对任何有意在美国买房子的人而言，最基本的问题就是：我该买何种价位的房子？现金全额支付和贷款购房哪种更适合我？我能负担多少贷款？房贷利率是多少？银行同意的贷款额度是多少？
由于中国对外汇的管制越来越严谨，自有资金不足，更多买家倾向贷款购房。
根据房地美 (Freddie Mac) 在3月2日发布的最新调查数据，美国30年期固定房贷利率为4.10%；15年期和5年期贷款利率分别为3.30%和3.14%。当然，中国人在美国申请贷款的利率会上浮，但对比国内的利率还是低很多的。
那在美国申请贷款买房应该怎么操作呢？今天，美投行就来为大家介绍一下在美国贷款买房的一些注意事项以及申请流程。
在美国贷款买房需了解的事情
外国人（非美国籍公民）申请贷款的条件
贷款的一个基本条件就是借贷人要有还贷能力，要么有稳定和足够的收入，要么有可靠的、可以变现的资产作为抵押。所以贷款机构一定会对借贷人进行严格的审查，在合格的申请人当中挑选最可靠的一位。
作为海外人士，因为本身没有美国的信用记录和收入来源证明，取得贷款的要求相对较高，如果在该贷款银行有相关的存款、投资或其他的活跃账户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录，是加分的。
外国人（非绿卡持有者）申请贷款买房通常首付要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1-2%的利息。
房贷的种类
贷款种类有两百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率贷款(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率贷款(Fixed Rate Mortgage)。
浮动利率贷款：浮动利率贷款是指开始的利率固定，以后的利率会随着一个指标而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。常见的浮动利率为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按指标进行浮动。
固定利率贷款：固定利率贷款是指整个贷款期间利率固定不变的抵押贷款。贷款起始利率在整个贷款期保持不变。常见固定利率贷款为15年或30年。当前美国15年的利率为3.3%，30年的利率为4.1%。外国人贷款的利率会略有上浮，一般在4%-6%之间。
浮动利率贷款开始的固定利率比固定利率贷款低，但是浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的实际情况进行选择。
在美国贷款买房的流程
在美国申请贷款买房的流程大致分为：选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步：
1、选择能提供贷款的放贷机构
2、比较利率和期限后确定最适合的放贷机构
3、获得放贷机构的预先资格
4、按放贷机构指示提供所需信息资料进行审核
5、抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
6、与抵押贷款职员成交贷款
7、结算贷款成交一揽子费用机构
第一步：选择放贷机构
在美国，不是所有的放贷机构都会贷款给海外买家。在寻找放贷机构时，最重要的是要找那些专门提供海外置产贷款的公司。通常会听到外籍抵押贷款(Foreign National Mortgage) 这个词，用于来自另一个国家寻求美国抵押贷款，在美国购置房产的人。
如何寻找放贷机构呢？一般可通过以下三种方式。
1）通过贷款经纪人贷款
美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是联系买家和借贷机构的中间人。贷款经纪人可以根据买家的经济情况，帮助买家实现最低贷款利率和最少费用花费。对于不熟悉美国贷款购房事务的人，通过贷款经纪人办理是不错的选择。不过贷款经纪人一般会收取一定的服务费，通常为贷款额的1%。
2）通过美国商业银行贷款
商业银行如花旗银行、汇丰银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果申请人在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。
3）通过抵押贷款银行家贷款
抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为买家提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国商业银行是主要的贷款途径。
无论选择哪种方式接洽放贷机构，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。多家放贷机构商谈对比以选定能提供最佳利率的银行。
第二步：获得贷款机构“预先合格”资格
在正式贷款之前，有一个十分关键的步骤，那就是预审房贷，只有通过了预审才有资格获得银行的正式贷款。简单来说，预审房贷就是申贷者提供个人资料给银行进行初审。这是在贷款程序开始之前，也就是在和贷款机构首次接洽之后的第一步。
在美国买房，无论是现金还是贷款，经纪人都会先让买家填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。在这份经济状况表里面，买家需如实填写自己的个人信息以及财务状况信息。经济人将根据买家的经济情况建议申请人向相关的贷款机构申请贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)，贷款预审批准书也是出价合同的附件之一，它告诉卖家，买家已经获得了贷款机构的贷款批准，有能力支付房款。
贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。
预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。一般有效期为6个月。
贷款预审有助于搞清买家是否有资格贷款，以及可贷款金额。在向贷款机构递交贷款申请时，提供的个人信息一定要真实。如果申请人不诚实，即使贷款通过了，放贷机构也会坚持当时就付全款，或者通过法拍屋收走房产。
贷款机构一般会从以下七个方面综合评定决定是否给予申贷人“预先合格”资格：
? 是否有稳定的收入来源(比如有份工作)；
? 过去两三年是否有份稳定的工作；
? 目前的收入是否可靠；
? 付款记录是否良好；
? 长期借债是否不多，比如贷款买车；
? 是否有一笔存款用于首期款的支付；
? 是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
第三步：协助贷款机构完成贷款资格审核
获得银行的“预先合格”资格之后，下一步贷款机构将会针对申请的个人情况进行审核，贷款机构一般会要求申请人提供以下几项证明材料来审核申请人的资质：
（1）收入证明：雇主信或者公司营业执照
（2）存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份
（3）身份证明：有效的入境签证与护照
（4）房屋购买合同
（5）房贷申请书
（6）资产证明：申贷人的资产总额
（7）信用记录：申贷人的信誉记录（或所在国的等同物）
第四步：房产评估
一旦贷款机构认可申请人的贷款资格，接下来就会对申请人想要购买的房产进行评估。银行将会派出估价员对房屋进行估价，估价可以看出房子的价格是否和市场价格保持一致，如果房屋价格超过了市场价值，银行将不会受理贷款。
如果一切顺利便可以批贷了。海外购房者贷款审批的时间会比较长，一般需要3个月以上。
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