波特兰签约购买新建房产是令人兴奋的，样板房的各个角落都会影响着您对于未来房屋的憧憬与期盼。如果您计划购买的是此类预售型房产(期房)，本期微信将会更多的帮助到您的决策过程。

　　我们曾经讨论过“买新房?买二手房”*的话题。从户型、地段、小区容积率、价格、建筑等多方面进行了简要对比，两者各有优劣，将完全取决您的个人喜好。

　　由于近期市场上的二手房源持续短缺，重点学区的优质房源更是供不应求，不少客户已将购置方案重新回归到了新建房产上。针对波特兰购买预售新建房产时需要留意的事项，我们从以下7个方面进行提示。

　　一、未来房产的实地建筑位置

　　实地确认未来房产的地理位置将会帮助您得到真实的房屋周边环境。比如，您是否会因为某套样板房户型的高采光率和透光性而偏爱有加呢?那么此时您需要注意到该样板房的周围环境与房屋方向。缺少周围障碍物和南北向建筑固然会提高房屋的明亮度。我们来参考下面的一组样板房与实际房屋的对比照片，外观建筑是完全一样的，但实际的周围环境在购房时则需要您进行预先判断。

　　二、内部装修

　　样板房通常配以高标装修，换句话说就是在样板房中您看到的装潢装饰不一定包含在房屋的基础售价中。我们举几个常见例子：样板房1层铺装的实木地板多为升级选装，通常标配为铺装地毯;1层厨房的大理石或石英台面多为选装，通常标配则是瓷砖台面;样板房的冷气空调多为选装，标配装修中则不包含;冰箱、洗衣机、烘干机等大型家电也多为选装;甚至有个别热门新建小区的房屋后院围栏/围墙也属于升级配置。因此，在与开发商沟通中，建议您详细了解房屋基础配置和升级选配清单。

　　三、房产税

　　新建房屋的房产税通常比相同售价的二手房屋的房产税略高。主要原因在于，新建房屋由于缺乏历史税额评估和征缴记录，政府通常按照新房交易价格进行税额评定。具体来说，美国绝大部分州的房产税征收均是基于郡(county)政府的房屋计税价格评估体系(区别于交易价格)。政府对于房产的评估价格通常被称为实际市场价值(RMV)，而用于征税的房产价值被称为计税价值(taxable value),计税价值往往会低于实际市场价值以降低房屋拥有者的赋税负担。新建房屋由于是首次交易，其计税价值将会等于实际市场价值，既纳税起征额度高于同市场价值的二手房产。从下面的某二手房房产税税单截图中可以看到，红色方框内为实际市场价值，绿色方块内为计税价值。如果是新售房屋，则两个方框中的数额或将保持一致。

　　四、物业费

　　不同新建小区的物业费会有很大差别。影响物业费高低的主要物业服务包括，但不仅限于：业主前院草坪维护，小区道路维护，小区共有绿地维护，游泳池和健身房维护等。物业费越低，则包含的物业服务项目越少。

　　举几个例子：1)某新建独立别墅小区物业费为$60/月，维护项目包含公共游泳池、前院草坪和小区道路。2)某新建联排别墅物业费为$250/月，维护项目包含小区道路、公共绿地(小区公园)、房屋屋顶，以及自来水使用及污水处理的费用。3)某新建独立别墅小区物业费为$105/月，服务项目包含前院草坪维护，小区游泳池，社区道路养护和每月光纤网络费用。4)某新建独立别墅物业费为$30/月，服务项目仅包含房产前私有道路的维护。总之，预购新建房产时，请务必向开发商咨询未来的物业费及配套服务项目。

　　五、交房日期

　　预购期房时请向开发商确认您所购房产的1)预交房日期、2)交房日期的通知流程，3)延期可能性。其中，“预交房日期”仅为最初的宏观信息，仅仅给予买家一个大致的入住时点。“交房日期的通知”(比如，30-day notice addendum)则是在正式交房30天前由开发商出具的正式交房日程表。“延期交房可能性”是指由于开发商的不可控力而造成的延期，包括但不仅限于：1)恶劣天气，2)装修材料延期送货，3)承包建筑商的工期延时等等。

　　举个案例：团队某客户于2017年1月初签约预购某新建小区的独立别墅，合同预交房日期为3月31日。之后由于1月中旬的波特兰经历了较大降雪过程，客户得到开发商口头通知交房日期推延至4月7日。之后，该客户于2月22日收到正式的30-day notice，书面确认4月7日为最终交房日。

　　六、与贷款银行和您的经纪人保持密切联系

　　房产交易过程中存在买卖双方各自的团队成员，代表着各自交易团队的利益。比如，新建小区售楼处(sale office)的工作人员属于卖方经纪人，代表着开放商的最高利益;买方的贷款银行(if applicable)和房产经纪人则代表着买方的最高利益。通过检查/复查合同描述及附加协议的内容，房产经纪人将协助您在合同谈判中获得最多的主动权和交易流程的控制力。

　　举个案例：2016年某买家独立进行新房预购交易(无经纪人服务关系) ，在30-day notice指示的交房期最终检查时(final walk-through)，发现房屋阁楼空间存在漏雨的现象。该买家随即要求开发商先完成房屋维修再进行最终的交易签字。但开发商以合同附带的建筑保修条款和非不可居住状态为由，要求买方按时完成交易，或否则向买方进行延时交易的赔偿要求。之后，Bill团队接到了该买家的咨询请求。但由于不存在经纪人服务关系并且在交易合同中已经规定了诸多交房标准，我们最终很遗憾地无法为该买家进行权利维护。

　　七、房屋结构的磨合期

　　美国的住宅房屋建造多以木质主结构为主，我们通常认为新建房屋会有2~3年的结构磨合期。尽管用于房屋建造的施工流程及材料均遵循着政府严格的建筑标准(building code)，但我们无法回避木质结构的可伸缩属性。在经历过最初几个春夏秋冬的热胀冷缩及居住使用之后，如果房屋出现了个别细微的墙面裂缝也是属于正常现象。但请您一定要及时联络开放商或物业进行现场评估和维修。开放商通常会提供1年、2年、以及10年的不同保修范围条款。

　　例如，2年保修范围通常为房屋墙面以内的结构性问题，包括墙面裂缝，窗户与墙面密封处的开裂等等。10年保修范围则包括房产外观的整体结构，例如地基沉降、外墙变形、屋顶裂缝等等。以上就是在美国波特兰预售房屋(期房)购买的注意事项，供大家参考。