受美国房价上涨影响，美国不少地段的房价、房租在2015年春大幅上升，不禁令人担忧，美国梦”俨然成为“美国噩梦”。

房价猛涨

全美不动产协会(NAR)5月21日公布的数据显示，2015年4月美国成屋房价中位数(未经季节性因素调整)为219400美元，较2014年同期上扬8.9%，创2014年1月(10.1%)以来最大年增幅;连续第38个月呈现年增态势。

根据在线不动产中介机构Redfin表示，2月出售的房屋中，有四成的成交价超出卖方要价。该比重超出1年前的21%。此外在市场销售的房屋中，有半数房屋不到8天就与买方签约。

相关专业人士指出，今年的情况与往年大不相同，每个月都有多个买主针对同一房屋提出报价。楼市供不应求正扩散至全美各地。一项统计显示，今年3月成屋平均售出时间不到5个月。若在供给平衡的情况下，成屋售出通常需要6个月。

值得注意的是，购房者对低价位房屋的需求激增，意味着房价攀升的速度加快。根据美国房屋市场研究机构CoreLogic的数据，今年2月，售价在13.5万美元以下的房屋，房价较去年同期上涨9%，而售价在22.68万美元以上的房屋，房价较去年同期上涨5%。截至2014年第四季度，通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。这阻止了更多房源进入市场。美国楼市在待售房屋库存吃紧的情况下，已经转向卖方市场。

道琼斯商业新闻网站报道，随着美国房屋拥有率跌至20年来最低的63.7%，美国著名咨询机构城市研究所预测，有关数据将在至少未来15年继续滑落。这20年内形成的新家庭中，成功置业者不到一半。相反，上世纪90年代的新家庭房屋拥有率接近75%。研究预期，房屋拥有率到2020年将被拉低至62%，并在2030年降至接近61%，为自1965年开始记录以来的最低位。

美国最大的公寓开发商之一—Trammell Crow Residential(TCR)表示，美国房屋拥有率跌幅反映出租房户增加，从而带动租金激增。加上房贷申请资格收紧，导致众多家庭面临无力置业和租房的两难局面。

租房成本增加也令租住家庭难以储蓄置业房贷的首期，结果或会抑制楼市随经济一起复苏的能力。道琼斯商业新闻网站报道称，城市研究所的研究人员古德曼表示，1981至1997年之间出生的这一代人，见证了大量房屋建设项目，却因财富少于上一代只能望“屋”兴叹。

开发商专注于建设豪华住宅和租赁房，导致普通居民可负担的住房短缺，加上置业利率上升，令房屋拥有率进一步受到打压。而美国政府承诺每年批出2000亿元用于住房税收减免，高达75%的税收优惠都落在年收入超过16万元的美国最富有的20%家庭身上。

此前，美国不动产市场调查机构RealtyTrac发表报告指出，2012年第二季度至2014年第二季度美国薪资仅上扬1.3%，同一时间房价增幅则是高达17%。统计显示，上述期间美国高达76%的房屋市场房价增幅高于薪资涨幅。RealtyTrac副总裁Daren Blomquist在受访时指出，美国楼市这一波复苏主要是由机构投资人以及国际买家所驱动。伯克希尔哈撒韦公司副董事长查理·芒格曾表示，未来数十年美国消费者的实际购买力以及生活水平将会下滑。

对于美国楼市未来走势各方说法不一

摩根大通看好美国房价，该行近期公布的报告预计今年可增长3.4%，明年则上扬2.6%。到了2017和2018年，房价有望分别上涨2.4%及2.3%。

黑石全球房地产主管乔纳森·格雷也曾表示，美国楼市应该还没接近泡沫的顶点，目前大概只有2006-2007年的一半而已。

但美银分析师Chris Flanagan于6月1日发布报告指出，经济复苏以来美国个人所得增幅跟不上房价涨幅，预估自2017年起美国房价将连续3年呈现温和下滑。Flanagan预估，今明两年美国房价将分别上涨3.7%、0.8%;2017-2019年分别下跌1.7%、2.1%和0.8%。

在2007年金融危机爆发前，Flanagan曾独排众议就次级抵押贷款市场的状况提出警告。他预期，2017年起房价的下跌将压抑楼市活动、总体经济以及利率。美国房价自2011年触底以来，截至目前已经上涨25%。标普/凯斯席勒房价指数显示，美国房价目前仅较2007年的顶点低7.6%。

Flanagan的最新报告指出，今明两年房价将分别上涨3.7%及0.8%。但到了2017年房价将连续3年下滑，每年下跌幅度依次为1.7%、2.1%与0.8%。

值得注意的是，房贷利率升高不仅增加购房者经济负担，他们在申请房贷时，借款人得符合“负债与收入比”的规定。每月支出增加一点就会导致该比率上升，可能使房贷申请没法过关。对于卖家而言，上升的房贷利率意味着可能买家客户就少了。较高的利率意味着房价可能会下降。

2013年诺贝尔经济学奖得主席勒6月1日在接受欧洲CNBC《Squawk Box》节目专访时也表示，美国股市、楼市都已出现投机性泡沫，美联储应该尽早升息才对。他指出，包括旧金山、加州等地房价都已升至泡沫水位，美国股市也达到相当高的水平。席勒说，央行的惯性是忽视投机性泡沫直到最后一刻为止，现在升息可能都已太迟了。