【北美购房网】美国房产投资终极宝典

这份美国房产投资终极宝典，是我来美多年来的买房投资经验。中国人爱买房，全球当房东。希望大家都能从我的文章里学到买房投资的精髓，做聪明的美国投资人。

为什么要投资房地产

从香港首富李嘉诚到国内富豪们王健林，再到美国总统川普，都是清一色靠房产起家。原因很简单，玩过大富翁吧？房地产是最有凝聚力和爆炸力的积累财富方式。美国人都特别爱买股票，保险，社保，但最新资料显示，这些人几乎95%最后身无分文，在自己出租的公寓里渡过余生。

当然，我们不是把其他的投资理财方式全都批的一文不值。譬如保险，社保银行定期等这些常用理财方式。它们很“安全”，安全到很多时候是跑不过通胀。 你看看身边多少的拆迁土豪，多少朋友，多少老板，多少名人都是一夜暴富都是靠房地产的？

房地产有三大好处:

Diversification分散投资

地产是个“稀缺”的投资方式，房产价格以人口供需为主导，这和国家经济，股票，理财产品几乎没有关联，当你的股票下跌，工作不稳定，特别缺钱的时候，你的房产就是你的救命稻草。

Inflation Defense抗通胀

每次经济危机的到来，政府第一个做法都是通胀，这时候你的股票，存款，保险都是无声无息的被稀释。而作为房东你有主动权去涨房租。抵抗通胀。

Stable Growth稳定增值

也许你还沉醉于某次股票的增长让你怎么一夜暴富，但同样的雷曼兄弟，Yahoo，Nokia这些巨人也是一夜间轰然倒下。

08年美国的房产曾经有过短暂的危机，但这很快就能恢复过来。而如果你在美国亲身经历的话，应该不会忘记房价掉，房租不掉的事实。 这就是房产的稳定性。

虽然美国房价恢复到04年的水平，但和国内04年飙升10倍的房价相比，美国房价还是低于市场真实价-Under Value

房地产的更多好处

APPRECIATION房产增值

查看过去100年的历史，房地产虽然偶尔有下跌调整，但整体涨幅约为5%每年，如果你对比每年的通胀率，你会发现房产和通胀曲线是平行的，通胀越高，房价涨得越快。

LEVERAGE 利用杠杆

无论是银行，股票，保险，理财等所有投资类，无一不是你把钱给别人，别人先挣钱再分你一杯羹，最后挣得最多是反而是银行。房产投资是银行能借给你钱，你用银行的钱去买房，赚的钱比银行多。

FINANCING钱生钱

与国内情况不同，美国的银行对外国投资客没有歧视，外国公司或个人都可能贷款到80%投资房，并且利息可以低到4.5%。

办理L1移民签证

我们为你免费注册美国公司来管理房子，包办所有手续，并且带来稳定的10%年回报率，50万以上的投资额，我们还能组成多层次架构，为你和家人办理L1投资移民，三个月可到美国长期居住，并让孩子上学，实践自己的投资买房移民。（详情请联系蓝星美国的移民顾问）

TAX ADVANTAGES合法避税

很多美国本土的高收入人群都不知道这减税的巧妙。出租房简直就是高收入人群的避税天堂。因为房子的供房利息，日常维护，房子折旧，包括你来美国机票，考察的费用，都是可以减免税收，基本可以零赋税。而房子的增值部分是有高达50万的夫妻两人免税额。这对超越高收入线后需要打税35%-45%的人群来讲，这太有吸引力了。

CASH FLOW稳定现金流收入

有现金回报的房产，用少量的投资，为家庭带来每月稳定的现金收入。人在江湖，谁没有困难的时候？无论多大的老板，多高的学历，多牛的资历，谁没有口袋里只有2毛钱的时候？稳定现金流，能保存你的体面，在你跌入困境的时候，还能勉强维持生活。

当然，特殊情况也能考虑负现金回报的房产。譬如，你付20%的首付，本来是每月还有少量的回报。但你决定多买一个房子，于是你买两个房子，每个房子只有10%的首付，加大杠杠力度，希望短期能有回报。（需要详细了解可咨询我们的投资顾问）

TENANT  MORTGAGE 房客付供款

这是房产最大的隐藏好处，你不但投入的钱每月有回报，房客每月帮你付房租供你的贷款，30年后你还能再拥有这个房子。 

SOLID ASSET实物资产

美国房产是实实在在的资产，土地永远不会消失，美国房产拥有权是世世代代，祖祖孙孙的。

FREEDOM自由职业

包租婆，包租公也可以是个职业的，能申请个人贷款，公司还能申请商业贷款。这个职业自由，电话远程基本可以解决所有事情。

既然美国房产那么好，那什么因素让国内的人都担心而不买房产？

这几个是常有的因素:

制造恐惧

就跟很多国人从来不出国门一样，他们对美国总有一种恐惧感，感谢CCTV!

回避泡沫

国内1%的租金回报率对比国外10%的租金回报率，国内的媒体几乎是清一色闭口不谈。举国在欢呼北上广的房价超越旧金山和纽约，却回避纽约和旧金山的新毕业大学生工资是7倍于北上广的事实。

外汇管制

“砖家” 放言为了怕国人太傻去美国买房，才不允许大家把钱拿到国外。我看到一条评论是：打劫你的人，就是为了怕你死了钱还在，要帮你花，还不赶快叩头谢主隆恩。

瞒天过海

然而，媒体后面的大金主，早就从从2011年就开始大规模的把资产以万亿的速度转移，很多美国社区你几乎一个中国人都没看到，但房产交易中心数据显示的是中国名字购买的房屋拥有率已经超过20%，这里还不包括用公司名誉拥有几十到几百间房子的隐形房爷。

美国房产在08年有过大跌，2-3年就迅速恢复之前水平，而相比国内08年后的房产暴增，目前北上广的房价已经超过纽约和旧金山。而我们目前选择的市场，都是在美国各地依然有巨大发展潜力地区。我们通过精准的采集美国大数据，预测房价走势，针对目前的租房回报率，计算出最有投资价值的地区。

一旦您加入我们的购房团，我们将会提供最新最全的购房信息，我们提供所有本地的信息给你逐一分析，做精明的投资人

无论什么时候，房地产行业总有值得投资的地区。一旦你学会如何分析，你就不会在担心地区的差异，走遍世界的旅游，看房，买方，投资，开公司。成为国际投资家。

既然美国房产那么好，那为什么美国人自己不买房？

有的多个因素造成美国人买不到房

Section 8 政府福利太好

Section 8 of the Housing Act of 1937 是联邦政府通过的一项为了解决低收入人群的租房补助计划，但很多时候政府福利都是被滥用。低收入人群由于长期有政府补贴而不愿意努力工作，以防超出收入而失去津贴而变得安逸，全家长期租房，没有买房意愿，不会有上进心，这种一代又一代的承传下去传统恰恰又是富人阻挡穷人翻身最大的手段。

大部分年轻人没有首付能力

政府对低收入的支持，也限定了低收入人群不能有存款（有存款就不能拿福利了）。由于家长没有存款支持，低收入人群家庭的孩子都需要自己工作，结婚，存款，全部都是靠自己。从工作开始到第一套房，大部分人需要承担孩子的抚养，离婚，工作调动，高赋税的单身税等，首付基本对美国人是梦想。这也是一个美国人拿着10万美金年薪却要租着一个月薪2000美金华人，甚至于5000人民币/月的中国房东的长达10年的原因。

工作流失不稳定

加州大学里一名工作了20多年的40名软件工程师，资深民主党，自以为自己是铁饭碗，一直高调支持奥巴马，追求理想，追求伟大的国际主义。直到学校为了减少费用，把这个学校的软件项目解散后外包到印度，才如梦方醒举牌在校外要支持川普保护劳工。这些工程师，可能不知道。在过去20多年来，美国中部的工作一直流失，直到川普上任后，中部的发展才注入强心针，既国内最大的玻璃工厂要搬厂后，众多海外工厂都下定决心要入驻。这也是我们的目标买房区。

为什么要投资美国？

我们都知道投资自己家附近的房子最方便管理，但目前国内房产泡沫，出租回报率仅有1%。就算是美国加州和纽约，有钱人的区都已经是Over Value高于估值，仅有1-4%的回报率。好的区的确适合居住，但房价偏高，能负担的租客少，投资回报率就会偏低。而如果你希望通过投资房地产来得到最大的回报，就必须走出加州，纽约，洛杉矶(别墅)(公寓)这些价格偏高的地区。

投资美国有很多优势：

LOWER PRICES 价格低于成本价

美国中部和南部的房子在2-10万美金之间，这和旧金山，纽约的100万房子来比，同样装修的房子可以相差50倍的差价，而目前这些平均5万左右的房子，相当与2000人民币/平米。这些还不是公寓，是独立别墅，拥有自己土地。这些房子都是低于成本价在销售的。

HIGHER RETURNS 高回报投资

国内广州房子300万人民币，出租3000人民币，回报率1%。而这里的房子4万美金的房子，能出租650美金，回报率

BETTER CASH FLOW 更好的现金流

租金回报率高，现金留自然就更高，我们通常能在首付20%的情况下，就能有现金流。

DIVERSIFICATION分散投资

近年来，理解分散投资的人越来越多，特别是外汇管制以后。。。

选择合适的市场

初入门的投资客最容易犯的错误就是购买前没有做足够的功课，了解附近的小区和市场情况。而如果你真的买错了，最好的打算就是尽快卖掉，转到更好的投资地区。

我见过很多投资客，他们的看房的着重点都是房子的装修，校区，治安等。然后她们却放很少的精力去了解社区的前景，社区的失业率和流动人口情况。

其实，作为投资房。自己喜欢的房子装修格局固然重要，但短期和长期的投资回报率很重要，社区大方向是否“健康’ 和发展未来。没有对的市场，就有如你在大海里航行顶风航行。

如果你没有进入对的市场，你将来将会有一大堆头疼的事情：房客搬走，每个进来的房客都是短租，每个月都迟交租，房子会不停的贬值。 

市场分类

市场有两种类型的： Cyclical周期性的和Linear 线性的。

Cyclical Markets周期性的市场

很容易理解，周期就是每几年一个循环。涨上来，跌下去，又涨上来，又跌下去。加州，纽约，洛杉矶这些地区都经过这些周期。

Linear Markets线性市场

线性市场是美国中部和南部很普遍的现象，几乎没有波动，线性的缓慢向上。譬如Texas德州-就是大小布什的老家，共和党的根据地

Hybrid Markets混合性市场

混合地区也会波动，但波动幅度和加州，纽约这些城市比，波幅很小。譬如Phoenix, Las Vegas, Chicago, Seattle, Minneapolis-St. Paul, and Detroit。

LOCAL ECONOMICS本地经济因素

买房前必须先考虑这几个本地的经济因素。

Employment Trends当地就业情况

本地就业率是影响房价最大的因素，这决定房主是否有能力供房，房客是否有能力交租。这些数据在美国各地政府都有数据，而我们的大数据采集都会自动搜集这些信息，进行分析。

Net Migration人口流动情况

房产是基于人口波动而波动的，人口上涨，房屋需求上升，房价上升。这里我举个Texas德州的例子。

根据最新的报告，德州的人口将会从2010年到2050年都会有持续的人口增长。这得益其本地良好的投资环境。无论是能源，软件，旅游，农业这些行业在德州都是每年在进步。预计未来的几十年，本地人口将会增加5百万，这些数字的预测还不包含新生儿。

这些人口增长的地区，有如顺水乘舟，房价是必然大幅增长的。

Industry Diversification多种类工业

一个城市如果有多种行业支撑，就有更多的防经济下滑能力。当年底特律房价从30万跌到1美金就是因为车厂搬走，整个城市破产。而经过两年来的调整，底特律目前开发了多个工业，房价在过去两年间涨了100%。随着川普入驻白宫，底特律房价从目前3万重新恢复到以前的30万是非常有可能的。

HOUSING MARKET当地的房屋市场行情

买房前还要先了解房屋的交易行情，这几个情况大家必须问清楚

Market Conditions市场情况

买家市场还是卖家市场？

买家市场：就是市场太多房子，买家很多选择，卖家求着你买。

卖家市场：就是市场几乎就那么几家卖的房，来了100多个人来买房，个个求你卖。 

Median Price Trends中位房屋价位趋势

看大方向走势，可了解大方向行情

Market Inventory Trends市场房屋库存

看目前整个城市的库存，看库存是不停下跌还是不停上涨

Average Days on Market (DOM)

市场房屋上市时间

查找最近3个月的房子上市时间，房产正常的情况下，平均90天能卖出一套房子。 上面说的参数，一个好的房产顾问会提供所有数字给你。

Choosing Neighborhoods选择社区

NEIGHBORHOOD TYPE社区类型

找房前把你了解的社区都打分，按A,B,C,D评分

Low Income低收入社区 (“C”and“D”gradeneighborhoods)

低收入社区通常有50%-80%的出租户，大部分都是有政府补贴房租。这些地区的投资回报率通常是最高的，房子也是最容易出租的，这种社区最适合我们翻新后批量出售-Wholesale Flip to Sale (详情可看联系我们的房产顾问,  我们有真实案例).

Moderate Income 中底收入社区(B grade neighborhoods)

中低收入社区是30-50%房子是出租房，大部分都是蓝领工人，少数人会领政府救济的。这种社区适合翻新后批量出售和翻新后出租 - Wholesale Flip to Hold。

"Hold"就是翻新后自己拿在手里出租，有意房产都有周期性波动，底价买进，高价卖出，是投资客最惯用，也是最有效的手段

Middle Income中产社区

 (“A” grade neighborhoods)

这种社区是蓝领和白领的混合区，拥有房子的家庭超过80%，这些社区都有很好的商场，电影院，和餐馆在附近。这种社区适合翻新零售-Flip to Retail 或者翻新后出租。

这种社区买房的美国人比较多，并且都是拿着贷款，基本上他们买房都是看装修，看上几乎不看价格。适合以零售价出售

HOME VALUES房屋价值

很多没经验的买房人总会过多加入自己感情，选择有个性化的房子。然而投资房最适合的是买大众化的房子。中国人和美国人的审美观有很大差异。这时候，有经验的美国投资房产顾问就能帮到你。

SCHOOLS学校评分

中国人买房最大的关注点就是学校评分，但这刚好就是投资房的大忌。好的校区价格都是偏贵，而美国租客只在乎低廉的租金。

CRIME本地犯罪率

怎么说呢？就算你买到的A类的中产社区，犯罪率也达不到美国平均值。但这些都不是重点，一旦你决定那个是投资房，回报率和潜力才是你的关注重点。 .

Choosing Your Property 挑选投资房源

RESIDENTIAL PROPERTY TYPES房屋类型

美国房子基本有以下几类，各有利弊：

Single Family Homes独立别墅 – 美国最普遍的房子

好处：

*容易理解房子结构，*容易找，交通便利，*容易卖，*容易租，*有隐私，*有后院，*可以加建，*有独立车库，*少数有居委会homeowners’ association (HOA) 和小区协议(CC&Rs)

坏处：

*价格贵，*房东承担维修，*可能有居委会homeowners’ association (HOA) 和小区协议(CC&Rs)

居委会或小区协议的确有利有弊，有居委会大家一起管，花园都种的好好的，治安好，房价会往上涨。但有居委会也多了个人要管你，每月要交费用。

Duplexes, Triplexes and Fourplexes 两户，三户，四户一体的独栋房子

好处：

*相对还是简单了解房子状况，*花园有栏杆挡住隐私，*投资回报率比独栋高，*维修费用相对低点，*还能有停车场或游泳池

坏处

*一次性投资大，*房客间没有隐私，容易引起矛盾。
基本没有居委会和小区

Townhomes城市联排屋-旧金山，纽约这些大城市比较多

好处：

*比独栋便宜，*楼上没有房客，*很多城市都是这种结构，*容易找，容易卖

*有公共地方，*有停车场和游泳池，*维护费少(因为有 HOA)

坏处

*房客间没有隐私，容易引起矛盾，*没有花园，家庭不愿意住，单身汉短租的多，*停车场不够，容易引矛盾，*两户公用墙，没有隐私，引投诉，*有HOA 费用，几乎没有选择。

Condominiums出租公寓

好处：

*最便宜，有些公司甚至可以1万美金一个单位可出租，*可以在好的区买，*维护少，*有游泳池

坏处：

*没有花园，*没有隐私，*停车场紧张

PROPERTY CONDITION

我们把房子分成三类– 新房，翻新房，旧房:

New Construction新房子

新房容易打理，维护费底，价格高

Renovated Properties装修翻新房。

价格比新房便宜。

Distressed Properties 需要翻新房

这些房子价格很低，但需要买的很小心，因为很多时候重新建一个价格还便宜点，需要联系专业的投资房产顾问。

PROPERTY FEATURES房屋特征-越大众化越好

新入行的投资客犯的最大错误，就是把出租屋当自住屋的标准去看房。房东和房客两方的经济能力，世界观，习惯，爱好，都是刚好两个极端的。

Cash Flow Analysis 出租房收益分析

INCOME AND EXPENSES 收入和成本

这是一份运作收益表APOD (Annual Property Operating Data)的参考，投资人用1万美金首付，贷款4万来购买一栋25000万美金的房子，经过我们25000美金的翻新，总房价为5万美金。（5-10万美金的房源是我们的目标市场）我们委托了本地房产管理公司管理，管理费为10%，每月租金650美金，每年房产税891美金，维修费为3%为例.现金回报率25%。

 

RETURN ON INVESTMENT（ROI）投资回报率

我们在这里和大家详细解释：

现金投入回报率Cash-on-Cash Return

房屋出租回报率Total Return on Invest

Cash on Cash Return on Investment

The cash on cash (COC) --- 实际现金回报

Before Tax Cash Flow (BTCF) --- 个人收入税前收入

以刚才的出租屋为例，投入10000美金，每年收入1957美金

现金回报率 = 税前收入 / 投入资金

如上图现金投资回报率为=1957/10000=20%

Total Return on Investment总共投资回报率

总投资额= (房租收入 + 房屋估价– 初次出资) / 初次出资

这里特别提醒，我们除了房子每月有回报，在房价不上涨的情况下，银行按揭每月支付，本金还是不停上涨，本身房子还有增值的。如果再加上房价也网上涨，那么租金上涨，房子价值上涨，总投资回报就有可能是20%的2-3倍，甚至10倍以上。

OTHER IMPORTANT METRICS其他在美国房产还经常看到的专业术语

Capitalization Rate（Cap  Rate）全额买房出租的投资回报率

用来评估是否值得购买

Capitalization Rate租金房价比 = 租金纯收入/ 房子市场价

Rent-to-Value Ratio 房租和现在房子估值

用来评估房子是否该卖还是出租

The Rent-to-Value (R/V) --- 租金毛收入/房价比

Property Management 物业管理

寻找最佳的物业管理队伍，是投资出租房最重要的环节！

好的物业经理为你增加收入

好的物业经理节省你的时间

好的物业经理减少房屋出租费用

Do-it-Yourself (DIY) vs. Turnkey Investing

 自己出租和物业经理

DO-IT-YOURSELF (DIY)自己动手维护房子

由于房子在偏远地区，这种方法显然不同。

TURNKEY INVESTING全托管

What is “Turnkey” Investing? 什么叫全托？

*为你找一个好的社区

*为你找到将来稳定增长的房源

*为你翻新刚买的房子

*找到的房子有正的现金流

*到到的房子已经出租或已经被订了

*为你寻找专业本地的管理团队

*为你精心挑选一个爱护房子的房客

COMPARING TURNKEY PROVIDERS 怎么对比各种托管公司

有几点大家必须注意：

Scope购房范围:

管理公司是否有能力全美国范围帮你找房子，还是仅仅停留在某个地区。

Service服务： 

管理公司是否愿意和你交流具体细节，还是仅仅为了销售。

Systems系统：

管理公司的运作是否很顺畅。

Support支持：

管理公司有没有后续支持。

Size公司规模：

管理公司是否有规模。

Ownership产权：

房子是否在你名下，还是管理公司仅仅是众筹形式？

Foreign Tax外国人税：

管理公司是否有为你开公司形式管理房产？

The Purchase Process 美国买房流程

 SELECT A MARKET确定目标市场

*如果你单纯希望每月现金回报率高，那么可选择中西部的线性市场

*如果你希望房产增值快的，那么可以选择周期性的市场，在房屋底峰时候买进，高峰卖出。

*总之，选择市场一定要选择房东法律友好的州，工作机会多，人口流动进去多的城市。

SELECT A PROPERTY开始选房

*选择市场后，就需要在社区各处亲自走走

*签订“购房协议“

*汇钱，取得房契

DUE DILIGENCE 注意买房合同的条例

*自己寻找第三方验房公司

*听原来的物业经理解释房屋情况

*听卖家或装修师傅解释房屋情况

 FINANCING寻找贷款

*寻找自己的贷款经纪（或我们提供）

*房屋估价师估价房子

* PRE-CLOSING

*签订物业管理委托协议，提前找房客

CLOSING结束买房

*签订所有买房文件，并归还给公司

*付余款

*检查房产证上自己的名字

What Should I Do Next?下一步怎么做

我们有两种合作模式，分别是众筹和个人

VIP独立公司模式（15万美金以上投资人）

1. 加入蓝星会员，我们为你开设开办一家你个人名下的公司，并开设公司商业银行账号，或者办理私人美国账户（人不需要来美），你把购房款打入你自己的个人或公司账号，就可以准备购房。

2.我们提供目的地的房源，城市的各种信息给你，把一批投资回报率均超出10%的房源交给你，让你选出自己最喜欢的投资。

3.选好房子，我们开始操作文件，并把相关文件用邮件方式传递并签署（美国电子签名有同等法律效应）办理房产证，并委托我们出租房子。预计年收入为8-12%。

众筹模式（1-15万美金）

1. 加入蓝星会员，由多个投资人组成一家合伙公司，我们负责公司的运营，股东负责分红，并有随时监控公司财务的权利，你把购房款打入公司账号，就可以准备购房。

2.我们提供目的地的房源，城市的各种信息给你，把投资回报率超过10%的房源发送给股东们，由股东决定买房事情。

3.选好房子，我们开始操作文件，并把相关文件用邮件方式传递并签署（美国电子签名有同等法律效应）办理房产证，并委托我们出租房子。预计年收入为8-12%。