【北美购房网】房地产经纪人需知的房产常识系列，值得收藏！

1、建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

2. 建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

3. 绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

4. 居住面积

房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面

（即结构面积）。

5. 使用面积

房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。

6. 建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。

7. 房屋的开间

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。

8. 房屋的进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

9. 什么是房屋组团

我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

10. 什么是花园式房屋

花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

11. 居住组团

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

12. 跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：

如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。

 

错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。

13. 现房

是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

14. 期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

15. 二手房

即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

16. 尾房

又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

17. 公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2) 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

18. 公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

19. 标准层

是指平面布置相同的房屋楼层。

20. 平台

是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部

21. 地下室

是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

22. 玄关

是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

23. 隔断

是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

24、房地产五证两书:

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

六、“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

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一看就懂的房产术语

【建筑面积】　

建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了

房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

【使用面积】

使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。计算使用面积，可以比较直观地反应建筑物面积的使用状况，但

在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟

囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

【公用面积】　

公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发

商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 　

【实用面积】

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。。

【居住面积】

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所

占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

【套内面积】　

俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

【辅助面积】

辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等。

【共有建筑面积】

房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

【实用率】

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

【开间】

房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一

般不超过3.0米——3.9米，砖 混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间可为用户提供一个40——50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间相比，承

重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

【进深】

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为

了保证建成的建筑物有良好的自然采 光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进

深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

【层高】

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

【净高】

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

【标准层】

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

【阳台】

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

【平台】

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

【走廊】

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 　　

【地下室】

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

【玄关】　

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有

玄关阻隔，外人对室内就不能一览无 余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要

有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简 单会客的场所。

【隔断】

隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。

【过道】

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

【女儿墙】

以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，使建筑物的

立面造型新颖、别致，向女孩子一样 美丽，人们把这部分伸处屋面的外墙称为女儿墙。女儿墙不但丰富了建筑立面造型，也是

屋面的外围防护结构，保证了屋面上人、维修时的安全。

【单元式住宅】

指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每

个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

【跃层式商品房】

指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

【复式商品房】

由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

“错层”错得合理提升空间层次

错层是指各种功能不同的空间错落有致地处在不同层面。错层突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上

能够有所变化，空间变化极其丰富。

空间灵动满足心理需求

北京永泰房地产开发有限责任公司副总经理王峥告诉记者，从购房者的角度考虑，喜欢错层的群体仅限于一部分购房者，他们

喜欢在家里上上下下的感觉，这种心理 足够影响设计师对于建筑的创造，也是目前市场多样性的表现。王峥说，最早错层设计

的出现，主要是弥补平面空间带来的平淡生活感，希望室内空间能够变得再丰 富灵动点儿，这样生活才能变得更加有趣味。

尺度合适提升空间层次感好的错层设计在尺度上通过尺寸、比例并借助于人的视觉、心理等诸多因素，能够创造出良好的空间效果、环境、体量以及形态。人们喜欢低密度的住宅，但如果土 地面积不足以做别墅，就可以选择错层设计，但这并不意味着降低品质。中国建筑科学研究院国家一级注册建筑师胡荣国认为，错层设计也需要“奢华空间”，也就 是说，如果没有足够的空间就不要设计成错层，

一般每套面积在200平方米上比较合适，室内布局才不会出现局促感，同时，把握好尺度能够提升整个室内的空间 层次感。

功能区分明确功能间距离缩短

错层中功能分区更加明显。一般公共开放空间与私密性较强的房间处于不同的标高平面上，两个部分之间通过台阶联系。高度

的变化实际上是平面功能分区。厨房、 起居室、卧室之间的距离也缩短了。以前一般从一层起居室到二层要经过“两跑”，也

就是上楼要拐过两个弯才能上二层，二层到三层次卧又要经过“两跑”。错层 只要“一跑”，从起居室到卧室只要走半层楼梯

即可到达，方便人们上下。

错出来的地下室有阳光

错层设计首先要重视功能。这样可以提高面积的使用率，达到设计初衷。错出来的地下室，由于一半空间在地上，因此阳光能

直接照到室内。顶层可以附带阁楼或者 顶层阳台，功能上强于一般平面住宅。 “错层”别错出洋相 错层是利用高度变化界定

不同功能空间、产生空间趣味的一种空间处理方法。空间变化丰富是其最大优点，但片面追求空间变化也使居住品质有所下降。专家表示， 对错层设计的评判不可一概而论，但有些设计的确存在较大缺憾。 
尺度失当影响功能
据梁开建筑设计事务所的建筑师张涛介绍，错层设计来源于欧式别墅，因此在120平方米到180平方米的中大户型中有较多体现。豪华型居室在设计上对面积问 题虽不敏感，但片面追求房间面积增大而不考虑适当的空间尺度，必然导致大而无当的结果。

错层居室中多设计有挑空客厅，3.8米甚至4.2米高的客厅，视野感觉较好，采光性强。但对于一般家庭来说，过高的客厅似乎并不必要，比如很小的客厅挑高 5.4米就不太舒适了，从某种程度上来说也是对空间的浪费。 
楼梯过长费面积又费力
错层设计中不可避免涉及垂直交通问题。不少错层户型第一层为客厅，卧室都在二、三层，对于老人孩子来说既费力又不安全。 室内垂直交通一般通过楼梯来实现，为节省面积，或是增加空间的曲折感，但也有可能造成楼梯过长、上下费力的问题。

有些开发商认为，这种设计可以将动静两区 分开；有些家庭的成员在生活方式上有较大差异，如果上下两层分设卧室，则减少了很多矛盾。但也不可否认，楼梯给老人的生活带来不便，给孩子带来一定的潜在 危险，尤其是凌空的楼梯。为解决这一问题，有些错层户型将老人间下错，相对来说比较合理。 
挑空客厅落地窗有利有弊
错层设计“错”出了挑空客厅，这种客厅具有高度优势，一般在3.8米以上，配上大面积玻璃幕墙，视野非常开阔。 但大面积落

地窗在保温、隔热、隔音效果上都面临挑战。如果外面景观设计不好，或楼间距过小，就失去了观景的意义，反而私密性大受

影响。 

室内视野感觉不够开敞 
错层户型虽然提供了开敞的室外视野，但有些却因为片面追求“外景”而忽略了“内景”。有些错层房的卧室外有走廊，走廊

和客厅相“错”，如果卧室门都关上， 走廊处就失去了光源，显得特别黑。 有的错层房过分重视空间的变化，说白了也就是

错得太厉害了，虽然客厅很是开敞，内部却不够大气。建设部设计师开彦总结道，这种设计富贵感不够，没有将错层 设计空间

灵动的效果表现出来。 
装修效果难尽人意
如果设计不够精细，就会给装修带来很大困难。由于错层往往是“错”出客厅来，因此接口处至少有一根大梁，装修时如何吊

顶就成了难题，处理不好会使空间显得 太低，丧失了错层户型的优势。 同时，有些错层房为了节省空间，会在房内留下一些

空间死角，甚至出现不规则形状，为摆放家具带来了困难。 

房屋的公用建筑面积的分摊

　　每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：

　　(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算;

　　(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。

住房公积金贷款与商业贷款的差异

　住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：

　　一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：

　　持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。

　　具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。

　　具有购买住房的合同或有关证明文件。

　　提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。

　　符合住房资金管理中心规定的其他条件。

　　而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

　　二、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。

　　三、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

　　四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。

　　五、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人缴纳律师费。

　　住房公积金还款方式：

　　住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。

　　1)每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。

　　2)每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。

　　需要说明的是一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息;一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。

廉租房的相关规定

什么是廉租房

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。

　　申请廉租房具备的5重条件：

　　同时具备下列条件的家庭就可以申请廉租住房：

　　第一，申请人必须年满40周岁;

　　第二，申请家庭现住房面积低于7平方米;

　　第三，申请家庭成员中至少有1人为非农业常住户口;

　　第四，申请人至少连续吃低保6个月以上;

　　第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。

　　申请廉租房须提供的哪些种材料：

　　申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府(以下简称受理机关)提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明;二是申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明;三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。

居住空间:
系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 
使用面积:
房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 
室内净高:
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 
住宅开间:
住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 
住宅进深:
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 
跃层住宅:
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
楼 花：
一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 
期 房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 
复式商品房：
是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 
跃层式商品房：
由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 
外飘窗：
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 
五 证：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称 “五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
房屋性质分类名词解释
房屋:
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 
商品房:
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 
房改房:
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 
存量房:
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 
集资房:
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 
微利房:
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。 
平价房:
是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。 
解困房:
是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 
再上市房:
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 
廉租住房:
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 
花园式住宅:
也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 
公寓式住宅:
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 
安居工程住房:
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售 给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承 担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。 
经济适用住房:
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 
按房屋用途分类:
房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。 
住宅: 
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 
成套住宅: 
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 
非成套住宅: 
是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 
集体宿舍: 
是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。 
跃层住宅: 
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 
公用设施用房:
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 
商业用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 
经营用房:
是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

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1、住房二级市场包括哪些方面？
答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不

同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。

2、什么是二手房？
答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的

房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已购公有住房？
答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。

4、什么是解困房？
答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。

5、什么是房改房？
答：经房改部门批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改 并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购

房款的。

6、什么是房屋拆迁？
答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，

依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

7、什么是商品房？
答：应具备以下条件：
向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；
已交清购房款（持有全额购房发票）；
房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

8、已购公房上市需要什么条件？
答：需要条件是：取得《土地房屋权证》；开具家庭住房情况证明；已按规定补清超标面积房屋价款。土地房屋权籍登记篇

9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？
答：土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，根

据国土资源部建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。
土地房屋权属登记应具备三个基本条件：（1）土地房屋权属来源合法；（2）四至界线清楚无争议；（3）面积准确

10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？
答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能输继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证

书后，根据规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明“业主已故”字样。

11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何输安置房产权登记？
答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、折产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权

变更登记，其捭补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予输安置房产

权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。

12、几种不能办理土地房屋权证的情况
答：不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：
（1）完全没有合法的用地、建房批准手续的；
（2）用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；
（3）房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；
（4）四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；
（5）超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；
（6）购买手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；
（7）重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；
（8）购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故未办理继承的等等。

13、商品房、房改房拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？
答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完事齐

全。具体如下：
A、商品房：
a已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；
b已交清购房款（持有全额购房发票）；
c房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封冻结）。
B、房改房：
a经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；
b已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。
C、拆迁安置房：
a拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。
b拆迁安置房产办理，均由拆迁人统一输被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税收政策费及申办领取

土地房屋权证。

14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？
答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：（一）1990年4月1日之前开工建设的项目（含城镇私有房屋）未经市规划管理部

门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套

费后予以办理权属登记手续。（二）1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意

后给予办理权属登记手续。（三）2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查

项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。

15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？
答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：
（一）、每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积压物资1%以内（含1%）的，由国土房产管

理部门直接收取增容地价；大于1%的，由规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。

（二）、对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层

和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。
（三）、凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？
答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由

开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。
建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。

17、什么是土地权属争议？
答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权（包括国有土地、集体土地）归属争议。

18、土地权属争议应向谁提出申请？
答：根据2003年1月3日颁布的《国土资源17号令》第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案

件，由争议土地所在地的县市（区）级国土资源行政主管部门调查受理和处理。
前款规定的个人、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？
答：（一）申请人与争议的土地有直接厉害关系（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。