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逃离京七环,北京菇凉的美国购房记

来源:http://bj.house.163.com/special/meiguomaifang/作者:北美购房网时间:2015/12/16

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在美国买房,不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权。但美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后,外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。有很多朋友关注在美国买房首付及贷款的相关事项,今天本姑娘就自己的亲身买房经历,为大家支招美国购房攻略。

在美国,一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。每年政府按市场行情来估价,然后根据估价缴纳房产税,金额按照估价总值的1%-6%不等。美国绝大多数州法律规定,购房并不意味着可以获得移民机会。

其实美国买房更多是依赖于第三方——经纪人,还有各种“检查”。围绕这两点,总共有12个步骤,基本上就包括了所有买房的主要方面

1、雇佣房地产经纪人 Find a Real Estate Agent

美国法律规定买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才可以从事房地产买卖。每一个经济都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表你看房之前,一般要签一个买方的代理协议。买方不用付任何佣金,按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。

2、经纪人介绍, 选房, 看房 Showing the Property

经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源,陪同你看房直到你满意为止。

3、签订买房合约书,商定价格 Making Offer

选定目标后,买方经纪将对该房产做综合评判和市场分析,给出具有实际参考价值的估价,请您决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。买价和所有条款组成的文件即购屋的意向合约。经济人帮助与卖方协商价格,填写购屋的意向合约书,为买方争取最好价格。卖方收到买家的出价, 意向合约和资金证明後可能还价Counter Offer,买方经纪人将以客户利益最大化为原则,代表您与对方进行反复谈判,直到取得满意结果。

4、定金存入第三方公证托管公司,进入过户交易 Open Escrow

美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成,以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判後的修订变成正式购屋合约,与您的定金(惯例约为房价的3%)一起进入公证过户公司,定金会放在专门的信托帐户保管,由过户公司主持进行相关产权转移,税务支付,交易法规的执行,文件签署,资金交割等。

5、房屋检查 Home Inspection

由买方雇请独立的有执照的房屋检查公司,对所买房屋的地基,结构,屋顶,设施和水电气等进行全面的检查,出具房屋检查报告,任何发现的问题都可以与卖家协商,以保障买家的利益。根据具体情况,卖家可以选择全部维修,部分维修或者贴补全部或部分维修费用;卖家也有权在达成交易合约时以不做任何维修为条件。买家也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。

6、贷款和估价 Mortgage Loan Processing &Appraisal

如果需要贷款,整体购屋交易的时间从进入过户交易算起,至少需要30-45天。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估。评估报告由第三方评估机构提供。如果评估价格比成交价格低,可以和卖方协商价格。而一次性现金买断只要资金已在美国,通常20天以内,最快可一个星期完成所有手续。

7、审阅房屋报告 Review Seller's disclosure

美国加州房地产法很保护买方利益,卖方需要提供很多关於房子的报告。例如:前期屋主 ( 产权 ) 报告,白蚁报告,地区自然灾害报告,含铅涂料报告,周围污染物报告,卖主所知道的房屋任何问题的报告,等等(这个报告要求卖方要如实填写,如有不实,交易後买方很有可能胜诉要求赔偿)。如有问题要求卖方修理。这些报告的费用一般由卖方提供。

8、取消意外限制条款 Contingency Removal

为保护买家权益,我们在请你出价时,会建议您在合同里选择三个意外限制条款,A.在房屋检查有严重问题,B.贷款得不到批准,C.估价报告远低於买价的这三个非本人主观意愿的情况之下,可以中止交易,全额拿回订金。(现金买家不适用贷款限制条款)一般在签约後17天之内,这三个问题不复存在,买家就需要签署取消意外限制条款。取消意外限制後交易才能得以保障。

9、白蚁检查 Termite Report

加州房屋以木质结构为主,房屋交易前法律要求必须做白蚁检查。惯例做法是卖主在交易的最後步骤之前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订条款来执行。

10、做签字前房屋的最后的检查 Final Inspection

由经纪陪同对房屋内外作最後检查,确认维修项目和白蚁项目如约完成。

11、购买有关保险 Home insurance

主要是火险和责任险。50万的房子在每年$350美金左右。

12、如有贷款,签署贷款文件,付齐房款 Close Escrow

交收钥匙,通知水电气公司变更屋主资料,您正式成为新的主人。大约一周后,你将收到产权证及所有权保险单。

 

 

 

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标签:美国购房记

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