杂志最近选出10个美国最值得长期投资房地产的城市，认为在景气回甦之后，这些城市的房市将快速恢复热络，且经济发展前景良好。

长期投资房地产，最忌讳房市供求不均、房价暴涨暴跌。一个地区的房价之所以会暴涨暴跌，最大的原因是开发商在景气好时过度开发，兴建新屋，房价也跟著炒热;等到景气一差，房市乏人问津，供过于求太严重，房价必然直落不起。

这正是加州许多地区目前的状况。以加州首府沙加缅度(Sacramento)为例，过去几年由于房贷申请便利、土地取得容易、相关法规宽鬆，建商拼命开发，在2000~2005年间，上市新屋整整增加了一倍。

现在只要沿著公路开一圈，市郊处处都看得见外表美丽的新建高级栅门社区，但是社区裡却多是空屋，街道空荡，人迹罕见，完全不是建商原先所预想的景象。

今年，沙加缅度还有6140间新屋兴建，但与2005年时的2万多间差得远。中间房价更从2005年时的37万5000元跌到21万2000元。

这样的涨跌对一些人而言，的确够恐怖，但更可怕的是，这不是当地第1次出现这种危机。老居民都记得，这与80年代信贷储蓄危机时的房市，几乎一模一样，先是新屋增加了2倍，然后房价暴跌25%。

这样暴涨暴跌的房地产市场，绝对不是精明的投资者愿意或应该长期投资的。

比较之下，西雅图、纽约和费城的情形完全不同。由于建地取得不易、法规严格，过去这几年新兴建设有限，房价较少大起大落，更能一直维持很低的空屋率。

动盪较少 价格稳健成长

「富比世」(Forbes)杂志根据全国营建业协会(National Association of Home Builders，简称NAHB)过去25年的房建资料，就全美40个主要城市房地产供求变动进行分析，选出10个最值得长期投资房地产的城市 。

排行榜依序为：西雅图、华府、 德州的圣安东尼(San Antonio)、明尼亚波利斯(Minneapolis)、纽约、圣路易、 费城、辛辛那提、波特兰(Portland)和亚特兰大。

「富比世」特别指出，上榜这10个城市，目前的房地产市场不一定看起来很好，但是浮动程度和全国房市比较起来相对稳定，房屋价格一直呈现升势，即使在大市表现不好时，也没有出现太大幅度的变动。

与全国房市相对比较，在这个排行榜占有重要位置，因为评鑑认为，当全国平均的营建成长率为1%时，某个城市的营建成长率却有5%，并不见得是件好事，因为当景气不好时，相对差异也会一样大。

如果是投资房地产的目的，在于短期趁机切入，套取高利润，只要时机抓得准、把握得好，房价的浮动当然是机会，但是如果是要长期投资，这样的大涨大跌不是好选择。

加州的很多城市，正是因此未能进入排行榜。只要经济一好，人们就从全美各地涌入加州，因为加州有多样的工业，提供较多的就业机会。房屋建筑率也跟著上升，这也是这几年当股市大好时，加州的房屋新建率攀达近年新高的原因。问题是，景气好的时候，人潮来得快，不景气的时候，人潮去的也快。留下的是大批待售空屋。圣地牙哥、洛杉矶、沙加缅度都是如此。

开发有限 供应不至泛滥

加州唯一的例外，可能是旧金山。旧金山因为是老城，加上受限于地理所在，根本不可能大幅扩建开发。

东岸的很多城市， 基于和旧金山类似的理由，房地产没有出现太大的浮动。空地有限让开发商不能过度建盖新屋，而得以免于像凤凰城或拉斯维加斯般面临供过于求的困境。

东岸城市的房价近年一直呈高，但是并没有因此带来疯狂的新屋兴建，主要也是因为旧城市可盖的土地有限。由于景气差，这些城市的房价最近也不免下跌，但是原因绝非供过于求。

以纽约市为例，相对其人口而言，新屋营建率十分低，使房屋供应和空屋率都可以得到控制，也让房市可以很快地正确做出必要的调整和反应。如曼哈坦2009年目前尚无新公寓计画上市，就可让略呈跌势的房市得到缓衝。

就业成长 决定房屋需求

城市未来就业率的预估，也是该地房地产是否值得长期投资的重要考量。因为营建成长和就业率决定了房屋的供求，也就掌握了房价的涨跌。

原本房地产应该十分区域性的。但是，前几年的全美房市大涨，房贷宽鬆却蔓延全国，使得大多数城市的房地产，都呈现非常态的房价升涨，和当地的经济根本脱节。

全国营建业协会指出，当前的房地产正面临修正，应该会修正到恢复常态。因此，营建率和就业率未来仍会是推动房价的主要动力。

看好基本面 出手不是现在

当然，值得长期投资并不代表房价现在已经触底，可以大胆投入，或者马上就该出手。

事实上，「富比世」特别指出，根据专家及各方面的资讯，全美整体的房地产还在低谷盘旋，甚至有可能再进一步走低，至少要1年之后，才能慢慢从房贷危机及房价遽跌的伤痛中恢复过来。如果是在房价最高峰时买进，恐怕还要等很长一段时间才能回本;但是当经济复甦时，这几个城市的房地产，应该属于基本面最强健，最值得投入的长期投资。