随着国内经济放缓，人民币贬值，中国富豪已经开始将投资目光转向海外。美国以其强大的经济地位，一直是受海外投资者青睐的投资目的国。近年来，美元强劲的增长势头更刺激全球投资者的资金回流美国。而中国投资者对于房地产的偏好，又使得美国楼市成为了中国高净值人群海外投资的重要目标。
为什么要投资美国房产
1. 美国房市不受政府政策干预，完全遵循市场经济走向
2. 美国房产土地永久性拥有，拥有全包括建筑之下的土地
3. 美国地产是美国人投资的第一选择，住宅租赁是刚性需求，通常回报高达每年6%至7%
4. 完善的资本市场，市场透明，操作规范，法律制度保障
5. 自2012年起，美国经济整体复苏，涨幅明显，2016年2月至2017年2月，全国平均上涨7%，预计2017年至2018年涨幅至少达4.7%
6. 人民币进入贬值通道，2017年美联储预计加息，美元坚挺行情仍将继续，未来的美元计价资产将更加凸显价值
7. 投资美国房产项目是海外资产配置中，合理规划美元最安稳的投资通道之一
美国房地产类型
住宅
(1). 类型：
独栋别墅（Single Family House）：独栋别墅为独立建筑的住宅，与周边房屋无共用的墙壁，通常占地面积较大。独立别墅最大的优势是业主对房屋和土地均拥有独立的所有权，同时也拥有最大的私密性和处理权。独立别墅的销售占美国非公寓住宅销售的80%以上。
独栋别墅的居住环境最好，并且对地上的房产及所在的土地拥有永久产权，而土地是稀缺资源，自然具有较大的升值空间。
联排别墅（Townhouse）：联排别墅的房屋和土地同样为业主独立拥有，和独立别墅不同的是，联排别墅需和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁，因此私密性和处理权会受到一定程度的影响。
联排别墅价格介于公寓和独栋别墅之间，拥有一定面积的土地所有权，因此也具有一定的增值空间。
公寓（Condo）：与国内公寓的概念相同，指一幢大楼中的一套公寓。业主仅对其公寓单元内部拥有独立的所有权，屋顶、外墙、公共区域及公寓房所占土地均为所有业主所共有。
公寓的价格相对于别墅要便宜不少，且多位于市中心或学校附近，生活便利，但升值空间较带土地的别墅要小，且升值速度较慢，此外每年还需要缴纳物业管理费。
(2). 用途：
用于出租：相关的房产税、贷款利息、物业费、保险费、折旧费，甚至考察房产所产生的机票、酒店等费用等都可以抵出租收入，美国租金收入非常可观，但每年的所得税很少。
用于自住：房产税和贷款利息可以抵税，出售时如果过去五年之内有两年产权，并且实际居住两年，夫妻每人有25万美元的额度免交增值税。
商业地产
常见类型：购物中心、多栋公寓、物流仓储、办公楼、酒店、医院、养老院和一些辅助设施
特点：要求资金量大，回报高，但风险也高，租期较长，但业主的控制性较强，无额外费用，租户维修，租金的支付更有规律性。
美国房地产投资类型
中长期投资
购房，持有，出租。回报由两部分组成，一部分是租金，一部分是增值。
根据统计资料，美国每10个人里就有4个人租房子住，也就是说40%的美国人都是租房的。因此，美国的房屋出租市场是非常大的。统计显示，2016年是近15年来美国自有房产占比最低的一年，为61%。
在一些美国大型城市，租房和自有房产比例可达5:5，曼哈顿甚至有近七成人租房。因此，房屋出租属于刚性需求，市场相当大。
有些人担心房屋的折旧会导致房产贬值，值得注意的是，在美国，房屋的价值取决于两项——土地及建筑物。建筑物下的土地永远属于业主，建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则会随着当地的经济发展和环境改变而升值。
短期投资
买入房子，通过装修转卖，回报主要来源于增值。这在美国被称为house flipping（房屋翻新转手），即买下一所旧房子，通过装修、加盖或重盖再转卖，赚取一定的回报。
投机
在美国买房可以贷款，因此有些投机者会最大限度地使用杠杆。地产投资有着非常明显的周期性，如果在经济周期低谷买到房子，通过上行周期可以拿到非常可观的回报。
美国置业热门房产类型
中国高净值人群海外置业热门房型
对于中国高净值人群在海外购置的房产类型来看，住宅型地产因其稳定的投资回报率，更受高净值人群的青睐。公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。
而商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。
中国高净值人群美国置业热门房型
而在美国，别墅是最受海外买家青睐的房产类型。据美国住宅市场近一年来的投资数据显示，前五名国家均无一例外的选择独栋别墅为主要的投资房屋类型。
其中，有74%的中国买家在美国投资独栋别墅类型，其他分别为联排别墅、公寓及商业地产等。
美国房价租金一路上扬
美国因其强大的经济地位，以及近年来美元强劲的增长势头，一直是备受海外投资者青睐的房地产投资目的地。
胡润研究院的数字显示，2013年至2016 年第三季度，海外买家到美国购置住宅的总交易额呈逐年增长趋势。而在这些海外买家中，来自中国的投资者占比最高，且在美国投资住宅的交易额也同样一路看涨。
与美国房地产市场需求火热的情况相比，美国供方市场的待售房屋数量却在减少。截止2016年7月，美国整体平均挂牌出售的房屋数量为147万套，较一年前下降4.9%，较2011年的水平更是下降了近四成。
与此同时，近五年美国房屋的平均挂牌销售时间也在持续缩短，2016年7月的平均挂牌销售时间仅为78天，比2015年缩短了8天，与2011年相比缩短了35天的时间。
待售房屋数量和待售天数的下降，将令美国房市继续维持火爆。而随着需求的上升与供应的日益短缺，美国房地产市场的房价及租金指数也不断攀升。截止2016年8月，美国20个大中城市的房地产价格同比增长5.3%，较7月份环比增长0.7%。
下图为美国人口调查局所统计的1988至2016年全美的房价和租金曲线，可以看出，尽管房价大起大落，但是房价和租金整体上是持续上涨的。如果在低价阶段买进房子出租，投资回报率只会越来越大。
而在2017 年，美国仍然会是投资房产最热门的国家。从2016年的经济指标来看，美元指数、GDP涨幅、失业率等指标的复苏，均对美国整体经济以及房地产市场起到非常积极的作用。
此外，政策上，一方面政府2016年签订减缓对外国投资者房地产的税收法案，另一方面，美国新颁发的建筑许可证数量、新建工程数量均有增加，这些对美国的房地产市场健康良好的供需关系以及本国房产市场的稳定，起到至关重要的作用。与此同时，这也为投资美国房产收益率的稳定性提供了保障。
美国房产投资热门城市
西部城市潜力最大
美国西部城市以经济发达的产业等因素使得房价涨速领先于全国平均水平，其中波特兰涨幅第一（11.7%），其次是西雅图（11.4%）。
而一些知名城市，如纽约、华盛顿、波士顿等，这些美国东部城市的房价涨幅，均低于全国平均水平，且近年来都处于较低水平。原因一方面由于这些城市的房价本身就十分高昂，涨幅空间有限，而另一方面，这些城市超高的生活成本也使得人们不得不将投资目光转向其他城市。
而相比之下，位于西部的多个城市则位列前茅，并持续呈现着两位数的房价增长率。例如，美国西部城市的高科技中心丹佛、西雅图等，因其不断增长的就业率，正逐步引领美国的经济复苏，并带动了当地房价迅猛上涨。
而位于美国西海岸的加州，其房价自1980年代开始起飞，远高于全美平均水平。从下图可以看到，30多年来，加州的房价上涨十分迅速。
随着加州房价的上升，旧金山湾区的房产也在逐年增值。特别是好学区内的房产，即使在经济不景气的时候也没有大幅贬值。从下图帕罗奥图（Palo Alto）2004至2012年的房价走势图即可看出。持有一套房产，就好比持有一只股票，不但每年可获得固定分红，还拥有未来资产增值的机会。
可见，在美国投资房产选择正确城市非常重要，并不是所有着名城市均有较高的投资回报率。 预计在2017 年，西部城市将是全美最活跃的房地产市场区域。
中美置业常见差异
美国房产并非越靠市中心越好
国内市中心的房子最值钱，一些公司利用国人的惯性思维，销售国外市中心的“穷人区”房子，号称“黄金区位”，殊不知大城市富人区，大都位于城市周边郊区。
美国房子越靠市中心越好是一个标准误区，美国有一些城市，离市中心很近的一些区域反而是“黑人区”，包括学校在内的基础设施非常差，出租房屋违约严重，如果去实地看房，甚至都不敢下车。
美国城乡差距不明显
在中国，生活在城市和生活在乡村是截然不同的。城市是一个相对商业集中的地方，经济条件、基础设施都比乡村好很多，衣食住行也更便利。
而在美国大城市及周边区域，如纽约、洛杉矶等，并没有绝对的城乡之分，无论是市区还是郊区，每个区域都自成体系，有学校、医院、商店、餐厅，为当地居民提供便利。
美国购房带永久产权
中国的住宅产权具有70年期限，而一般商业房产期限只有50年。
相比之下，美国房屋的买卖包括土地所有权，买房的同时也买下了房子之下的那块土地，并且美国的产权是永久性的。
美国置业类型多为独立房
在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指买独立屋。
而美国的独立屋，与中国人所指的别墅不完全一样。同样是独立屋，可以是上千万美金的别墅豪宅，也可以是三、五万的非常老旧、需要修缮的房子。
美国自住购房利息可抵个税
在美国，购买房子用于自住，所支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋而实施的优惠政策。
美国房市制度更为健全
在美国，房产买卖交易过程中会有许多第三方机构予以协助，比如估价公司、房屋检查公司、公证公司、银行、经纪人，产权保险公司等。每个机构都在交易过程中发挥自己的功能，保证房地产行业公平、透明、健康发展。
（内容摘自网络）
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