热线电话:400-668-9628

【北美购房网】美国购房流程--教你如何拥有一套美国房产

来源:作者:北美购房网时间:2017/9/25

北美购房网信二维码
扫一扫,随时看

【北美购房网】美国购房流程--教你如何拥有一套美国房产

一、美国买房之前要做的准备

现金买主需要准备的文件:

1.有效的护照和签证

2.准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

3.在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件:

1.有效的护照和签证

2.工作证明、工作收入 

(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

3.自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

4.在美国当地银行开设的帐号


美国购房必须本人到场参与吗?

  现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,买主如果能亲自选择是最好的。

如果买家不到现场,也可以通过以下方式也可以不到现场就可以买房

1.买房人委托当地朋友看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子;选定房屋后,后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成;

2.买家委托经纪公司,由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助,通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。

二 买房全过程 (Home Buying Steps)

看房子(Show House)

签合同(Sales Contract)

检查房子(Home Inspection)

申请贷款(Loan Application)

购买保险(Home Insurance)

过户(Settlement)

搬家(Moving)

在这个过程中,你还要接触到许多人:

房地产经纪人(Real Estate Agent)

房屋检查师(Home Inspector)

贷款经纪人(Mortgage Loan Originator or Broker)或银行家(banker)

保险经纪人(Insurance Agent)

过户律师(Settlement Lawyer)

搬家公司员工(Mover)

2确定房价范围 (Price Range)

你要知道你能买得起多少钱的房子。如果你没有房价50%的现金做头款,最好不要买房子。一是因为贷款难借,得不到好利率。二是防止万一钱不凑手,不能按月还贷款,房屋被银行没收。

3决定买房地点 (Location)

同样的地方也会有不同的社区(Community),有的社区房价贵,有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区,房价比有很多公寓的社区贵。你用多少钱买房子,你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。从房地产角度来看,好学区的房价比其它学区要贵。一些人勉强买得起,也要把住房条件降一个等级。有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔,用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用,用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

4选择房型(House Type)

同样的价钱,在有的地方可以买独立屋(Single Family House),在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。新房子的升值速度大于旧房子。买独立屋和连栋屋时,你是连房子带地一起买(fee simple)。买公寓时,你只买你住的那一个单元,房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大,修缮管理费用高,所以公寓费(condo fee)比独居屋的社区管理费(home owner association fee)贵得多。

三、

选经纪人

美亚置业胡刚以最专业的角度为您提供海外购房的一站式服务,帮您解决购房问题,免去您的后顾之忧。

四、

贷款预审

如果是全款买房,就不需要贷款,更不需要贷款预审。

如果需要贷款,最好向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限,同时也是报价合同的附件之一。 它告诉卖主,你已经与贷款公司或银行联系过了,信用分和收入都查过了,银行初步同意借钱给你。预审批准书虽然不注明作废日期,却是有时间性的。这是因为人的信用分,经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的,就要去重新写一张。

五、

选房看房

经纪人会根据你的房价范围,房型(独立屋,连栋屋或公寓)及其他要求给您提供房源信息。初选过关,再约经纪人带你去看房。看房时,可用一张看房比较表来记录并比较不同房子的优缺点。比如每个房间的大小,布局是否合理,状况如何,等等。买家在选择完自己所钟爱的房屋后,经纪人会做出一份CMA(Comparative Market Analysis),即市场相似类型房屋价格分析,来帮助买家决定报价,而后提交报价文件,连同贷款预审批或是资金证明文件给卖方经纪。

六、

签署合同

在一番协商之后,双方同意并签署合同。同时,买家需要将订金(一般订金约为房款的2-5%)和选择附加费(Option fee)送到第三方产权公司(title company)进行买卖过户手续。订金支付给产权公司,选择费支付给卖家。

注:选择附加费是在合同上可选的一项,选择后,则买家需要支付一定的费用,然后可以在自定义的一个时间段内(一般为7天)再去进行房屋的查看或者做房屋检查来确定是否仍然决定购买此房屋。如果选择不买,则需要在规定的时间段内给卖家通知,那么这个费用就支付给卖家了。

七、

房屋检查

当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定。检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)等。

八、

申请贷款

买主在合同生效七天之内要去申请贷款。与贷款有关的费用在每个公司可能稍有不同,你可以找一家收费少的。选定贷款公司后,首先要如实填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。

贷款资料准备:

1住址证明,工作证明

2收入证明,近2个月的银行流水

3护照、驾驶证、签证(如有)正反面复印件

4PITI--年供(月供*12个月)、房款的50%需存在境外银行2个月不能动

九、

购买保险

贷款公司会要求你在过户之前购买1、屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。房屋保险可以在房屋遭遇意外损坏时,为房主降低损失,保住财产的价值。2、产权保险(Property insurance),保障业主对房产的绝对拥用权

十、

交接过户

请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权,所以买主有权选择过户律师。律师在过户前会检查产权史(Title Search),查明卖主确实拥有产权,可以把房子卖给你。

过户费包括五个部分,与贷款有关的费用,贷款银行预收款,中间账户预扣款,与产权有关的费用,以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%,这还不包括首付部分。

过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。如果没有,绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时,主要的任务就是签字交钱,要签很多文件。最后卖主把钥匙交给买主,房子就是买主的了。

十一、

乔迁搬家

如果买的是新房子,直接就可以搬进去。如果买的是旧房子,卖主的责任仅限于把房子扫干净。搬家前要到邮局或在网上填写换地址的表格(the Official Change of Address Form)。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。

搬家后要注意查收前住宅的账单并及时交付,否则造成过期迟付,会影响信用分数。也要通知所有亲戚朋友和有关公司更换地址,比如工作单位,信用卡,银行,等等。如果你有给亲属申请绿卡,别忘了给移民局或签证处写信告诉他们你的新地址,否则他们无法通知你绿卡进展状况。

 

 

 

本网注明“来源:北美购房网”的所有作品,版权均属于北美购房网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非北美购房网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

标签:美国购房流程

上一篇:【北美购房网】没有绿卡也不是公民 “... 下一篇:美国买房避雷系列(六)(迈阿密Pal...

推荐阅读

最新资讯