【北美购房网】德国买房全攻略

1基本流程细解

01 与公证员约谈（Vorbesprechung beim Notar）

公证员针对付款方式及购买流程给出建议，比如是否夫妻两人都成为产权人等。这时可以看到土地登记册，了解所有权关系，土地抵押情况等。

注：

看房阶段，需要了解房屋情况，特别是相关文件，抵押情况。未建新房（期房）相关文件包括：土地册（Grundbuch），建房合同（Bauvertrag）,划分声明（Teilungserklärung）,结构说明书（Baubeschreibung）,平面图（Grundrisse）,能源明细（Energienachweis）。

房子本身需要考虑的因素主要包括：地段，功能布局是否合理并符合购买者需求，建筑能耗，朝向，采光，通风，噪音等等。

在签订公证（Notar）合同之前，建议在以上两大方面，做好足够的功课。

除此之外，还应对开发商的口碑有所了解，对于买方，往往承建公司的建筑质量和口碑比价格更加举足轻重。

02 买卖合同草稿（Kaufvertragsentwurf）

买卖合同草稿由公证员给双方

03 房屋检查（Finale Besichtigung）

确保没有缺陷，因为二手房的缺陷责任是被排除在外的

04 公正阶段（公正阶段）

公证买卖合同及土地债务

给经纪人付费

05 预注册（Vormerkung）

公证员为买方的安全考虑申请预注册。预注册能一定程度阻止卖方债权人对房屋的访问。

06 土地抵押注销（Grundschuldenlöschung）

卖方在此土地上的抵押消除

07 支付土地转让税（Zahlung Grunderwerbssteuer）

公证员发送买卖合同副本给税务机关。这要求你必须缴税。缴纳房产转让税是房屋转让的前提。

08 付款指示-购房款（Zahlungsaufforderung Kaufpreis）

买卖合同签订后2-8周之内，公证员收到所有文件后，进行这一步。

09 支付己有房款（Überweisung Eigenkapital）

将自有资本与预注册证明、土地权证明、付款指示一起交于银行

得到银行贷款

10 付房款（Überweisung Kaufpreis）

可以直接打入卖方账户或者特殊情况下，可以打入公正信托账户。

11 土地册登记（Grundbucheintragung）

作为新的产权人登记入土地册，可能需要几个月的时间。

12 拿到钥匙，住新房（Schlüsselübergabe）

也许会在拿到新的土地册之前拿到钥匙，比如需要翻新之类。

2

除房款外，附加费用计算

1.   Maklerprovision 经纪人佣金  购房款的3%-7%

2.   Notargebühren 公证费用       购房款的1%

3.   Grunderwerbsteuer 不动产转让税，购房款的3.5%-6.5%

4.    Der Grundbucheintrag 从土地册登记处获得

5.    Nebenkosten für Darlehen 贷款的附加费用

6.     Finanzielle Rücklagen für Werterhalt 保值储备金（每年用于维修维护之类的费用）

3拥有产权时所涉及税项

Die Grundsteuer物业税（土地税）

每年缴纳，税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关，指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。

对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数，土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等，土地衡量指数乘以土地价值，再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%，法兰克福为460%)便是应交的土地税。

举例说明：

房产价格： 30万欧元的房产 (不包括附加费用)

课税标准价值：30.000欧元

0.35%物业税指数

460% 征税率“B”（法兰克福地区）

=每年物业税：483 欧元/年

Die Spekulationssteuer资本利得税

购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需依法缴纳资本利得税

 Die Erbschaftssteuer遗产税

在德国有遗产税，赠与税与遗产税一样，每年的税率都在变化。

4注意事项

签订购买合同

签订购买合同之后，到新房建造过程中，购房者常常遇到的最大两个误区就是：

误区一：公证合同已经签了，房子（或新房的售楼书）也看过，这下可以放心了，后期不会有太多争议。

往往购房者后期的特殊要求（Sonderwünsch）是主要会产生额外费用的方面，比如更换标配的地板，卫浴洁具，增加电源插座等等。这些改动的费用全部都会由购房者承担。而且报价方面可能会比市场价贵出一些。

误区二：公证合同已经签了，甚至首付款也付了，后续设计改动，购房者已经没有任何谈判的主动权。

每家开发商的买卖房屋合同差异差距都很大，有的在购房合同里明确写出，多少小时内修改设计产生的费用，对购房者不会额外的开销，如果没有规定的话，一般就需要购房者自己和开发商的设计部門沟通，当然，开发商的设计部門通常不大会对每一位客户付出太多的时间和精力。

新房建造过程中

说到这个过程，购房者需要清楚的知道，按照合同规定，买方和卖方的权利和义务。在这个基础上，才能顺利和开发商打好交道，及时与开发商沟通并且书面确认，避免不必要的争议，以及不合理的额外开销。

通常情况下，开发商在某些改动上有自主权，不需要争得买方的同意，同理，涉及到平面图修改等诸多方面，则需要与购房者协商。这一点，如果购房合同没有明确规定，后期发生争议的情况下，会对购房者产生额外的负担。

交房验收阶段

误区：房子都建好了，不必请建筑师来验收，反正都完工了。

问题来了，房子真的建”好”了吗？建筑构件质量合格吗？建好的房子真的符合规范吗？按图施工了吗？减料有没有，偷工有没有？瓷砖铺的不平，开放商说不可能一点误差没有，这是真的吗，依据是哪条法律，法规怎么规定的？

在这个交房验收的阶段，买卖双方拥有不对等的建筑专业知识，使购房者与开发商打交道的过程中常常处于下风，无法据理力争。

一般住宅的建筑大规模维修的期限在20到30年左右，新房的买卖不等同于普通商品的买卖，购买后在一定期限可以全款退换，新房作为一种定制的期货，通常有五年或者四年的保修期（主要看合同规定的法律依据）。

建筑师一般都比较清楚，房子的保修期是以交房验收那一天开始计算，这一天是在买卖双方都在场的情况下，对于这个大额的定制产品的最终交易与确认，能做的最后的检查，对建造施工质量最后的把关。

涉及到专业知识，不是一朝一夕能够透彻学习的，建议直接委托经验丰富的建筑师，做全面的审核和最后的验收，维护大家作为购房者的权益，减少后续的麻烦，避免扯皮。