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美国买房后如何把不动产变成可动产？

房子被称为不动产，买房是人生里面的重大投资，很多华人会把他们大部分的储蓄投资到房产中，不喜欢跟银行贷款借钱，这样不仅没有用到美国房屋抵押贷款的低费用利息和高杠杆的优势，如果紧急事情发生，就很有可能出现缺乏资金周转的危机，更高效的投资策略是用房屋抵押贷款把不动产变成可动产，把可动资本投入到更有流动性和高收益的投资选择。

» 用房屋抵押贷款有什么好处？

» 1. 让你的房产从不动变成可动产

通过房屋抵押重新贷款，可以将房屋这样的“不动产”转变为“可动产”。 前提是房产需要有房产净值部分，房产净值=房产市值-贷款欠款总额。

比如，一个房产市值1百万，没有房贷，房产净值就是1百万。根据贷款银行规定不同，可以从1百万的房产净值里面贷出50%-80%的现金。

如果一个房产市值1百万，有50万的房贷，房产净值就是1百万-50万=50万。最多可以提取1百万x80%-50万=30万。

把重新抵押贷款取出的现金投入其他的回报率更高流动性更好的投资方式，不动资产就可以变成可动的。

假设投资一款金融产品回报为8%，用房产抵押贷款利率为4%，投资人就可以赚取年收益为4%的投资回报， 这要比资本捆绑在不动产里面无形中被通胀吃掉更高效。

» 2、合并整合其他家庭债务

美国房屋贷款利息通常是比各类贷款利率都低的，如果你有其他家庭贷款比如学生贷款，商业贷款，汽车贷款和信用卡欠款等, 通过房屋抵押重新贷款整合家庭其他高利率贷款项目可以大大节省家庭开销。 例如, 个人消费信用卡欠款的年利率可高达 19 %, 而房屋贷款的利率才 3 -4%。

目前美国大学学费连年暴涨，学生政府贷款利率在3.76%-6.31%之间，利用房屋抵押贷款在很多情况下可以为家庭省下不少开销。

美国个人做生意的商业贷款Business loan还款时间短，通常1-5年，贷款过程繁琐时间长，还款压力大，很多创业人士利用15年或者30年的房屋抵押贷款作为创业的第一桶金也是非常不错的选择。

» 3、整合多个房产贷款

有些投资人房产可能会有两个甚至三个房屋贷款。一般来说, 第二房屋贷款的利率比较高, 如果把几个贷款合并到第一房屋贷款里, 只需要付较低的利率也是很好的操作。

» 灵活调整贷款额度，期限或者降低房屋贷款利息

通过房屋抵押重新贷款，可以帮助贷款人调整还款期限（30年变15年，或者反之），改变贷款项目（从固定到浮动，或者反之），最重要的降低贷款利率。美国房屋贷款利率市场就像股票大盘一样随时变化。据统计从1986年到去年底，美国房贷利率总体来说是一路走低, 这时候通过重新贷款，调整到更低利率的贷款项目就是非常好的选择。

举个简单的例子，假设某客户购房时向银行房产抵押贷款 50 万，当时的利率30年固定为 6 % ，而现在市场的利率为 4.0 %，那么他就可以通过重新贷款，将自己的房贷利率降下来，而且很多银行和贷款经纪公司提供无费用从新贷款，从新贷款没有任何损失，每个月还能省下六百刀左右的月供，和乐而不为。

再比如，某客户预计3-7年可能卖掉目前的房产或者换房，这时候可以考虑选择ARM(Adjustable-Rate Mortgage), 比如7/1 ARM，还款时间仍然还是30年，前7年的利率不变，第七年以后利率根据市场调整，但是利率设定了最大变动幅度。ARM的最大优点是利率通常比30年固定项目低0.5-1% 左右。根据美国房屋开发委员会NAHB（National Association of Home Builders）统计数字，美国人平均在同一房屋居住时间为13年，很多家庭因为工作，教育或者个人喜好等各种原因一生中会多次换房和搬家，所以选择ARM享受低利率的优势，几年后卖掉或者重新贷款比选择固定利息项目更经济实惠。而且在利率上调的前几年内还可以根据利率市场变化再次调整贷款项目，转到更低或者准备长期定居转到固定利率的项目也都可以。

最后，房屋抵押重新贷款和Cash-out refinance 提取现金抵押贷款程序与普通房贷基本相同，需要审核申请人收入，个人信用分数，收入与债务比例，贷款额与房屋市值比例等等。目前外国人如果超过1年在美国现金购买的房屋，也可以通过我们的外国人贷款项目提取50%的现金出来做其他更高效的投资，把不动产变活！