因互联网的发展，美国房屋抵押贷款业务由银行向贷款公司转移。近年来美国银行在房屋贷款方面的功能逐渐萎缩，而抵押贷款公司这方面的业务量明显增加。

据新近业界提供的一份统计资料表明，10年来，全美抵押贷款经纪人的人数上升了三倍。与此同时，买房者找抵押贷款经纪人贷款的比例也显著增加。专家估计，抵押贷款经纪人掌握着75％左右的合作公寓的贷款。

纽约市最大一家抵押贷款公司的主管尼尔·巴得说，在住房抵押贷款业务方面房屋贷款公司有取代银行之势。他指出，这些变化的出现，始于80年代中期，那时，许多州开始接受抵押贷款公司和贷款经纪人的登记与注册，另一方面，银行业者不断对更多盈利的信用卡业务进行投资和对增加科技信息产业的借贷，逐步减少了向民用住房提供贷款的业务。

美国银行界人士认为，这种现象在储蓄银行更加明显。很多的贷款业务从储蓄银行转到了贷款经纪人手中，在1987年，这类银行有41％的房屋抵押贷款业务，两年前则下降到了19％。现在银行虽然仍提供房屋贷款，但很多银行乐意让贷款经纪人介于银行和客户之间，充当中间人的角色，即使是银行本身的客户，往往发现通过自己银行所得到的贷款也会被转售给其它银行或贷款公司。这样做对银行当然是有利可图的。他们可以向中介公司或经纪人发放贷款，同时也可减少银行的人手，以节约大量的人力。

目前，抵押贷款经纪人所从事的工作就像过去银行贷款部门所做的一样，如为客户填写申请表格、调查信用记录、做房屋评估和预算等。通常情况下，申请贷款人在抵押贷款经纪人那里可以获得比在银行贷款更多的优惠，原因之一是抵押贷款公司或贷款经纪人有更多的信息来源和良好的人际关系，他们会帮助客户调查、观察贷款市场的变化，替客户寻找最佳的贷款利率，并接受咨询和提出建议等。

房屋贷款业务的另一个显著变化是因特网的应用。纽约州银行界的一位律师指出，现在无论是客户还是银行或抵押贷款经纪人都充分利用计算机网络系统，以此开发信息来源，提高竞争能力。

为了答复购房者、律师和贷款经纪人越来越多的咨询和要求，纽约州已提出新规定，允许贷款申请人在网络上填写申请，纽约州也是第一个利用电脑网络系统申请贷款的州。

目前已有部分贷款公司在网络上设立了网址，只要用户预付39美元，然后进入相应的网址，便可在网络上填写申请材料，六分钟内就可以得到是否能获得贷款资格的预审，如果预审通过，申请者只要凭这一资格预审结果就可以去任何一家抵押贷款公司贷款。当然也可以向任何经纪人申请贷款。