的涌入。澳大利亚则是四大行集体停止向海外买家发放贷款。

但是，依然有越来越多的国人将海外资产配置提上了议事日程，这又是为何呢？

前文所述的那位朋友，主要是因为孩子在国外读美高，同时自己也在办理美国的投资移民，每年都需要登陆至少3次。为了居住方便，所以买了房子。投资增值不是她考虑的主要因素。这样的人群在英国金融时报的调查中，占比58.5%（在海外购买财产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所）。有43.4%的受访者表示，他们在海外购买住房只是作为一种投资。

而据《英国金融时报》的调查，相当一部分人进行海外房产投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种风险对冲：54.1%的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47.3%的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8%，由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。由此可见， 选择海外投资的最重要的原因是中国投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险。

而对于巨富阶层，海外资产配置更多的考虑政治风险。让钱放在更安全的地方，才是他们首要考虑的因素。

NO.4 海外买房需要注意些啥？

除了传统的房价波动风险外，海外买房还面临汇率波动、信贷政策改变、对国外法律不熟悉甚至被中介坑等等风险。

相较于政策、法律、汇率这些不可控因素，对于中国买家而言，国内房产投资的基本法则同样适用于海外市场。同国内置业一样，区位是非常重要的考量标准，在购房之前，最好亲自看看房子的区位与周边状况，不要只听信中介的一面之词。好的区位升值潜力更有保障，如美国西海岸城市的升值远大于中部地区，洛杉矶、旧金山等大城市的升值远大于小城市。大城市房价高，小城市去库存，古今中外都一样。所以最好在热门地区购房，不要轻易相信海外的价值洼地说。

另外，买房之前咨询一些靠谱的律师，化解买卖合同中的潜在风险等也都非常重要。