个人住房抵押贷款是房地产销售中很重要的一个部分，而美国在个人住房抵押贷款这方面做的非常好，对其他国家有很好的借鉴作用。下面就给大家介绍一下美国的个人住房抵押贷款的情况。

 

美国个人住房抵押贷款是指在住房的买卖过程中，由金融机构向买方提供购买住房的大部分资金，并以买方所购房屋作抵押，买方需履行按期偿还贷款本息的义务，还款方式人多是按月偿还固定数额的款项。由于购房者以所购房产作为抵押，在借贷和报保的法律关系中，无须再有第三者作为担保人。抵押贷款合同一律采用规范的格式以明确借贷双方的权利义务。借款人如果不按合同履行按期偿还贷款的义务即构成违约。美国的个人住房抵押贷款利率有固定利率和浮动利率两种，贷款期限一般在１５年到３０年之间，购房人一般要自备所购房价的２０％到３０％的购房款。如果购房人的自备款低于１５％，贷款人可以要求借款人另行购买抵押贷款保险。 

　　 

　　美国个人住房抵押贷款业务的发展有赖于美国房地产市场的高度发达和住宅的彻底商品化。据一般估计，美国住宅的自有率已达到６０％－７０％。由于美国房地产市场的相对稳定，加上美国税收优惠政策和相对宽容的住房抵押贷款条件，对大多数美国居民而言，只要经济上能够负担，买房要比租房合算。发达的房地产市场一方面对个人住房抵押贷款提出大量需求，使其不断发展和完善，更重要的是提供了一个市场机制，使在这个市场上买卖房屋或处理抵押房产的价值能够等于或接近于其在市场上真正能够实现的价值。

　　 

　　美国个人住房抵押贷款业务的发展也有赖于金融业的发达。美国的住宅金融体制是一级抵押市场与二级抵押市场的高度统一。其中，一级市场是商业银行、抵押银行等金融机构直接为借款人提供住房抵押贷款的市场，二级市场则是出售抵押贷款的市场，由专门机构通过发行房地产债券为金融机构发放个人住房抵押贷款融通资金，并以政府的信誉为该债券进行担保，这有利于推动和实现住房抵押贷款证券化。发达的二级市场给投资者提供了一个渠道，使住房抵押贷款和抵押贷款债券在投资者之间相对自由地流动，使住房抵押贷款成为具有吸引力的投资手段，也保证了贷款资金的来源。如今在美国的资本市场上，住宅抵押贷款债券已经成为仅次于政府公债的第二大债券。１９９０年３万多亿未清偿的住宅抵押贷款中，５０％以上实现了证券化。 

　　 

　　经过长期实践，美国发放个人住房抵押贷款的金融机构具备了相应的风险管理能力，从贷款的种类设计到具体发放的各个环节无不体现其对风险管理的重视。这些金融机构还十分重视对借款人的资信调查和评估。金融机构可以从借款人的银行帐户、信用卡机构的资料中了解借款人的消费习惯、信用历史，并可以从借款人过去几年的纳税申报表了解其目前的和预期的收入。金融机构并不认为借款人的全部或大部分收入都可以或应当用来偿还住房贷款。事实上，金融机构只用借款人收入的约三分之一作为其还款能力的依据来确定给予其贷款的额度。 

　　 

　　美国还建立了较为完善的住宅抵押贷款保险制度，将抵押贷款风险在几个层次上进行分散。其中，联邦住宅管理局主要为居民重建、新建和购买住宅的贷款提供保险；退伍军人管理局主要为退伍军人的个人住房抵押贷款提供保险：联邦储蓄与贷款保险公司的承保对象仅限于对住宅发放抵押贷款的金融机构；私人住宅抵押贷款保险公司主要向购房借款人提供保险，往往由金融机构在借款合同中要求借款人向保险公司投保，目的是防止抵押人出现意外事故而造成贷款损失。住宅抵押贷款保险制度的建立，有助于减少贷款金融机构在经营住宅抵押贷款业务中所承担的风险。此外，发达的资讯为美国发展个人住房抵押贷款提供了重要的运作手段。借款人可以利用便捷的资讯手段收集到广泛及时的信息，以便在各金融机构提供的多样的住房抵押贷款服务中选择贷款机构和适合其需要的贷款种类。贷款机构也可以借助于电子化的多重联网系统，从电脑中取得有关房地产市场交易的信息，以便对抵押房产的市值进行更准确地评估，还可以对借款人的资信状况和经济能力进行评估，以测定违约风险等。这些措施都有力地促进了美国个人住房抵押贷款的发展。

 

以上就是对美国个人住房抵押贷款情况的介绍，希望以上信息对您有所帮助。