去年8月初，加拿大BC省实施针对海外个人投资及公司投资征收15%物业转让税的政策。半年多过去，为了给火爆的楼市降温，加拿大安省也效仿BC省，于昨日颁布了若干个干预楼市过热的政策。

但与温哥华出台的海外买家税不同，安省的政策不是对所有购房者一刀切，而是有区别的对待。政策的具体内容是什么？会产生什么样的影响？投资客将转战哪里？请看下面的详解：

 

 

政策详情

政策1：征收15%非居民购房税

 

 

安省将对非加拿大国籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税，正式说法称为“非居民投机税”NRST（Non-Resident Speculation Tax）。

 

政策背景：

 

这一政策主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民。(居民定义为在在安省居住183天以上),安省省长韦恩强调，安省仍然欢迎喜欢加拿大的海外朋友来安居乐业，但不鼓励只买不住的投机行为。

 

实施日期：

 

法案将于4月21日正式生效。

 

实施范围：

 

为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境。

 

多伦多

关注点：

 

这一政策参考的是温哥华去年出台的海外买家税，但与温哥华出台的海外买家税不同，这一政策并不是对所有海外买家进行绝对限制，而是针对各种身份进行了区别对待。

 

什么情况可以获得退款

 

1个豁免

即配偶为PR或者公民的购房者不用交海外买家税

3个可退

即在购房后4年内成为PR；已经成为全日制学生两年或以上的留学生；已经合法的工作了一年或以上的工签人士，政府会将退还所售税费。

1个前提

能证明房子是自住的用途即可免除此项税费（比如可以提供证件地址、银行账单、水电账单等）

1个特别日期

4月21日之前签订购房合同的买家无需缴纳此项税费。

 

政策2：加强租金管理

 

 

新的政策将对租金进行管控，确保出租房源供应。规管租金涨幅，出租物业的加租上限不能高于通胀率 1.5%。

 

政策背景：

 

在租金管理政策出台前，根据1997年制定的 Residential Tenancies Act，1991年之前所建房屋的房东若涨租金要受限制，其涨幅上限不得超过通货膨胀率，只有在房子进行过全面装修才可考虑作为例外；但1991年之后所建房屋若出租便不受此法例的限制。

 

关注点：

 

新的政策将取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，以免房东乱涨租金。

 

政策3：鼓励开发商建出租屋

 

政策解读：

 

安省政府表示，为了增加房屋市场供给，还将腾出更多省府所属的土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。为鼓励建设更多的租住房屋，返还针对开发商所收的开发费，省府将为此支出$1.25亿。

 

关注点：

 

为了增加房屋市场供给，安省还将腾出更多省府所属的土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。比如在多伦多地区，已经有至少三块地皮，包括West Don Lands、27 Grosvenor St. 和 26 Grenville St. 将会用于这个用途。

 

政策4：禁止楼花炒作限制售前转让

 

政策解读：

 

政府将禁止投机者对楼花的翻炒行为——即禁止“Assignment Flipping”。这项政策是为了针对某些投资者利用少量的定金以楼花价格去获取多套单元，再在楼花建好之后将产权卖出赚取利润的行为。

 

关注点：

 

由于目前这一政策条款并不明确，具体如何打压、怎样限制的细则还并没有出台。对于已经购入的楼花，如果买家跟开发商的合同里有可以转让的条款的话，能不能转让、什么价格转让还不得而知。

 

政策5：严格审查地产经纪职业规范

 

政策解读：

 

政府严格审查地产经纪的职业规范，目的是要尽可能减少房屋交易中所谓“不透明”的擦边球地带。

 

关注点：

 

政策执行先从双重代理“Double Ending”的地产经纪开始，“Double Ending”是指在一个房产交易中一个经纪同时代表买卖双方情形。

 

政策6：身份及居住情况追踪调查

 

 

政策详解：

 

自4月24日起，安省地区的房屋买家在土地登记文件上，必须填报其公民或居民身份等细节。新规定适用于任何一位购买含最多至6间独立住宅的买家。

 

关注点：

 

买家必须填写他们的居民身份，是公民还是永久居民。如果买家是一间公司，必须提供公司的拥有人或实际控股人身份。新规定还要求买家的信托人或指定人披露实际受益业主的信息。

安省政府将提供两个星期的过渡期，即4月24日至5月5日，在此期间，提供的信息如有“缺漏”，不会受到处罚。

 

 

政策将产生什么影响？

 

此项政策的出台，不仅可以抑制楼市过热，打击投机倒把的炒房者，还能规范安省的房产市场秩序，让房市可以健康有序的发展。试想，如果过热的房产现象得不到抑制，必然会引发房产泡沫，而房产泡沫的破裂将会使所有的住房拥有者受到严重损失。所以，从长远来看，安省的这个政策有利于房产市场的稳定发展。

 

 

不过有业内人士认为，目前的情况下，政策的降温作用有限，为什么这样说？

 

首先，多伦多的刚需太大，外国买家并不是买房的主力。

 

造成目前多伦多房地产市场火热的主要原因并不是外国买家，而是本地居民，据统计外国买家只占总买家的3%以下，并不是主要力量。造成本地房地产市场如此火热的最主要原因，是刚性需求太大，加拿大每年吸收30多万移民，一半以上到了多伦多，起码有3-4万个家庭，再加上留学生买房和租房，每年增加几万个新房子都不够。

 

其次，温哥华已经消化了外国买家税

 

温哥华征海外买家税就是前车之鉴，当初刚一实施，很多人不知道该怎么办。观望半年之后，发现不过如此，结果房价又开始缓慢回升。

估计安省情况大同小异，市场会观望一段时间，但是预计房地产修复速度要比温哥华快一倍以上。道理很简单，外国人在市场上的影响毕竟有限，房价上涨的真正原因并不在这里，最根本原因还是贷款利率与土地供给。

 

再次，加拿大其他城市分流了部分买家

 

以蒙特利尔为例，当地的房价，并不像大多伦多和温哥华地区，房价本身比较稳定，每年增长幅度也是缓慢而平稳。但近年来随着大多和大温地区的炒房热现象，大蒙特利尔地区的房价也有所变化，最热门的地区蒙特利尔岛内的西岛、Ville-Marie市中心、以及CDN-NDG区域的房产，都受到了关注。

 

 

投资客会转战哪里？

 

 

温哥华

 

今年春天温哥华楼市回暖。虽然大温地区由于实施外国买家税政策，独立屋价格相比于去年同期有所下降，但大温地产局3月的数据已显示，大温独立屋的价格指数比2月份上涨了1%。趋势的改变，再加上房屋数量减少，让不少专业人士预测大温今年的房产市场将迎来又一波大涨的行情。

 

海外买家税对刚需买家造成的心理影响减弱，要买的还是买，在城市致密化已成为趋势的今天，独立屋买一幢少一幢。如今，安省狠打投资客，楼花也不许炒，那么大温的公寓市场或许会成为他们的下一个战场。

 

 

蒙特利尔

 

如上所分析的，蒙特利尔的房价也在增长，比如，在西岛的Beaconsfield区， 2017 年第一季度价格增长相比去年同期为13%，平均房价为535,000加币，Pierrefonds-Roxboro区比去年同期增长9%，平均房价为343,000加币。Kirkland区比去年同期增长14%，平均房价为515,000加币；而在居民区集中的CDN-NDG，独立屋的价格同比去年增长更是达到了21%，平均房价为755,000加币；市中心Ville-Marie区的公寓，第一季度增长7%，公寓的平均房价，达到350,000加币。可见，在蒙特利尔地区中有升值潜力的地区置业，也不失为避税投资的另类选择。

 

 

渥太华

 

渥太华是加拿大的首都，房价一直以来都是稳定增长，房产泡沫含量较少。该城市40%以上的人口为公务员，所以城市整体环境、居民素质都在加拿大名列前茅。近年来，部分海外投资及移民人群选择了在渥太华生活，在安大略省和魁北克省中间，享受着英法双语文化带来的别样生活！在这里投资，推荐选择渥太华大学附近的公寓或者Kanata或Barrhaven社区的独立屋，这里的房屋相对房龄小，占地面积平均，非常适合自住或投资。