在进入正题前, 先让我们看看哪些是影响地产投资回报的客观因素:

1. 光想不做

出于各种原因, 有些投资者一直处于观望状态, 困在自己假设的各种情境中, 不敢试水。但实际上, 对于有资金高效利用、资产传承、子女留学或乐退养老需求的高净值人士来讲, 不动产无论是在风险控制还是长期受益上都格外突出。退一万步讲, 地球上可开发利用的土地有限, 居住将会是不便的刚性需求。

2. 地点不佳

 “地点，地点，还是地点” 绝对是房地产投资的核心指导思想。无论是哪种地产类型, 承租或购买您地产的个人或企业都会将“地理位置”作为首要考量, 其次才是地块大小和建筑本身。

我们常说的“好地段” 一般指人口密集、物业丰富、学区评分高、交通便利、治安良好、有大型开发项目、基础设施更新快的区域。当然, 具备以上条件越多, 地产的增值潜力越大。正是由于区域的重要性, 投资者才更需要在投资团队的协助下提前了解当地情况和未来政府规划。虽然位置较差的地产也能获利, 但其投资模式风险较大, 不适合新手。

3. 不懂投资数据

无论您选择何种策略 (如: 长期持有增值或短期翻新抛售), 分析和对比投资数据都是项目选择中的重要组成。以下并非一份完整的清单, 您需要在经纪人的帮助下选择相关数据, 并在尽职调查(Due Diligence) 阶段确定花费、风险和收入, 指导自己做出合理决策。

一般来讲，您需要关注的方面有: 

• 地产市值

• 地产修缮后的价值(After Repair Value)

• 修缮成本(含人工、材料和金钱本身)

• 同类地产目前的租金情况

• 市场竞争激烈程度(同类地产、买家和租客)

• 买家对利润的预期，愿意付出的价格

长期持有出租地产的投资者需要关注:

• 过户费

• 地产税

• 贷款服务和条款

• 物业管理费

• 招租涉及的宣传费

• 法律费用(如: 驱逐原租客)

• 维修、维护费

• 空置成本及预期中租客交替的空置时间

• 预期租金拖欠

• 与最终出售相关的开销

• 预期地产增值

• 预期持有时间

地产价值和利润的评估方法:

3. 短线思维指导长线地产

如果您想购买地产再出租的话, 需要长期持有, 待地产增值较多后再作抛售打算, 切勿急功近利, 将短线与长线投资策略混为一谈。

长期持有出租地产的投资者需要:

• 学习市场情况, 熟悉周边地产价格。

• 对需求、租金和竞争有较清楚的了解。

• 注重谈判技巧, 选择对的, 斟酌贵的。

• 在投资顾问的帮助下进行成本及现金流分析。

避免:

• 只关注买入价, 忘记考虑过户费和未来抛售价格。

• 高估了地产的增值潜力。

• 持有时间过短, 损失了日常现金流和项目总体投资利润。

5. 选错贷款

一般来讲, 同时具备以下特征的贷款风险较大, 需要谨慎对比和选择。

• 利率较高且浮动

• 月供较多

• 有大额尾付贷款(Balloon Payment)

• 抵押贷款对个人财产有追索权(Recourse)

由于美国的住宅贷款一般利率较低, 且30年或15年定期, 分期付款, 不存在前三点的担忧。但一旦投资者无力还款, 个人资产(如: 房屋本身)会被银行追讨。如果是购买商业地产, 那么以上四项在贷款条款中均会涉及, 这也就是为什么投资商业地产的风险和收益都相应高于住宅。让我们用一个例子解释一下住宅和商业贷款之间的差别:

以上内容出自《美国商业地产入门》