从购房者的角度，开贴详细介绍美国的房屋交易过程及房地产管理.开贴有两个目的，一是帮助有意在美购房的朋友对美国房产的购买和保有有个比较清晰的认识。二是让有兴趣的朋友了解其它国家的管理经验可以促使本地政府改善管理。

对于房地产管理而言，纯粹是民生和经济方面的，应该说和什么资本主义社会主义等政治争议没有关系的。中国政府每年那么多出国的官员，我真的不懂他们都来干些什么，为什么不学习这些现成有用的地方政府管理系统而要去摸石头呢？

但是，楼主不是专业房地产人士，只能从购房者的角度来观察和了解房地产交易及保有环节，对房地产开发的前期部分则了解不多。而且，各州的法律细节上有差异，请读者注意。

在我看来，美国的房地产管理是以公开、透明为基础，以明确的法律法规为依靠，以电子化数据库系统为工具，而由市场的参与者即各家担任不同角色的公司来自由竞争而实现的。政府在其中很清闲，但很重要。政府的作用，一是制定规则，二是认证从业人员，三是维护公共档案数据库。

政府对房地产制定的规则主要是从维护居民的健康、安全和社会利益来考虑的，对社区的规划、公共道路、保留绿化带和湿地等都有明确标准，对油漆的成分、电线的标准、施工标准、防火、节能要求等，这些标准细的不能再细，而且随着技术发展进行更新。比如，在烟雾警报器的基础上今年又新增一氧化碳报警器的要求，没有在卧室外安装一氧化碳报警器的房屋不能销售。对于消费者来说，你可以信任上市销售的房屋包括附属的燃气、供暖等都是符合安全和健康标准的。因为每一个可以交易的房产背后都有若干专业人员的签字认可。

美国的房地产市场主要依靠各种“代理”(经纪人)和第三方公司来运作的，不同的角色各司其职。这些经纪人是要经过统一培训和考试获得注册认证的，也有等级之分。如果政府的标准或政策有变化，注册的代理会得到通知。美国的经纪人市场很大也很活跃，有些白领甚至也考个证做兼职经纪人。对于中国的读者来说，肯定会想如果一个市场主要靠五花八门的经纪人在运行，政府撒手不管岂不乱了？这种担心是有道理的，但美国人对此一点不担心，事实上这些经纪人都小心翼翼，比政府官员敬业多了。原因就是美国对经纪人有很严格的要求，除了必须通过地产法规和公证等课程考试，还有背景和信用调查。所以，美国的经纪人/中介一般都有大学学历，有良好的信用和清白的历史。而且每个经纪人负责的事情他是要从头至尾负责到底，出问题自己承担责任的，而他所挂靠的经济公司一般只是给独立的经纪人提供文档复印、培训、传真这样的服务。所以，在美国买卖房屋并不是找哪个中介公司，而是找亲朋好友推荐的经纪人(代理)，经纪人的口碑和信誉决定了他/她的生存。信用好的经纪人自己做不过来会雇佣其它经纪人为其服务或者自己成立中介公司。而信用不好的经纪人则死路一条，甚至被吊销执照逐出这个行业，触犯法律的轻则留下犯罪纪录，重则坐牢。在美国留下犯罪纪录的人是很惨的，从事有道德要求的职业就别想了，连贷款、租房子、找个普通工作都困难。所以，你想一个有良好信用、受过高等教育的专业人士，会冒着毁了一辈子的风险胡来吗？另外，每个经纪人都有自己的注册编号，签署文件时经纪人都要写明自己的编号，拿这个编号任何人都可以从县级政府的网站查到这个人的资格和背景情况。中国也有中介公司，但和美国不同的是，跟你打交道的是虚拟的公司而不是具体对你负责的个人，而且这个人的情况你无从了解，也没有政府机构让你去查询和投诉某个中介个人。具体到人，这是美国的经济活动和中国的最大不同。在中国，从官府到企业，往往都是把责任用一个虚的公章代替，有事根本找不到具体谁负责。但在美国不同，比如签订合同，没有什么中介公司盖章，但必须有人签字，谁签字谁负责。政府部门过户备案或者签发的文件时候也一样，必须有某一个具体的人签字对此负责。签字的这个人，不管以后他到哪里都要对他签过的字负责。甚至法律法规都有个人名字，比如爱德华法案、奥巴马八条等。

政府的另一个重要职责就是维护管理公共档案数据库。生孩子、结婚、离婚、房产过户、贷款等等都在县或州政府的数据库里有记录。这个数据库是公开的，但从业人员能看到的信息比公众要多。美国没有房产证什么的，原因就是政府有记录就足够了。拿着地址到政府网站一查，这个房子什么时候建的、建设规格、房型、历次交易记录、房主姓名、贷款记录、抵押记录、税收记录等等一目了然。有了房主的姓名，也可以查到他名下的其它房产和抵押情况，还可以查到他的出庭和犯罪纪录。当然，公众靠名字查询不太准确，但经纪人可以拿到买方、卖方的社会安全号(类似身份证号，但不公开)，有了社会安全号可以准确查到这个人一切经济活动和信用记录，包括拖欠水电费、房租记录，税收记录，信用卡消费，贷款情况、收入情况等等。

综上，美国政府对于房地产的管理就是建立规则、管理从业人员资格、维护公共数据库这几件事来实现的。对于日常的具体经济活动，除非有人违规要处罚，否则他们一般是不插手的，市场处于有序的自治状态。