【北美购房网】详解美国“学区房”

前几天美国前总统奥巴马送女儿去哈佛上学的视频在微博火了一把，视频中奥巴马因与女儿分离忍不住落泪，也是让拓君忍不住感叹，父母对子女的爱都是一样的，无关国界，无关权位。

而对于子女的教育和前途，全世界的父母也都一样的煞费苦心，《虎妈猫爸》中蔡美为了让女儿上第一小学，特意将北京昌平区的大房子卖了，换了一套第一小学学区里的小房子。而在美国，同样也有“学区房”的概念，那么美国的学区房与中国有什么区别？应该怎样选购呢？今天拓君就与大家聊一聊。

美国的学区制

在聊美国学区房之前，我们先来了解下美国的“学区制”。

学区（School District），是美国的地方基层教育行政单位，同时也指教育行政区域。美国学区是为推进地方教育事业的发展而设立的，主要为学区内的学龄儿童提供公立教育。作为一项教育管理制度，学区制不仅包含学区内的各种教育管理机构，而且还包括在学区办学过程中各机构的权利、职能、制度等。

美国的学区一般分为基层学区和中间学区两类。

基层学区是各州直接管辖公立中小学的地方公共团体。基层学区的居民选举产生教育委员会，负责管理学区内的教育事业，如制定教育计划、征收教育税、选聘教职人员、管理维修校舍等。基层学区之下还有就学片，原则上居住在同一片的学生必须在该片学校上学，也就是“划片入学”。

中间学区是介于州和基层学区之间的教育行政单位。它在州的监督下，对所辖地区内的各基层学区进行协调、监督和指导，它不具有地方公共团体性质，原则上无权单独设立和管理学校。

美国学区一般由多个部分组成，包括学区教育委员会（Board of Education）、学区教育局（Central Administration）、督学（Superintendent）和若干所小学、初中、高中。

美国学区制的特点

1.美国各州各学区的教育管理是相互独立的。学区教育委员会根据自身实际制定本学区的教育政策，比如表决预算、制定课程等。学区的财政权一般也是独立的，通过征收学区内居民的财产税，为学校筹集教育经费。这有利于充分发挥地方办学的积极性，因地制宜地发展教育。但也使得全美各地在教育政策、教育管理、课程体系上存在很大差异，教育发展出现不平衡。这点我们在下面会详细说到。

2.注重社会多方参与管理。学区的产生是建立在社区的基础上，学区教育委员会是由民主选举产生的，接受社会各界监督，为选民负责。学区教育委员会的成员包括校长、教师代表、社区代表、家长代表和工会代表，社会各界的相关利益方都能掌握学校管理的决策权。

什么是美国的学区房?

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校。公立中小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费教育的权利。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。

公立学校才有学区概念 

私立学校由宗教组织和个人开设，收费较高，所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校每年学费起码得交两三万美元。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。与私立教育无关，与报考大学也没有直接的关系，跟大学分数线、大学录取名额更没有关系。

学区与行政区的区别 

美国的学区划分具体到每一条街、每一个门牌号，与行政划分有关，但并没有必然和直接的关系。学区实际上是个独立的小政府，这个小政府只负责教育事务。另外的那个政府，负责警察、邮政、行政、市政等等。相当于一套“行政政府”加一套“教育政府”

行政区和学区经常会出现交叠的情况。很多人误以为好学区就这个学校所在的城市/地区，但如果不针对物业所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况。所以如果以购买学区为目的，一定要具体到每一个物业的地址，查询物业所在的学区。

房产税和学校、学区的关系 

在美国往往是社区质量决定学区、学校好坏。一般都是首先有了一个各方面条件都比较好、吸引大批中产阶级和富裕人群买房入住的社区，逐渐促成了好学校、好学区的生成。

这是由美国公立学校的财政支撑体系决定，因公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额是成正比。在美国，如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收，税率各地不同，大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)，房地产税根据房子的评估价值征收。

美国的税收很大部分是从哪里来到哪里去，地方政府每年都要详细公布房地产税的去向，通常，各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学，如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。好学区房子贵，公立学校得到的教育经费就高，如此往返，具有一定的马太效应，即强者愈强，弱者愈弱。

在一些社区，持有房产的家庭还要向当地学校缴纳学校税，尽管数额不大，但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校的运营和改进。一些优质社区里的好学校还经常发信向学生家庭“募捐”以充实经费。虽纯属自愿，不少家长也愿意慷慨解囊。一位居住在曼哈顿的小学生家长就表示，自己每个季度都要向学校“自愿捐助”50美元至100美元。

社区和学校的这种关系，使得家长在子女教育方面可以有长远规划和自主选择，强化了教育公平，也提升了教育发展中的社会参与度。

关于美国学区房的两点说明

1.要说明的是，美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明，比如水电费账单、银行账单等等。可以是自有产权，也可以是租房，或者住在亲戚家的房子等等。必须注意的是，有产权但是不住在这里，是不能入学的。如果你在某个学区内有一栋房子的产权，但是出租给了别人，自己不住在这里，那么你的孩子是不能上这个房子对应的学区的。当然不排除有人打擦边球，但这其实是违规行为，被学区发现后孩子是可以被开除的。

2.少数“好学区”、好学校会出现申请人数超出招生容量的情况。这时，教育主管部门和校方会采取按报名先后顺序、抽签、设立候补名单(根据开学后实际到校人数递补学生)等方式来缓解矛盾，实在无法招录的学生将被安排到其他学区教育水平基本相当的学校入学。一般来说，在学区里居住时间长、多个子女中有一名已经在该校就读的家庭，在招录过程中还会得到优先照顾。

美国学区房与中国学区房的区别 

最重要差别就是美国不实行户籍制度，也就是说，作为推高房价的户籍因素在美国不存在。划片入学只跟是否居住在本学区有关，与是否拥有房子的产权没有关系，与家长是否为美国公民没有关系，甚至与家长是否拥有合法身份也没有关系。 

而中国则相反。以北京为例，北京有些学校，不仅要求孩子的户籍在此，父母的户籍也要在此，有的还规定户籍需在本学区三年以上，等等。

另外一个重要因素是教育资源的分布相对分散，能够用其他方式满足家长的需要。美国的基础教育跟高等教育一样，都是公立和私立两条发展线。也就是说，有钱不一定非得通过买房才能享受到优质教育，完全可以将买房的钱用来上好的私立学校。众所周知，美国的高等教育中，很多顶尖大学都是私立的。

如何选择社区

除了学校是选择学区房的关键外，社区环境对孩子的成长也同样非常重要。

美国教育心理学家Urie Bronfenbrenner提出的生态体系理论，从视觉上展示了以孩子成长为中心的各个生态系统。如下图所示：

橙色圈代表Microsystem，这一环代表着对孩子最直接影响的环境，比如：孩子的家庭、同伴、学校等；

深蓝色圆环代表Mesosystem，这一环代表着孩子与上一环之间的关系和互动，比如：家庭与学校、社区之间的关系。

不难看出，社区环境在这两个生态环对孩子的成长起到关键性的影响。如果家庭与社区能建立起互信、融合的责任共同体，将促进孩子的学习和学校的成功。大部分成长环境良好的孩子，确实品行、学习都比较好。

那么如何选择社区呢？有以下几点要素可供大家参考：

【治安】如果准备在一个地方长期居住，首先要考察的就是这个社区的治安情况，其实这是选择居住地点的首要指标。考察学区安全与否，一是通过网站查询地区犯罪率报告，二是实地考察，如果街上总有闲人逛来逛去一定是有隐患的。

【生活便利性】这个包含交通以及生活购物、娱乐等，周边是否有高速公路或者大型商场、公园、公共场所等都很重要。而对于华人来说物业所在地周边如果有华人超市则可以大大的加分，因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区，与华人生活相关的配套会越来越多。

【自然环境】这也是衡量学区房好坏的重要标准，如果社区周边有公园、湖泊、山景或是在海边，一般升值潜力都很大，其实从全球范围看，豪宅大多数坐落在有海景的地区。

【居民素质】所在社区的居民素质可以提现这个社区的文化和教育水平，通常可以通过人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例，以及居民的受教育程度等进行考察。有一点值得注意的是，现在好学区的华人比例越来越高，尤其是在新兴的豪宅区，因而也可以算作一个参考指标。