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我在美国房屋泡沫时期的买房经历

来源:作者:北美购房网时间:2017/6/27

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  这是网友写自2007年左右的一篇文章,讲述了他们在美国房屋泡沫时期买房的经历,里面包含着一些房产投资和理财方面的经验,让我们来分享下她当初买房时的必要知识,文中价格金额仅供参考。
 
  
  我是96年大学毕业,97年来到美国读研究生的。刚来的三年,美国对外国学生收费高昂,研究生一年学费超过一万美元。好在我申请到全额奖学金,不仅学费全免,每月还可发一千美元的补助。这就是我的全部收入。
  
  当时和一个女生合租一套两室一卫的公寓,每人月租250美元;水电垃圾电话什么的大概70;在美国车必不可少,花3000美元买了一辆二手车,每月汽油保险加修车的费用大概150;另外伙食100,零花200,反正每个月六七百就能打发,花的也不多。剩下的钱用来旅游,放假后和几个朋友四处旅游,风餐露宿,竭力省钱,也玩了不少地方,包括纽约、华盛顿、佛罗里达的迪斯尼乐园等等。
  
  等到2000年研究生毕业时,基本家徒四壁。不过我很幸运,立刻就找到工作来到佛罗里达。2000年是个分界点,这以前毕业的,工作都很好找,甚至一人有几份OFFER;这以后形式急转直下,好多人都找不到工作了。
  
  有工作就是好,一下就富裕起来了。即使交完税,每月也有3000美元。我在单位附近租了一个一室的公寓,70平,条件很好,每月租金450美元。开始花钱买家具买电器(以前基本是在YARD SALE里买的),在公寓里装了宽带、有线电视,等等。吃的也比以前讲究了,也开始逛服装店了,反正一个月开销1500左右。
  
  不久以后我和老公开始恋爱。找老外的坏处是,基本上什么费用都是平分的。老公单身惯了,美国人又没有省钱的习惯,花钱大手大脚。每次下馆子都选最好的餐馆,一顿晚餐可以花掉一百美元。出去玩更是大手大脚,要住四,五星级的宾馆。好在一年后我们就结婚了,否则不知道要花掉多少钱。
  
  老公其实是个非常善良的人,单身的时候,10%的收入都捐给慈善事业。还经常去社区做义工什么的,整个一活雷锋。但同时他对金钱漫不经心,他在IT黄金时代工作了这么多年,积蓄少得可怜。基本上我就是嫁了一个两袖清风的好人。
  
  老公主要的财产是他的退休金。在美国,每个人都要自己存退休金。美国税很高,但是存到退休金里的钱可以不交税,等以后老人拿出去用的时候再交税。老公工作了十几年,又赶上90年代末IT泡沫的好日子。他的帐户里最多的时候有二十万美元。但是,在2000年股市崩溃以后,他并没有审时度势,及早抽身,眼看帐户不断缩水,最惨的时候,居然跌到四万!这真是来得快去得也快。
  
  除了退休金以外,我们当时积蓄加在一起大概有三万美元。戒指、婚礼、蜜月、家具花掉一万,剩下的两万用来买了新车,我们基本上又成了“无产阶级”。
  
  婚后我做出的第一个重要理财决定,是加大退休金投入。当时的规定是每人每年最多存12000美元。我建议老公和我都放满。老公当时是一朝被蛇咬,十年怕井绳,我好不容易才说服他每人一年放一万。最重要的是我们改变了以前追逐科技股票的做法,直接买各个公司的TARGET RETIREMENT,这一选择利润不算太高,但是比较稳妥,从长期角度说,收益还是不错的。
  
  在中国,房子是结婚的前提条件,没有房子就不能结婚。在美国,一般年轻人没有钱,结婚前几年都是租的房子。我们因为开始两年工作不稳定,搬过几次家,当然更要租房了。我们租的是联排别墅,120平米、两室两卫、中央空调、全天热水、冰箱烤炉等等一应俱全,租金在700美元左右。住着很舒服。偶尔有什么坏了,一个电话过去,房东马上就会派人来修。
  
  两年后我们回到佛罗里达,开始稳定下来,同时我也怀孕了。这时我们开始到处看房子,准备买房了。
  
  佛罗里达州是美国东南部的一个州。位于东南海岸突出的半岛上。东濒大西洋,西临墨西哥湾,北与亚拉巴马州和佐治亚州接壤。面积151670平方公里,在50州内列第22位。海岸线总长13500公里,仅次于阿拉斯加州,居全国第二位。
  
  我们所在的城市是佛罗里达州府,一个30万人的小城市。房地产市场一向很平稳,直到2002年。当时的价钱是900美元/平米,一夜之间房价开始芝麻开花节节高,每年都涨价10%以上。03年是1000美元/平米,04年我们开始看房时已经超过1200美元/平米。
  
  我们对房子要求比较高,首先要在最好的学区,保证以后孩子上最好的学校,另外最好是五年以内的新房,面积在200-250平米之间,房形要好。在一段时间搜索以后,看中了一栋很不错的房子,主人开价25万。我们知道好几家感兴趣,特地出25.5万,结果26万被人抢走了。
  
  当时鉴于本城房地产市场一向平稳,另外居民收入不高,平均家庭收入不过六万美元,州长又不断削减州政府费用,我们不相信这股涨价热浪能够持续,想等等,于是就等了一年。
  
  等待的结果是,房价又上涨了15%,那栋25万的房子,涨到了二十八九万,而且还买不到,大家都像是在抢房子一样!
  
  我们开始浏览房产网站,一般网站上都有房子的具体地址、价格、房屋面积、房间数量、卫生间数量以及上市天数。在房市较热、买房者较多的时候,每天都有新房源更新。当房市对卖方市场有利时,房源更换非常快,通常前一天刚出现的房源,第二天可能就被卖出去了。
  
  我先细细查找了符合我期望价格、社区环境、地理位置的房子,列出七八个看房list,然后周末我们在本城最好的街区里转啊转,看到一家FOR SALE BY OWNER的房子。赶紧去看,没想到真是一见钟情。98年的砖房,三卧两卫加一个书房,里里外外条件都很好。我们哪敢耽误,当场就下了订单。
  
  这里解释一下FOR SALE BY OWNER。美国的房子一般是通过经纪人卖的,要付给经纪人佣金,占到房子价格的3-6%。如果自己卖,就可以省下这一笔费用。当然自己卖很麻烦,要想办法做广告,所有的事情都必须自己处理。一般而言,还是要找经纪人。
  
  我这个房子最好的是,基本一步到位。房子大小合适,布局合理。三人住不嫌大,即使以后再生个宝宝四人住不嫌小;在最好的学区,隔壁就是佛罗里达州最好的公立小学,以后儿子可以走着去上学;98年的房子还挺新,想住多久,就住多久;价格合理,我们只需贷15年款,以后儿子上大学,我们房款已经付清,可以全力以赴支持他上大学。
  
  我们星期一就签了协定。就决定买下这个房子了!接下来,就交由双方律师、银行审核了。然后交由房屋检验师检验,小的问题一般买方负责,大的房屋问题一般由卖方负责,或者双方磋商解决,如果不能谈妥,还可以撤回你的买房或卖房决定。房屋检验师我们用的是经纪人推荐的,价格为750美金,就半天的功夫。贷款也最终批下来了,这里的贷款利率和你的信用分数关系很大。
  
  最后一步就是“Closing”了,即对方交付房子钥匙,我们提交支票,也付各种费用。各种费用,包含律师费,保险费,申请贷款的费用等,房产税是每个季度交。
  
  前些时候看见报道,很多国内的人想在美国炒房,除非你真是很富有,在美国炒房远远没有国内那么便利,租金也要交税(在美国逃税很不容易,而且一旦被抓住后果很严重)。
  
  两年时间过去了,当初我们以为我们已经在房价高点买房了,谁知那其实是疯狂涨价的开始。两年后的今天,这栋房子的市价已经上涨了八九万美元。我的邻居刚刚把他的房子卖掉,和我一模一样的房型,院子比我小,价格比我当初整整高了九万,实在令人瞠目。
  
  话说回来,随着利率不断上涨,我相信如火如荼的房市已经走到尽头。最明显的是,我们这个小区的房子,以前都是自己卖,一插牌就被人抢跑了。这一次,邻居不仅找了经纪人,而且整整卖了一个月才出手。
  
  坦率的说,房子这么涨价,对我并没有好处。因为我只有这么一栋房子,自己要住。涨价对我而言仅仅意味着保险和地税都要上涨,我去年就整整交了3000美元的房产税。
  
  美国大多数地方,一栋150-200平米的独立屋,有院子车库的那种,20-30万美元足够了。一般美国家庭的收入在6-10万美元之间,也就是3-4年的收入。
  
  最后,小编提醒大家一句,买房子这事,还真是会有很多变数,我们的建议就是:
  
  提前筛选房源,大致有个概念,做好规划和准备,因为看房子可不是随时都可以的,需要预约时间。还要考虑在美国投资房子还是要做长远打算的,在选房子的时候,地理位置非常重要。不管是投资还是自住,只要是位于好学区和商圈附近的房子,都是值得投资的。办理好贷款前期手续(国家外汇管制很严格),需要提前规划,提前准备。
  
  感受小区,选择小区是第一位的,锁定自己喜欢的小区以后,再选房子,就会容易很多;要不其它地方看了也白看,浪费时间,对于像我们这样从国内过来买房的人来说,时间是最重要的,真的是耽误不得。如果是新房的话,也一定要看到周边的环境和小区的配套,本人不一定非要到美国也可以买到称心如意的新房。
  
  周围环境,大部分人对于环境的要求都是依山傍水,社区好,私密性好,安全系数高,等等。但是,选房子还是要以自己的购房目的为先的,如果你是为了养老,可以考虑环境很优美的地方。但是如果你是为了投资,建议你还是实际一些比较好,看看房子附近交通是否便利,有没有购物区、餐馆等。如果以后为了孩子做打算,也要看看附近是否有好学校。看看这区域内的人种比例也很关键,通常白人多的地方,大多是富人区,配套设施都很好,也安全,当然房价也很贵。
  
  房屋历史售价,美国的房屋交易情况是透明的,如果你想看,可以让你的经纪人帮你查。当然,价格是可以谈的,根据不同的情况,你可以砍价,也可以抬价。不是说房主出多少钱,你就要付多少钱。
  
  出价要快速,看到喜欢的房屋就别手软,也不要耽误。自己心理锁定好底价,合适就买,不合适赶快走人,再选其他。
  
  过程不一定会很顺利,哪栋房屋都不可能一点问题没有,总会有一些瑕疵,只要不触碰自己底线(比如我们已经开始签署合同后又放弃的Woodbridge那栋房屋就是触碰了我的底线),那就不要手软。如果买个房子磕磕绊绊的,或者特别纠结,就干脆别买,免得以后一旦出现问题的时候,后悔莫及。
  
  最后需要提示的很重要的一点是,要买房就要把钱先准备好,能贷款咱就别全款。当然,贷款也需要有一定的要求,要有足够支付首付的美金在美国账户里保持两个月不动才有资格申请贷款,所以找一个合适的贷款银行和经理也是比选房更需要提前开始做的事情。
  
  (内容摘自网络)

 

 

 

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