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房东攻略：如何挑选租客及进行风险管理

导读

华人向来爱投资房地产，都纷纷买了投资房，当上了包租公、包租婆。可是买房容易，打理出租事宜就没有那么轻松了。为了帮助华人同胞更好地学习如何当好房东，今天总结整理了各种房东须知大全，结合西雅图(投资)本地房市最新市场行情，为大家倾情奉上西雅图房东攻略大全！

挑选租客是投资房成功的最关键因素。在美国，租房相关的法律法规很多，但是有时候界定并不明确，那么跟租户的沟通就非常重要。举个简单例子，房屋的正常损耗和房屋损坏， 在法律上是一个笼统的概念。如果要真的打官司，房东容易很被动。还有法律规定，房东进入房间，需要提前24-48小时给租客通知（紧急维修类除外），好的租客会通情达理，尽量给予配合。遇到不好说话的，就会麻烦了。素质高的租客不但沟通起来容易，而且他们通常也会更加爱惜房屋，对房东来说找到一个爱惜房屋的租客，是非常幸福的事情。

那么到底该如何挑选租客呢？

首先目前大西雅图地区的租房市场是非常健康的，房子基本上都很好租，公寓出租空置率很低，3.9%左右，在 Tacoma 的 Lakewood ，空置率竟然低到2.4%，完全是房东市场。市场好的时候，房东其实有很多优势来挑选好的租客。

在联系过程中，首先会进行初筛。要求申请人填写申请表，其中包括基本信息比如生日、住址、社会保险号 (SSN)、工作等等，也会包括最近5年内的租房历史，现在的房东等。

第一步筛查，就是通过其社保号查信用记录。一般来说信用分数需要650-700分以上，最好是700-750。我个人最喜欢680-720分区间的，因为这个分数足够高，比较可靠。

第二步，查犯罪记录。通常可以查到48个州内的犯罪记录。一旦申请人涉及任何犯罪记录，我们肯定不会考虑。

第三步，查申请人上法庭诉讼的记录。如果申请人被房东赶走过，不会要。或者申请人跟房东打过官司，通常也不会要。

为什么租客告房东的也不愿意接受呢？

因为绝大多数的房东其实都是不愿意上法庭的，有纠纷的情况下房东都会尽量谈判解决。所以这样的情况下，还坚持诉讼房东的租客，很有可能是非常计较，或者抓住一些漏洞想要占便宜。

第四步，查工作情况。一般没法直接打电话给雇主，因为HR没有义务来提供雇佣信息。我们会要申请人提供最近三个月的工资单。这是很重要的一步，收入直接影响到租客是否能交房租。

第五步，与前房东联系。一般追溯到前5年。我们调查的问题包括：申请人是否按时交房租，住了多久，有无不良习惯比如噪声等与邻居产生纠纷，如果他/她还回来租房，你是否还愿意租给他/她。由于同在物业管理这个行当，互相都有需要，所以99%的情况下前房东都会回复。

一般我们花一到两天了解以上情况，就能了解租客的背景。

如何规避风险的经验吧？哪些现象是有风险的信号呢？

首先比如：没有储蓄，工作不稳定，肯定是要小心的。一般来说，我们会要银行存款对账单，如果上面有1-2万美金的储蓄款就会比较放心。

二十来岁的年轻人，刚刚进入社会开始工作，这个阶段生活和工作都不是很稳定，所以要小心排查。有些人可能工作收入不稳定，也要仔细挑选。我们一般更倾向于租给有小孩，父母都有稳定工作的家庭。

刚刚毕业的年轻人，没有收入也没有什么信用记录呢？

如果是在银行和政府上班的，即便刚刚从学校出来也没问题，因为这样的雇主基本上什么家底都查遍了，比你查的还要彻底。对于像在 Google、Amazon 这样的大公司上班的，也都比较放心。真的要是工作和信用都不是很好，我们会要求其父母做担保人，这样来增加保障。

一般工资收入的30%-40%用于房租是比较合适的，超过50%就要小心了，超过60%就要警惕，需要额外提供银行存款对账单， 父母做担保人等。

另外就是要小心一些专业的骗子，信用记录是可以造假的，房东推荐也有可能造假，但所有以上5项都造假的可能性不大。

在出现多个条件相当的申请人的时候，该怎么选择呢？

现在西雅图的市场特别好，一般前期交谈下来，70-80%都还不错，选择余地很大。我们尊重房东的意见，比如有的房东会要求不要宠物，或者偏好租给一家子，或者对常住人口有限制。面试后觉得没什么大问题才会让人交费正式申请，然后和房东一起挑选（在西雅图市区，从2016年8月开始，需要遵从“先到先得”规定，在符合最低筛选条件的基础上，按照递交申请的顺序，先到先得）。租金方面，我们会参照市场行情和季节因素给房东一个报价参考，价钱合理的话，一般7-14天内就会租出去。