【北美购房网】在美国有了第二套房子，第一套到底应该出租还是出售？

许多房主的一生当中，总会遇到需要搬新家的时候。也许是因为工作变化、孩子出生、结婚或离婚，或者是已经厌倦了自己住的地方。

根据 Zillow 消费者住房趋势报告，许多千禧一代的房主（如今购房者中有一半是千禧一代）已经准备好买第二套房了。也许这就是你的真实写照。所以，现在你需要做出决定：你是打算出售第一套房子，还是把它租出去？

Kate Currett 是一名千禧一代的房主，她将自己位于犹他州的第一套房出租三年，而她自己住在俄亥俄州的第二套房子里。和大多数房东一样，她是为了获得额外的收入。这听起来很简单，但做这样重大的决定时，你需要权衡很多因素。

额外收益和顾虑

出租房子可以让你获得额外收入，购买第二套房子，并出租第一套是构建房地产投资组合的方式之一。

尤其是千禧一代，通常有优势这样做：你可以将原来的住所租出去，“你的房主自住贷款保持不变，也就是首付加上最优惠的 3.5% 的贷款利率，”Eightline 房地产认证住房专家 Kelly Hannah 说道。

购买一套非房主自住房产（也就是你专门用来出租的房产）一般需要 20% 到 25% 的首付，和 0.375% 到 0.75% 的利率，比购买房主自住房产的利率要高。

从盈亏角度看，将你现在住的房子租出去，并购买第二套房子自己居住，要比购入第二套房用于出租的成本低。

你必须克服的财务障碍就是让自己具备申请第二次房贷的资格。“起初，确保自己能够申请两次贷款[非常困难]，”Currett 承认道。

但是如果你在购买第二套房之前已经将第一套租出去了，“贷款方也许会在计算负债收入比时将你未来租金的一部分算作收入，”Hannah 说道。

但是，贷款方“更希望你具备房产管理经验，才可能会将未来租金算作收入，”他提醒道。

纳税优惠

提及出租其中一套房产的纳税优惠，cityhomeCOLLECTIVE 的房产咨询师 Leigh Anne Bernal 建议首先咨询会计，因为出租房产的税收法规可能比较复杂。

一般来说，“要获得现住房变成出租房的最大纳税优势，你需要将房产贬值，扣除维护费和你的贷款利息，”Hannah 解释道。

理想的出租房产

在出租房屋之前，你首先需要评估你的房子是否有市场。

一般情况下，“一居室到三居室房屋比大型住宅更容易出租，”Bernal 提到。

她建议先调查一下你所在城市的房客，以及他们租下的房产是什么类型。“吸引力越大，就越容易出租出去，”Bernal 说道。

Hannah 还补充道，要确定你的房子是否是理想的出租房产，最佳方式就是咨询专业人士，“并根据具体市场行情，量身打造综合策略。”

如何评估租金

显然，租金水平各不相同，“尤其涉及到单间家庭住宅和公寓时，”Hannah 说道，因为私人所有住宅的租金一般不容易查到。

Currett 表示同意，并指出拥有一套房同时出租另一套最困难的地方在于确保租金具有竞争力的前提下，仍能有所收益。

不过，决定第一套房屋租金的可靠方法就是在出租市场上寻找与自己住所类似的出租房。

“这样你就能了解当下的租金情况，并给出有竞争力的定价，”Hannah 说道。

“做好事前准备工作，”Bernal 提醒道。“考虑所有的成本，包括房产税和保险。”

也许出租最难的地方就是第一次当房东。成本可能来自方方面面，从维修到房客推拖欠房租，再到房产损坏。必须理清除贷款之外的支出。

“其中一些事情可以让房产管理公司解决，但是这也需要成本，所以确保将这部分成本也考虑进去，”Bernal 建议道。

至理名言

Hannah 对出租额外房产的建议是“只管做吧”。“买一套房再出租一套，大多数情况下都不会出什么问题。”

但是 Bernal 建议在出租之前好好分析情况：“如果你在卖方市场，在第一套房子没有房产净值的情况下，你很难再买第二套房子。你也许可以为第一套房子再筹措一些资金以获得一部分房产净值。”