【北美购房网】海外房产投资趋势与技巧

大家在海外投资的过程中经常会遇到各种问题。也是我们经常说的“摸着石头过河”，那么今天就从投资人开始分析，十年前投资成功的人有什么经验借鉴，现在新一批的高净值人群又有什么投资技巧可以获取。

今天我们的内容分为4个话题来聊一聊。

越来越多的国人选择海外置业

早期，中国人投资房地产只关注家庭所在地的城市，但目前已经开始全国范围内投资，比如如投资回报率比较高的北上广深，以及海南、三亚、厦门、烟台等这样的旅游城市。这是市场开放、信息公开、壁垒降低形成的必然趋势，照这个趋势发展下去，房产购买地也必定从全国延伸到全球。随着国内房产市场的饱和与见顶，海外房产投资现在正当时了。

中国人目前海外房产投资的增速成倍上涨，2014年就购买了超过300亿美金的海外房产。在2015年，中国人在澳洲总共投资了466亿澳元，其中243亿澳元投资在了地产，其他则分布在了农业、林业、渔业以及金融保险服务业。

其实过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的累积，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。

未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。就好比李嘉诚，清空中国大陆的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。

海外置业群体的新特征

因为是海外置业，所以很多人关心这两个问题，也是最重要的两个问题。第一，现在这个时候买海产房产，价格是高还是不高，是不是一个合适的时点？第二，现在都是谁在买海外房产？跟十年前是一拨人吗？

我们先来聊聊目前国人海外置业群体的新特征以及目前海外置业的原因和动机是什么。目前海外置业人群从高净值人士财富链的角度呈现了明显的下行趋势，同时也变得更加理智。

也就是说如果十年前海外置业人士都是那些非富即贵、动辄在海外买的都是数亿的地标性建筑的话，那么十年以后现在的海外置业人群变得更加贴近普通大众，更多的是高净值人士或者是比较好的中产阶级收入的人士。他们不再是购买地标性建筑，而是根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。

由于工作关系，2003年开始方爷就陆陆续续接触了一些在海外置业的人，那个时候在海边买房子的人真的是一掷千金，动辄身家过亿。他们在海外买的都是这些Landmark，地标性的建筑，而且这些购房个体也基本都是非富即贵，基本没有什么东西可以限制得住他们，现在真的是越来越多的高净值人士和中产阶级人士在购买。

从好的地方来说，之前的海外置业人士在全球范围内为中国的买家奠定了土豪的基础；但从另一个角度来说的话，现在的买房人基数更大了，使得海外置业作为一个行业，有生存发展和进步的足够空间。也就是说，海外置业现在可以当做一门生意、一门行业来做了，这也必然意味着客户体验的提升和消费者满意度的进一步提高。

从海外置业的目的和动机来讲，随着中国进一步融入世界以及中国的海外置业者的财富进一步积累变得更加多元化，国人海外置业的起点是伴随着移民等刚性需求而产生的。一开始投资的区域范围也比较限定于国人比较多的聚集区，比如说美国东西海岸、加拿大的温哥华或者多伦多等等。慢慢随着中国越来越融入国际化和越来越多的中国人走出国门，慢慢的和教育连了起来。

比如说有的家长意识到孩子在国外读中学、读大学，与其花钱让他住宿舍，还不如索性买一个房子。第一，是由于中国人有买房子的传统；第二，确实是放了几年之后，可以保值增值，同时还省了孩子交付的宿舍费用，何乐而不为呢。

所以从买房子的第二阶段已经从国人为了自己孩子在海外读书、准备他们的居住空间而演变成了一种相对的投资行为。这也比较顺畅的延展到了国人海外置业的第三个动机，那就是越来越多的国人随着财富积累的不断增加，意识到了资产配置和把自己的资产进行全球分配的重要性，越来越多的人选择在海外一些政治、经济、就业局势都比较稳定的地方来进行投资、进行置业。

当然也会有对于国内的雾霾、空气污染或者是环境不是很满意，想追求一种更高的生活方式、更好的享受方式的一些购房个体；也不排除很多有国际性工作的人经常性的奔跑于两地，比如说中美、中加或者是中澳，那么对他们来讲的话，买一个海外的房产更多的是一种工作上的实际需求；也有人是为了自己的养老需求。

目前随着很多年轻人意识的改变，在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万，自己买房子遥遥无期。那手边攒了几百万，与其慢慢的被通货膨胀消失掉，还不如在海外买第一套房子，既能享受投资回报，又能享受生活方式的改善和提升。

同时的话，也许过了几年之后，房价攀升、人民币汇率的变动，再加上收的几年的租金，整体来讲的话，可以对海外投资能够得到比较好的回报，到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。所以目前来看，在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外，也越来越多的变成了一种生活方式的选择。

高净值人群的选择与偏好

对于人生的规划，你无法确保每一个重大选择是正确的（人生不能重来），但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的，例如战争、政治、环境、社会人文等等。

在中国，大家议论和担心最多的往往就是政治带来的关于财产法律、财富观念和社会人文的变迁。 从这一点上来讲，不进行海外资产配置，风险是很大的。

这几年，大量的财富顶尖阶层通过移民、绿卡、海外购置地产等方式在战略上规避风险，使得风险万一发生时能够全身而退；而对于中产阶级，做到这一点并不是太容易，因为毕竟被孩子、房子、工作等一大推事情绑在了国内；但是起码，配置海外资产可以在战略上给中产留下一条退路，不至于在巨大风险发生时一无所有，任凭摆布。

所以，这应该是每一个中产阶层在规避重大风险时必须要做的一个选择。

在战略上，你要相信并跟随比你高一层的财富阶层，因为风险嗅觉上，他们永远比你要敏感，而且，你每天努力的目标就是要在明天成为他们。

首先让我们来定义一下高净值人士。根据最新的一份中信实业银行与胡润百富颁发的2016年高净值人士调查报告中的文件显示，目前中国拥有千万元以上的可投资资产的高净值人士有134万，其中55%是企业主、20%是所谓的打工皇帝或者是金领、15%是房产投资的受益者、10%是职业的股民。

这134万的高净值人群当中已经有海外投资的占到16%，而且会在未来的数年以比较高的比率持续攀升，那么这些高净值人士在考虑海外投资的时候一般会选择哪些国家，并且为什么会选择这些国家呢？

首先根据我们的理解，所谓没有最好只有最合适，高净值人士在选择海外投资的国家、具体的项目以及地区的时候，是有自己清醒的认识的，根据自己的财务状况、对投资回报率的需求、对海外置业的需求，每个人都会有自己不一样的想法。根据国人在海外置业所拟投资金额的角度，方爷划分了几个档次以及各自对应的一些基础原因，在这里和大家做一个简单的分享。

第一档，如果海外投资者投资的金额在30、50万人民币起，大概不超过100万人民币的样子，而且是第一次海外投资，属于试水类投资的话，这个时候考虑日本房产投资的人会占比较大的一个比例。日本老龄化比较严重，年轻人当中不结婚的势头又很猛，而且生活压力比较大，物价也比较高。

而且日本的房子超级小，虽然从14平米起，但会有麻雀虽小五脏俱全的公寓，包括全套的卫浴设备。这使得在都市圈打拼的年轻人以租房为首选，也使得在相应地段做投资型物业，并且出租也是一个很好的选择。

专业人士帮助挑选的话一般可以找到税后大概每年8%至9%回报率的投资性物业，而且前一段时间日本刚刚放开民宿，这对在日本买房进行投资是一个不错的选择。当然了，日本也有超贵的房子，一户建就是我们叫独立公寓的，几百万、几千万人民币的房产价格都会有，但是作为一个初始投资的选项，日本还是值得考虑的。

第二档，如果投资金额在100万人民币以上，200到250万人民币以下，也就是折合美金大概20万、30万美金的样子。这个时候就可以考虑美国的南部，比如说佛罗里达或者是德克萨斯类似一些地广人稀的地方，二、三十万美金就可以买到很不错的房子，而且是独栋别墅，有很大的院子，住的也很舒服，比较符合国人在海外置业心里的期望值。

可能是大家在国内住公寓住的太多了，总是在脑海中设想着海外购房置业的第一首选是一个别墅，这类房型相对来说是属于初级海外置业者的需求。当然二、三十万英镑左右的价格也可以考虑英国的曼彻斯特、利物浦或者是伦敦远郊地区的一些房子了。

再往上升一档，比如说50万美金或以上。这就属于进入到海外置业的主流市场了，此时的海外置业大门就可以理解为正式打开，选择是相当多的。比如说如果对欧洲感兴趣的话，可以买德国的新房，这个价位在柏林、汉堡和慕尼黑都可以买到不错的公寓。

也可以开始考虑加拿大的多伦多、澳洲二线城市像墨尔本、布里斯班和黄金海岸这样的房子，50万左右可以买到比较不错的，稍微远一点的话也可以买到独立屋了。当然也可以开始考虑，比如说新西兰的一些二手房，比如说南岛的基督城的一些地方。

当然以上说的这几个地点，海外置业投资者不可能每一个都选，他们选的话一定是有自己的情节和因素在里边，尤其是买欧洲房产的人更是如此。基本来讲，比如说买德国房子的人都是有在当地留学、生活、工作经历或者是父母曾经留学过，有一定的德国情结的人。

美国、加拿大由于是中国人海外投资置业移民的一贯的首选，所以比较容易理解；而澳洲在过去几年产生了一个比较大的变化，前几年由于杠杆用得比较足，10%的首付就可以撬动大概100万澳元左右的房子，而且100万左右已经可以在悉尼买一个很不错的公寓了。

但是最近几年，由于政策银行的政策调整，使得外国人士在澳洲买新房或者贷款，除了那种开发商提供贷款的情况之外，一般来讲贷款成数可能压制在四成到五成左右，这个时候投资的杠杆属性就会小了很多。

所以目前来讲，买澳洲房产的人要么就是净值非常高的人，要么就是有实际需求，孩子在那边读书的人；真正想利用杠杆获取比较好的回报率的人，目前来讲反倒不太考虑澳洲了。

再说说新西兰市场就比较有意思了，全国一共也就400万人，40%的人集中在新西兰的第一大城市奥克兰附近，而且有10%是中国人。过去几年去新西兰买房子的中国人特别多，主要原因就是看好了新西兰秀丽的风光，还有对中国友好的态度以及这种地广人稀的、符合国人在海外置业心理期望值的、非常棒的自然环境。

如果可投资金额再高一点，比如说100万到150万美元，也就是折合大概不到1000万人民币的样子。这样的投资金额就算是在高净值人士的海外置业当中，也是一个很不错的投资标的了。

他的客户群体也是那些以保值为主，而不是更多地考虑增值的这些高净值的富裕人群。他们的选择应该主要是在美国的东海岸，比如说曼哈顿；或者西海岸旧金山湾区(房市)、洛杉矶地区的一些中国人喜欢的核心地段。

如果是在加拿大的话，绝大部分可能就会选择西部的温哥华地区。当然也可以选择韩国首尔地区的核心地段，或者新加坡的一些建商刚建的公寓，或者是法国的一些核心城区的房子，也可以考虑伦敦的比如说一区、二区这样不错地段的一些房子了。

这几个国家也是各有自己的特点。像英国的话，如果想买伦敦的物业，真的是不到一千万人民币就暂时不要再考虑了，因为不可能买到特别好的、称心如意的房子。比如说万科在伦敦东一区开发的一个项目叫STAGE，最小的户型也要大概40平米，70万英镑左右，折成人民币大概也要六、七百万，所以实际上它的起点是相当高的，这还只是一个小小的studio，叫开间。

如果再大一点，一室一厅达到60平米左右的话，就一定会在1000万人民币以上了。大家知道法国的房子是从内到外顺时针分为二十几个区，每个区都有自己典型的特色，也有穷人区、富人区这种概念。我们的理解法国的房产不太适合普通的老百姓买，因为它要求太多。

而且很多都是属于历史文物，你连外边的颜色和装修以及基本框架都没有办法动，所以只适合那些非富即贵的、投资标的额在一千万人民币或以上的人。这些人追求生活品质、追求艺术、追求浪漫，那么他再有自己的保值增值的需求的话，我觉得可以考虑法国巴黎的房产。

新加坡市场是一个比较小众的市场，每年持中国大陆护照从中国大陆去新加坡买房的人不超过一千，也就是这个业务的体量总体来说不超过一千单。绝大多数人都是孩子在那边读书，为了将来移民到新加坡，所以在新加坡置业；单纯的为了投资而在新加坡买房子的人真的不是很多。

海外置业的房产类型与预算

接下来我们再聊一聊近年来国人海外置业购买的海外资产的类型和大概的投资预算额是多少。国人在海外置业基本上分三步走：第一步是买residential property，也就是我们所说的民宅；第二步是买商业地产，也就是我们说的commercial property，包括那些Triple Net，因为毕竟是跨国管理。

所以不需要业主自己承担任何的管理费、维修费和其他一些养护成本。这种Triple Net交易是比较火热的；那么国人在海外投资的第三个层次就是买一些基金或者是理财产品，初期可能是一些美元的私募产品。

这是从整体角度来讲，国人海外投资的三个阶段。要是从第一个阶段国人海外置业所购买的物业类型来讲的话，应该就是以Condo和single family house为主。买Condo也就是产权公寓，主要集中在东西两海岸居住比较拥挤、人口比较密集的地方，比如说西海岸的旧金山湾区、洛杉矶地区，以及东海岸的曼哈顿、纽约地区。

买具有独立产权的公寓好处就是有统一的管理，而且配套特别好；但缺点就是物业税、每个月的管理费会比较多一点，他们叫HOA，也就是我们所说的物业费。而且很多HOA（home owners association）业主委员会会有比较苛刻的规定，比如说这个小区或者是这个物业有多少比例不能超出，超出的话就不可以再出租了，那这种约定对于投资性的业主来说可能会有一定的限制。

而且它毕竟是国人比较熟悉的这种公寓建筑，所以有些时候国人到海外就会觉得我在国内住公寓，到海外还要住吗？所以很多国人在海外是倾向于购买single family house也就是独栋别墅的，因为它满足了国人海外置业的一切心理需求，同时由于它不需要和邻居打交道，所以可以更好的注重隐私。

我们坚信国人在尝试了买了几套residential property之后，一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上，尤其是那些高净值人士。因为第一，商业地产基本来说最少是200万美金；第二，它具有更加稳定的回报率，而且不需要太多的人来帮助打理。高净值人士就算是再喜欢民宅，买了三套、五套也就差不多了，有很多体量的资金需要投放的话，它迟早一定会转到商业地产的项目上来的。

从国人海外置业的预算角度来讲，如果是初次置业者和初级置业者的话，一般来讲他的预算是不超过50万美金的；对于中级的海外置业者，也就是说家里比较富裕，但并不是那种超级有钱的高净值客户，并且愿意做出一部分资产配置的话。

他的预算大概是不超过100万美金；对于高净值人士的话，他的预算是150万到200美金之间；超高净值人士的话，买完了民宅之后，一般来讲就会涉猎到商业地产，这个时候他们的预算会是200万美金起。

所以基本来讲200万美金算是一个坎，比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限，也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。