业内人士认为，这一政策有利于落实“房子是用来住的”，对于稳定房价预期将起到一定的积极作用。共有产权房——这是一个历史性特大利好！普通家庭都可以实现住房梦！然而，早在18世纪80年代，美国就出现了“共有产权住房”（co-op),下面请随北美购房网一起来看看美国的“共有产权住房”（co-op)吧！

合作公寓（co-op）与传统意义上的产权公寓（condo）有所不同，其中最主要的一点是合作公寓的产权由公寓公司所有。这意味着，当您购买合作公寓时，您实际上购买的并不是公寓的产权，您真正购买的是公寓公司的股份和独有的长久租约，过户时获得的是公寓股份证明书（Stock Certificate）和专有租赁 （Proprietary Lease）。

通常，合作公寓越大，您所购买公司的股份就越多。同时，每月根据您所购买股份的比例支付合作公寓的维护费（maintenance fee）。这个费用是用来支付大楼基本维护费用、大楼工作人员的工资，房地产税等等。 

18世纪80年代，“合作式生活”（或称“乌托邦”）由法国社会主义学者者查尔斯·傅里叶首先引入，他的基本思想是“合作更有效率”。一位从法国移民至美国的学者菲利普·胡伯特（Philip Hubert）随后提出了“合作公寓”的概念，并最终建立了第一个合作公寓 - 休伯特家庭俱乐部，位于现在的纽约(置业)市曼哈顿中城的卡内基音乐厅（Carnegie Hall）附近。

但根据“纽约时报”的报道，尽管起源于乌托邦，合作公寓很快成为了资本主义、排他主义和歧视主义的一场欢庆。根据作家伊丽莎白·霍伊斯（Elizabeth Hawes）的说法，新的合作式“休伯特家庭俱乐部”在麦迪逊大道和中央公园旁大放异彩，向当时的纽约权贵们提供了令人神往的奢华舞台。打入这个圈子要通过“权力、名誉和金钱”的化学作用。

而今天，在纽约的住宅地产中，合作公寓的一席之地越来越小，特别是在新开发项目几乎全是产权公寓的趋势下。不变的是，一如以往，合作公寓董事会拥有绝对的话语权。董事会有权拒绝任何“不太合适”的买家。值得注意的是 “合适”是也由董事会自行定义的。

看到这里，不少人会问co-op值得买吗？co-op和condo到底买哪个？Nareig选取了两套曼哈顿下城区在售的房源来做比较。

182 Ninth Avenue(a)和The Broadmoor（b) 都处于曼哈顿地理位置最优的下城区。182 Ninth Avenue是独立产权公寓（condo)，The Broadmoor (co-op)是合作产权公寓。

两套公寓的面积几乎相差无几，都是2室2卫实用性，值得一提的是a附有露台，天气好的周末，约上三俩好友，BBQ配上啤酒也是十分惬意

公寓除了拥有一个非常适合娱乐的大型私人户外露台外，另一大亮点则是厨房，设有Sub-Zero冰箱，维京炉，维京烤箱，维京洗碗机，花岗岩台面和美丽的白色漆柜。厨房通向起居/用餐区，通过三个令人惊叹的8英尺的窗户俯瞰城市景观。主人套房设有壁橱和带双水槽的大型连接浴室，独立淋浴间和浸泡式漩涡浴缸。第二间卧室还设有配备齐全的衣柜，而第二个全套浴室则设有大型步入式淋浴间。

The Broadmoor公寓装修同样精美，开放式的生活区和餐厅，厨房拥有开阔的中心大理石岛，不锈钢电器和丰富的定制存储空间，可以满足您的存储需求。客厅内置有定制的书架，适合收藏各类书籍，如果您爱好阅读，这绝对是一个完美的设计。可调光的嵌入式照明，增强空间感，让室内显得更加简洁。公寓视野极佳，每个房间都可欣赏到帝国大厦的壮阔景观。两间卧室都设有特大号床，让您睡的舒适安心。主卧室设有连接浴室，花洒、毛巾加热器、梳妆台，以及一个完美的步入式衣柜，让您不必再为储物烦恼。公寓均采用硬木地板铺设，天花板内置环绕扬声器系统，完美地体现了现代感与古典艺术的融合。

可以发现，这两套公寓无论从地理位置，户型以及装修都难分高下。那么不妨让我们来揭晓两套公寓的售价

由于两套公寓的产权不同，The Broadmoor ( co-op)  的价格与同一地区182 Ninth Avenue  (condo)竟然相差近了45万美元，虽然房价如此诱人，NAREIG想要补充的是，购买182 Ninth Avenue  (condo)，每月的维护费用大约在975美元（物业管理费398美元加上房产税577美元），The Broadmoor ( co-op) 每月的维护费用在1612美元（物业管理费可抵税）。

1. 董事会由租户业主（合作公寓的购买者）选举产生，其职责是会见，面试，选择潜在业主。董事会的最高宗旨是“保护现有合作公寓的购买者的利益”。 

2. 提供更加稳定的社区环境。居民流动性较小。第一，获得审批很不容易；第二，很多合作公寓对投资房有明文限制，不允许出租，或每年只能出租3-6个月，或每3年能出租1年。

3. 股东们每月支付的维护费用大部分是可抵税的。

4. 因为相对的不流动性，合作公寓的房价相对产权公寓较便宜。

5. 在买卖过程中，过户费较便宜。

1. 相比于产权公寓，合作公寓的董事会通常要求大量的首付款。许多纽约市曼哈顿上东区的合作公寓甚至不允许融资，合作公寓董事会会审计购房资金来源。

2. 大部分合作公寓对投资房有明文要求，不允许或有条件的允许房主出租房屋，因此投资合作公寓相对比较困难。每个合作公寓的董事会都有自己的章程，一般来说，出租必须经过董事会书面批准。随着时代的进步，也出现了一些相对较灵活的合作公寓，被称为“简单董事会”。

3. 业主通常不得将其合作公寓用于职业或商业目的，如不能以合作公寓的地址注册公司不能在合作公寓里接待客户等等。

4. 合作公寓的装修也需要通过董事会的书面批准。国人概念中的“我家的墙，我想敲就敲，又不是承重墙”的观点是行不通的。

5. 合作公寓的业主如果想出售物业，也请遵守申请程序，同时只有董事会批准的新买家有权购买。

购买合作公寓时需考虑的事项：

合作公寓可能会为外国投资者带来巨大的投资机会，因为它们比传统的公寓定价少10％至20％，但这也又从估价的角度再次提醒了投资者合作公寓的不流动性。合作公寓董事会对于购房者享有“生杀大权”，购房者必须经过董事会批准方能购买合作公寓，这当然也包括外国投资者，而当地合作公寓董事会对于海外投资者的陌生度也往往给交易雪上加霜。一般情况下，批准过程可能需要几个月的时间。由于法律原因，合作公寓董事会往往不会明确给出拒绝的原因，这也加深了申请的难度，没有吸取教训的机会。合作公寓对装修和出租的限制也使您很难产生如产权公寓般的稳定现金流。最后，当您计划出售您的合作公寓时，潜在买家也必须经过合作公寓董事会的批准，而董事会不是站在您的立场上评估潜在买家的，他们在乎的是“保护现有合作公寓购买者的利益”，而不是“您的投资回报率“。

在纽约市购买合作公寓的过程可能会因交易而异，但通常情况如下：

1. 确认合作公寓 - 不用说，流程的第一步是选定适合您（位置，面积和便利设施要求）的合作公寓。（这一步和产权公寓一样）

2. 获得资金证明 - 许多海外投资者选择支付现金来购买纽约市的合作公寓。您需要证明您确实有能力来购买该物业。通常可以是您银行的财务报表或其他形式的报表。如果您选择贷款买房，一封来自您银行的说明您贷款能力的信将是您的首选。

3. 向合作公寓董事会提交申请 - 这是向合作董事会提交房产交易和个人财务信息以供审查的过程。这是该过程中的关键步骤，因为在此过程中的错误可能会导致您的申请直接被拒绝。

4. 进行面试 - 假设您提交的财务状况和其他相关材料很有说服力，您将被要求与合作公寓董事会面谈。这让合作公寓董事会有机会与您面对面加深了解，也为合作公寓董事会提供追加问题或材料的机会。

5. 批准，过户- 在收到合作社委员会的批准后，您将需要完成交易的过程，包括完成所有尽职调查并确保财产的合法权利。