【北美购房网】美国产权保险行业

一、产权保险

        产权保险起源于19世纪60年代的美国，是一种特殊的财产保险。产权保险可分为两类：业主产权保险与贷款人产权保险。产权保险与一般保险具有相同的构成要素，但产权保险是对保单签发前房屋产权风险的担保，且在整个保险期间内只需缴纳一次保费。

1、产权保险构成要素

        产权保险的构成要素与一般财产险相同，分为保险人、投保人、被保险人、受益人、保险标的、保险期间、保险范围、保险费、赔偿范围。

        产权保险的保险人一般为产权保险发行方（产权保险公司）、承销方和代理人，而产权保险代理人可同时代理多家产权保险。

        一般由法律规定和交易习惯决定房屋交易的卖方或买方成为投保人。被保险人和保险受益人则是拥有交易中房屋保险利益的法人和自然人。

        保险标的实质上是产权调查报告的准确性。对于产权报告中未记载瑕疵和纠纷，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，对被保险人造成损失时，保险人在保险金额范围内给予赔偿。

        保险期间为保单签署生效后至房产再次转移前的产权持有期，并对此期间发生的继承和遗赠事项有效。

        一般来说，保险范围是对产权调查以前，已经存在并且产权报告没有记载的产权瑕疵和纠纷。

        产权保险费取决于投保标的价值和保险费率产，且仅在保单出具时缴纳一次。

       产权保险赔偿范围包括未记载、披露的产权瑕疵和纠纷产生的所有费用及损失，无论相关费用（第三方谈判费用、第三方赔偿费用、律师费、诉讼费、仲裁费）是否超出保险金额。

2、产权保险特点

        产权保险区别于一般财产保险的特殊性在于其保险范围、保险期间、风险定价方式。

        保险范围上，一般财产保险侧重于投保后风险和意外的赔偿及保护；产权保险侧重于投保前可能存在的产权风险进行赔偿和保护。通常，产权保险通过详细的产权检查消除可能对投保人造成损失的产权问题。

        保险期间上，一般财产保险保险期间较短，多为1年或特定短期事件，而产权保险覆盖投保人整个产权持有期，可随房屋继承或转赠。

        风险定价方式上，一般财产保险依赖于精算模型测算可能发生风险的概率进行精准的风险定价，而产权保险通过产权调查消除大部分潜在风险，收取较低的保费即可覆盖风险损失。因此，产权保险公司损失准备金比例约为5%—10%，远低于一般财产保险公司70%—80%的损失准备金比率。

二、产权保险行业

       美国不动产登记制度采用的是契据登记制度，该制度保留了潜在买收人对房产的优先权，导致产权交易中产权纠纷频繁发生，产权保险应运而生。

1、发展历程

从业务渗透率与行业成熟度来看，产权保险行业发展主要经历了3个阶段：产权保险诞生阶段，产权保险全国化阶段、产权保险国际化阶段。

2、行业分析

行业市场规模

        现在，美国每年二手房成交量500万套左右，其中99%的房屋交易购买产权保险。目前行业内有32家保险发行企业和4500家左右的代理机构企业。2015年，美国产权保险市场规模超过130亿美元。

行业集中度

        美国的产权保险行业集中度比较高。

        从区域范围来看，产权保险具有明显的区域性集中的特征，美国仅德克萨斯州、加利福尼亚州、佛罗里达州和纽约(投资)州4大州保费收入占据市场份额45.93%，17个州保费收入占据79.78%市场份额。

        从市场集中度看，近年来，四大产权保险公司—富达国民金融公司（FNF）、第一美国金融公司（FAF）、老共和国际公司（ORT）和斯图尔特产权服务商（STI）一直占据着86.9%的市场份额。虽然近几年四大产权保险公司市场份额略有下降，

        但长远来看，大产权保险公司具有雄厚的资金实力与较强的成本管控能力，随着未来经济和发展，交易复杂度的提升，更具适应市场的能力，因而大产权保险公司依然会占据优势地位，产权保险行业的集中度依旧会维持较高水平。

产业链分析

        产业链是各个产业部门之间基于一定的技术关联，并依据特定的逻辑关系和时空布局关系客观形成的链条式关联关系形态。产业链中大量存在着上下游关系和相互价值的交换，上游环节向下游环节输送产品或服务，下游环节向上游环节反馈信息。本文从公司链、价值链、供需链三个角度对产权保险上下游价值转换过程进行阐述。

（1）产业链

        产权保险的公司链指参与到产权保险交易流程中的所有公司，通常整个公司链大体上包括：保险发行公司、保险代理公司、保险评估公司、甚至为保险公司专门印刷单证保单条款的印刷公司以及礼品公司等等都属于这个产业链上的一员。

（2）价值链

        从产权保险的业务流程来看，产权保险公司的主要业务环节包括：产品开发、营销和销售、保单管理、理赔管理、资产管理，各环节环环相扣，各环节的不断优化过程呈放射状衍生出新的市场价值。

（3）供需链

        政府机构在整个产业链中是产权信息的提供方，产权保险公司是产权信息的需求方，同时它又是产权保险的提供方，消费者是产权保险的需求方，同时是产权信息的提供方。买卖双方在进行房屋的买卖后或者发生了其他有关房屋产权的事件后，需要到政府房屋管理部门进行登记，这些记录存储起来就形成了“产权链”，这样就形成了一个产业供需完整的闭环。

产权保险行业现状

（1）行业内竞争

        产权保险行业内竞争主要由企业产品服务价格与从业人员的专业素养决定。除此之外，在涉及到多态事务及房地产投资工具的情况下（比如房地产投资信托），产权保险公司经济实力与品牌是选择产权保险时的重要考虑因素，因此规模较大的全国性品牌具有较强的竞争优势大，但产权交易的非标准化、本地化使得各地区竞争企业的数量和规模也会存在较大差异。

截止2015年，美国排名前四的产权保险公司依次为：FNF、FAF、ORI、STI，四家产权保险公司的市占率高达86.9%，且FNF多年来保持行业龙头的位置。但四大产权保险公司除ORT外，市场份额均有所下降，各州范围内小产权保险公司市场份额有所增长，竞争态势趋于激烈。

（2）行业外竞争

        在美国，产权保险准入标准因地而异，各州规定的准入门槛不尽一致。从美国现阶段发展来看，产权保险行业资金壁垒不高，但有着很高的行政壁垒。产权保险公司在美国的各个州开展业务需要分别取得该州政府保险管理部门颁发的牌照，而政府对该牌照的颁发具有严格的管控。加利福尼亚州产权保险的市场规模占了全美整个行业市场规模的12%，仅有FNF、FAF和STI等等几家公司取得了牌照。总体来看，美国的产权保险公司家数已经连续多年保持稳定水平，该行业的潜在进入者威胁较少。

（3）替代品威胁分析

        保险行业的其他类型的产品与产权保险不存在竞争关系，相反，可能还存在互补的关系。在房屋买卖过程中，抵押贷款银行可能还会要求住房抵押贷款申请者购买除产权保险以外的其他保险，比如火灾保险或者水灾保险。产权保险行业与其他行业也不存在产品替代关系。