近期, 美国房地产经纪人协会公布了一项关于“住房机会与市场经验”的调查。该报告涵盖了诸多人们关心的热点问题, 如: 当前是否应该买入/卖出、房价走势回顾与预期、贷款申请难度、利率上涨对购房决策的影响等等。

投资者之所以需要关注美国当地民调是因为: 1) 国际买家并非地产交易的主力军。截止至今年3月, 国际买家成交额仅占全美交易总额的10%。

2) “预期价格上涨”才是真正影响房地产需求、进而改变价格的重要因素。如果根据经济学中的需求定律(见下图) －价格与需求呈反比来预测市场情况的话, 价格上涨会导致需求下降, 这样一来便不能解释为什么湾区、西雅图(购房)和贝尔维尤的房市热度不减反增。

其原因就在于, 某些门户城市最初的房价上升只源于移民数量的增多, 但当人们开始对未来价格上涨产生恐慌而纷纷决定入市时, 才最终拉高了当地需求, 使价格飙升。

Q1 当前是否是购买时机？

70%的人认为今年下半年是购房的好时机, 其中43%十分笃定, 该数值与去年同期基本持平。

在所有被调查者中, 大多数已经拥有一套住房的人, 55岁以上者, 家庭收入超过$5万, 以及生活在美国东北部、中西部和南部的居民认为房价会继续上涨, 应该在下半年尽快行动。

对该观点持反对态度的人占 30%, 主要集中在: 目前租房或与他人同住者, 34岁以下, 以及在城市居民这三大族群。

Q2 是否应该出售房产？

71%的人认为今年下半年仍会是卖方市场, 适合抛售地产。该数字与今年第一季度基本持平, 较去年同期上升10%。

在所有被调查者中, 家庭收入超过$5万, 西海岸和中西部居民, 城市近郊居民, 以及地产持有者均十分看好未来的房屋销售市场。

Q3 过去一年的房价改变

60%的受访者认为所在社区过去一年的房价上涨明显。该数字与上季度持平, 较去年同期上涨7%。

33%的人未感到房价明显波动, 7%的人则表示其所在社区房价出现下滑。对过去一年房价上涨持肯定态度的人群集中在: 35-44岁区间, 家庭收入超过$10万, 西海岸居民, 城市近郊居民, 以及租房者和房屋拥有者。

Q4 2017下半年的房价预测

对于今年下半年的房价走势, 52%的人十分肯定房价会继续上涨, 该数字较上季度无明显变化, 但较去年同期上涨7%。

41%的人认为市价会维持现有水平, 仅7%的人认为有降价机会。看涨房价走势的族群主要集中在: 55-64岁区间, 家庭收入超过$5万, 西海岸居民, 城市居民, 以及房屋拥有者。

Q5 申请贷款的难易程度

在所有未购房者中, 31%的人感到申请贷款有较大困难, 该数字较上季度和去年同期均有小幅提升。

除此以外, 45-54岁区间, 家庭收入低于$5万, 西海岸、郊区和城市居民或多或少都感到了房屋贷款的不易。

Q6 房价可负担程度

在所有受访者中, 42%的人认为几乎所有买家都能负担当前房价, 49%的人则认为只有中等收入以上人群才有实力出手。

从下图中可见, “房屋可负担程度”在不同地区差异明显。55%的中西部地区居民表示目前房价能被大多数人接受, 而仅29%的西海岸居民认同该观点。

Q7 是否会因房价高而搬迁？

在所有受访者中, 20%的人表示曾经考虑过搬到房价更友好的地区居住。 

年龄因素

收入因素

无论是年龄、收入还是地域, 将“房价”作为迁移主要考量的人都占少数。但我们同时也发现, 年龄和收入较低的族群更容易因生活成本增加而搬迁。有意思的是, 在房价居高不下的西海岸, 真正考虑过搬家的人仅占18%。

Q8 贷款利率上涨对购房决策的影响

在所有购房者中, 12%的人表示会因利率调整而延迟其购买行为, 而7%的人则表示这反而会加快其购房速度。在美国的东北部, 14%的人会因利息增加而推迟投资, 而中西部地区却只有 9%持有该想法。

地域因素

收入因素

无论投资者的家庭收入处于何种水平, 利率上涨对其购房决策的影响都基本相同。