关于在美国如何买房，不光我自己的好多亲戚朋友问我，还有好多微友问我，今天试着跟大家说说。看到的微友里如果有专业人士或者自己知道的比较全面比较多，欢迎来补充指正。其实我才来了一年多，租房两次，买房三次，知道的还太少，好多微友提出的关于买房的问题不是我不想回答，而是因为我不是房产专业人员，英语还很差很差，知道的确实有限，万一回答错了耽误您让您走弯路就不好了，所以各方面的专业问题还是请教各方面的专业人员比较好，当然，如果我确定知道的或者自己亲身经历的，一定会如实的告诉大家，供大家参考。
我不是房产经纪人，也没有房产经纪人介绍给大家，抱歉抱歉。
没绿卡也不是公民的“外国人”如何在洛杉矶买房呢？（转帖）
不论你是留学生、H1B持有者还是别的身份，既没有绿卡也并非公民，是否发愁过作为“外国人”如何买房？事实上，随着美国房地产市场是一个开放的市场，欢迎世界各地的投资人前来投资置产。洛杉矶也一样，而且洛杉矶房地产更是一个全球化的市场，国际买家几乎占了购买者的三分之一。那么，“外国人”如何在洛杉矶买房呢？
美国人和外国人买房有何区别？
基本没有太大的区别
从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽约，有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓(coop)，由于审查严苛，一般外国人不会购买。
从购买手续来讲，所有的流程和提供的材料都是一样的，外国人也可以申请美国的贷款。有些银行和贷款机构提供给外国人的贷款计划，可能利率和贷款金额，以及提供的材料有些不同。
从税务的角度来看，外国人买房同样享受许多税务的减免措施。只要这些外国人在美国报税，比如他买房自住，申请了贷款，那么年终可以申请地税和贷款利息的抵扣。还有买房投资的外国人，有出租收入，年终报税时也可以将一些费用进行税务抵扣。
这三种“外国人”可以在美国买房吗？
洛杉矶免费看房团每周六都有，欢迎报名参加！洛杉矶房产买卖（好学区新房二手房都有）；协助办理贷款（外国人首付30%）；房屋租赁。全款买房15天，贷款买房45天办完所有手续。
专家建议最好用个人名义买
1.持工作签证H1B的人：在卖房时可以享受和美国人一样的自住房免税条款。
2.留学生：父母希望给孩子当地买房。最好直接给孩子钱，以孩子的名义买房。
3.持旅游签证：可以以个人名义买房。
哪些外国人适合用公司的名义买房？
金额巨大的投资型房产，尤其会牵涉到赠予税和遗产税问题的房产。举例说明，有一位来自深圳的公司高管看中了一套价值千万的房产。他请专业的税务公司对房产购买进行税务规划。专业的报税人员在得知郑先生将用个人名义购买房产时，谨慎提醒郑先生，房产价值昂贵，应该规避高达40%遗产税的风险。郑先生不以为然，还是以个人名义购买了。不料两年后这位房主因病去世，房产由二十多岁的儿子来继承。美国联邦税局征收40%的遗产税，州也要征收10%的遗产税。儿子只好卖掉房产来缴税。
这是因为外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国身份的居民也有赠与税和遗产税，但每个人一生有543万的免税额。但是外国身份的人将美国财产进行赠予或继承的时候，终身免税额只有6万，在6万之上最高要缴纳40%的赠与税或遗产税。所以，王先生的房产只有6万可以免税，房产的剩余价值都要缴税。
如果是公司就大不一样了，而且这个公司必须是在国外注册的公司。因为，王先生不是将美国房产转给孩子，而是转让外国公司的股权，这样就不用交美国赠与税或遗产税了。
公司一定要是外国注册的公司，不是美国注册的公司
美国公司的股权还是属于美国资产的，还是只有6万的免税额，外国人在转让美国公司的股权时同样是会引起赠与税或遗产税的问题。外国公司的股权属于外国资产，不受美国税法的管制，不会引起赠与税或遗产税的问题，所以一定要用一个外国公司的名义买房，而且外国公司最好在一些免税国家如英属维京群岛或开曼等地成立。
卖房时，外国身份和美国身份最大差别是什么？
在出售房产后，收益所得必须要纳税。美国人正常的情况下都是在每年报税的时候，将这笔收益放在个人税表中进行申报。但外国人卖房时，就必须将这笔钱预扣下来。其中联邦要缴纳房屋售价的10%预扣税，州要缴纳相应的增值税。这是因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益所得税。国税局收走预扣税的话，外国人必须在报税季填交税表才能拿回退税。
买HOUSE好还是买CONDO好？（转帖）
买房的人经常会问这个问题，买HOUSE好还是买CONDO好？这要从几个方面进行分析，同时你还要问问自己想过什么样的生活，你的需求是什么。
1.投入和回报
HOUSE拥有土地权，增值空间大，更加保值。但前期资金投入大。
Condo前期投入小，Down Payment一般来说会少些，这给很多没什么积蓄的年轻人一个可负担得起的住房选择。
2.维护工作
你喜欢做木工吗？你喜欢做电工吗？你喜欢了解各种房子的知识，修修补补，打理花园，铲雪除草吗? 你愿意并且也比较空闲做这些事情吗? 其实大部分不是很喜欢修修补补的工作，不过如果你是个愿意并有时间动手的人，住在House是个不错的选择，House可以保持你忙碌，锻炼你的各种动手能力，给你建设家园更多的成就感。
住在Condo里，管理公司会处理大部分的维护工作，公共花园的打理，屋子里需要你动手的地方很少(我住在Condo 4年了，就换过灯泡和报警器)，主要也就是摆摆家具，挂挂画。你要付管理费，好在是大家一起出。住在House里你也可以雇佣别人帮你做这些事情。
3.维护成本
如果是在市区，大部分的House是老房子，所以你要准备随时会有突发的维护工作，修补工作，你要负担水电气、保险、热水炉租赁等等费用。不过还是那句话，如果你是一个动手能力强的人，这些东西难不倒你。你也会成为精明的业主来控制你的日常水电开支。
住在Condo里不用担心你大门以外的维护工作，管理处会从你缴纳的储备基金里支付维修费用。现在新的Condo都是中央空调，通常你只需要支付电费，或者再加上水费。不过要注意的是，如果大楼维护的不好，维修费用增加，你的管理费用也会增加，你不能自主的控制你的成本，这让人感觉不舒服。一些老的Condo可能面临着大额额外的支出去维修某一问题，你要千万注意。
4.空间、后院和阳台
House的空间一般比Condo大很多，有地下室和车库，可以让你为所欲为。
Condo空间较小，你要仔细规划，买多了东西就放不下。不是每个人都喜欢大的空间，大空间意味着更多的清洁工作。有的人喜欢卧室在二层或者三层，这样子家里人活动的时候可以互不干扰，但是有些人喜欢所有的房间都在一层，这样避免爬楼梯。还有，很多人希望有个后院可以让孩子玩耍，烧烤，朋友聚会。而住Condo的人喜欢能够看到远一点的风景。
5.附属设施
现在大部分Condo都配备有健身房、台球室、瑜伽练习室、Party Room等，有的还有游泳池。很多人希望所有这些设施都在自己脚边，因此选择Condo。不过维护的费用是从你每个月的管理费中出的。如果你基本不用这些东西，那住House 、就可以帮你省下这些费用。
6.地点
大部分的Condo都有着便利的公共交通，便利的生活娱乐设施在附近。基本上大部分的文化、娱乐设施、学校都在方便的范围。对于在市区上班的人来说，住在地铁沿线极大地节省了通勤的成本和时间。
如果你想要在同样地区买一个House, 你需要付出3倍的价钱。
7.个人隐私和邻里关系
住在House里，通常你有着更好的个人隐私，同时有着更好的邻里关系，夏天你们经常会一起交流打理花园的经验。
住在Condo里，你需要和别人分享很多公共设施，你的房子和邻居只有一墙之隔，但是你和邻居们可能老死不相往来，因为Condo的住户流动很快。
8.安全、服务
现在一般的新的Condo都是有24小时的保安和前台服务，装有视频监控系统、烟感和煤气感应系统，外人进入Condo需要通过呼叫住户或者前台登记，安全度较高。同时前台服务帮你接受快递，呼叫各类水电维修服务，借给你一些器具，在你旅游的时候帮你监督家庭财产的安全。
House由屋主独立负责，没有任何限制(除了法律规定的)，你需要自己安装安全系统。它的安全性取决于房屋本身，还有周边环境的因素。在防盗措施方面略逊Condo一筹。
9.限制
在得到许多服务的同时，住在Condo里你要接受许多限制，比如养宠物的限制，居住人数的限制等等。你可以在协议许可的范围内随心改造自己的私人领地，但对于公共空间则仅有使用权。
总而言之，买CONDO还是买HOUSE，要理性分析，根据个人需求和喜好来决定，没有绝对的好还是不好，在分析利弊之后，买房者应结合自身的具体情况做出明智的决定。
美国购房指南现金买房之流程, 无需来美, 也可买房
现金准备和银行账户。 兵马未动，粮草先行
现在的市场，好(区)的房子在市场上的时间是一个星期就达成意向交易(Pending)，然后的谈判和交易手续办理到交钥匙(closing)大概1周-2月(期房例外)。
因为国家外汇管制政策，所以你要在买房时准备好你的美元，到时候可以转到房屋交易指定的美国银行。你的银行账户可以是美国银行, 或者是在香港, 欧洲等其它国家的银行账户。你资金不会经过买房经纪人之手，所以不用担心钱的安全问题。
经纪人和房屋挑选 。萝卜青菜，各有所爱
你和经纪人通过交流建立信任关系，挑选经纪人主要看诚信和工作态度，人品最重要。经纪人根据你想要的房子大小，院子（lot），学区，社区，出租或自住，价位，会给你提供市场上符合买家要求的房源，发给你前经纪人一般会初步过一遍。
你再根据照片和介绍锁定几个房子，让经纪人现场给看看。这个不要太多，多了经纪人会累死。
递交合同，签字同意。郎情妾意，一拍即合
看中了的房子就让经纪人递交买房合同（offer），合同是州里统一制定的（个别开发商用自己的合同），里面最重要的是买家出的的价格，还有涉及定金返还的退出保护条款。买卖房屋（新房二手房都有）、协助贷款（外国人首付35%）
价格要具体房子具体对待；对现金买房退出保护条款一般就是房屋检验。卖家如果接受你的价格和相关条款，就会签字，这时合同成立。
交纳定金，房屋检验。
合同成立后，买方在一定时间内（48小时）交上合同里写的愿意出的诚意定金交给第三方（escrow，下面有讲）。这个一般是房价的1%-5%都可以。这个钱以后算进房屋总价（成交）或退还给你（不买了）。
合同签字后一般有5到10天时间请执照验房师检查房屋，相当于身体全身检查。 有问题，要求降价/修好；或者不要这个房子了，定金还你。这一步过了算是交易最终敲定。有时候房子有很多人竞价时会在送合同前做房检或干脆免掉房检。
签字转款，产权转换。
上面合同成立后，有两个公司会联系你，一个是交易公证公司（Escrow）一个是产权(title)公司。这两家一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司，买家也可指定。
交易公证公司（Escrow）主要负责文件签字，交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算；产权公司(title)负责产权调查和过户签字。这一步有一些涉及合同的补充文件，交易文件，以及产权文件需要签字，签字方式可以通过Email 电子签字。没有问题了买家在成交日24小时以前交纳剩余房款。
产权登记，领取钥匙。
成交日（closing date）交易公证公司在政府登记过户，拿到过户记录号。然后他们就把房款发放给卖家，同时通知买家领取钥匙，房子归你了！然后你要设立水、暖、电、气、网络、电视账户，房屋保险（对现金买房这个保险不是强制的）。
房契会在8-12周内寄给你，没收到或者别人捡走也没关系，政府网站记录为准；也可要求补发。
美国贷款流程! 推荐收藏！
美国贷款流程
在美国买房交易中，大多数人用银行贷款来减轻资金问题，银行贷款可以减轻您的资金压力，有效的利用您的资金，在某种程度上也可以控制一定的风险。美国买房申请贷款流程比较复杂，目前的银行和金融机构对购房者审核趋向严格。具体流程如下：
贷款前的预备工作
1.准备材料
美国房贷的申请，需要提供许多材料，包括最近的工资单，银行对帐单，税表，ID等材料。将这些材料准备好，可以节省很多时间。
2.贷款
贷款通常可以委托您的购房经纪人，或者选择专业的贷款经纪(Loan Broker)，由于自身的专业，他们与银行更加熟悉，方便顺利快速批复贷款。
3.贷款申请
选择好的房地产经纪人是十分重要的，她会使你的买房经历轻松而愉快。好的房地产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，还可以为你把关。
4.审阅贷款
提交贷款申请(Loan Application)，推荐您尽量选择美国本土银行或者提供贷款业务的国际银行，例如：汇丰银行、大华银行、国泰银行、华美银行。无论您购买的是新房还是二手房，经纪人为买主的服务都是免费的，一般房地产经纪人的佣金是由卖主来支付买卖双方的房地产经纪人。
贷款过程中的工作
1.预约评估 预约房屋估价(Appraisal)，贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行房屋估价。估价师会提前打电话预约时间。
2.锁定利率 锁定贷款利率(Lock Rate)，贷款利率每天都会上下浮动，有所变化。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。
3.补充材料
提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的贷款材料进行审批后，贷款机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或重新提供材料.
放贷过程中的工作
1.签署文件
签署贷款文件(Sign Loan Doc)，签署银行最后正式贷款条约及文件。
2.银行放款
银行放款(Funding)，当贷款机构或银行的所有的条件都满足后，银行就可以放款。
3.贷款结束
贷款结束(Closing)
最值得注意的是
在美国买房贷款不仅仅局限于银行、金融机构，还可以通过美国房贷机构贷款，通过贷款经纪人贷款。美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。每个贷款类型的要求大同小异，美国的贷款期限范围很宽，最常见的是10年和30年。
在美国买房要和多少人打交道？
美国房地产交易中，需要跟哪些人打交道？这个问题难免让不熟悉美国房产交易的朋友感到头痛。
美国是法制国家，各项法律法规较为完善。美国也是私有制社会，在房地产方面，房地产产权明确，一旦购买，连房带地拥有所有权（当然同时需要纳税）。经过百年不断修改完善，相关法律清晰严格，行业规范，操作透明。
房产交易过程为了遵从法律规定，也为了保障交易双方的各项权益，美国房产交易过程比较复杂，专业分工也明确。通常，在一次房产交易过程中，约有十几个公司互相协作，提供服务。这听起来有点吓人，但是对买卖双方来说，这些专业人士其实大大简化了操作。
买卖双方直接接触的认识，主要是自己的房地产经纪人，将自己的意见与要求委托给经纪人，其余的事项基本上均由房地产经纪人协调处理。
下面介绍一下美国房产交易中介入的各方角色：
1，买方经纪人
买方经纪人持有州政府颁发的经纪人执照。买房经纪人的责任是忠实依照买方的要求，代表买方，负责找房产、协调交易中的各个环节，包括协助安排与购买房地产相关的所有事项，与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。通常情况下，当交易成功达成时，买方经纪人的佣金由有卖方支付。
2，卖方经纪人
卖方经纪人持有州政府颁发的经纪人执照。其职责是忠实依照卖方的要求，代表卖方，负责找买家和协调交易中的各个环节，包括安排与出售房地产相关的所有事项，与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。一般情况下，卖方主要直接和自己的经纪人交流，并不直接接触其他人士。通常情况，当交易成功达成时，卖方经纪人的佣金也由卖方支付。
3，房屋检查师
房屋检查师持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师属于独立的第三方，由买方雇佣或银行贷款部门要求。其职责是负责检查土地和房屋建筑的各项设施是否合政府规定的使用指标，并且建议必要的专项检查，比如屋顶、地基、土壤等。检查师收取劳务费用。房屋检查费大约300-400美金（按照房屋建筑面积大小收费）。
4，房地产价值评估师
房地产价值评估师持有州政府颁发的房地产评估师执照。房地产价值评估师属于独立的第三方，由买方雇佣或银行贷款部门要求。负责提供专业的房地产价值报告。银行的贷款时依据的房地产价值是该评估价值和销售价格中较小的一个。受到房地产贷款危机的影响，政府加大了对这个行业的规范，最大限度排除交易的各方对评估师的影响，从而确保价值评估的客观性。房屋估价费大约300-400美金。
5，贷款银行和贷款经纪人
贷款银行和贷款经纪人，负责调查申请人的财务与信用状况，并为申请人提供购房贷款。
6，信用调查公司
美国主要有三大信用调查公司。他们从信用卡公司、银行贷款部门、和其它相关公司或机构收集人们的借款与还债等信用记录，使用不同的评分模型，给予分数。在美国人们非常重视这些信用分数，因为贷款机构根据这些分数判断人们的还债意愿，从而也决定是否能够继续贷款、以及贷款的具体条款。房东也据此判断潜在房客的支付房租的情况。查看信用记录的费用由提出要求的人负担。
7，产权公司
产权公司隶属国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。可以说，产权公司是美国房地产交易的安全卫士。
产权公司的介入，解决了房地产交易中两个重要的环节：
一、产权是否清晰可售：如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等，那么买方将卷入无止境的纠纷当中。
二、 交易资金是否安全：若遇上不法经纪卷钱逃跑，买方更是要白白地遭受巨大的损失。
8，保险公司
保险公司为房地产提供火险等意外事故保险。
通常产权调查的费用为200-300美金，而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%，而保额一般为房产的总价。投保的这笔费用到底是哪一方来支付，多数情况下是根据各地法规传统而定的。
9，政府检查员
如果在房地产的出售过程中，发现与政府记录不符合的结构变化（比如新加阳台，整修地下室），政府检查员将亲临检查，要求卖方要么回复原样，要么补办“结构变化”工程许可，并进而检查结构变化部分符合规定的建筑指标。
10，政府房地产登记
政府房地产登记：由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责。新的房主会收到有自己姓名的地契。登记费用大约为80-100美金。
11，社区HOA屋主协会
该协会由所有屋主组成，并定期选举管理委员会，制定小区的房屋外观标准，比如篱笆的颜色与高度，负责雇佣物业管理公司维护与管理小区的公共区域。这种小区的屋主需要缴纳协会会费（HOA），缴纳金额具体到每个社区不同。
通过美国房产交易中各方的角色，这样我们就能看到，美国房主的权益是如何得到保障的。因此，由于有较为健全的法律法规保护，在美国买房是十分安全的。
但买房是个大事儿，我觉得还是亲自来看着买比较好，关于非绿卡人士在美国买房，我说一个身边朋友的情况，肯定不是普遍的，只是个例，说出来供大家参考，这些房产经纪人是一定不会告诉你的，但他们不说不代表不会发生，买房前做最坏的心理准备把最坏的情况都想到也很重要。有个北京的朋友，老北京土着，住大钟寺附近，当时拆迁分了好多钱好多房，有一次他老婆来美国的时候喜欢上了洛杉矶，回国后委托经纪人全款买了一套房，委托给经纪人全权办理的，然后又委托经纪人租的，现在4年了，他至今没见过自己的房长什么样，因为他们俩后来的三次签证都被拒签了。具体原因不知，也许是因为人没在这儿而在这儿买了一套房有移民倾向？真不知道，瞎猜的哈。
（内容摘自网络）
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