现如今在美国买房的人很多，那么对于美国的地产你是否了解的全面呢？

 

       美国房地产发展历史

 

  (美国房地产发展历史大致可以分为三个阶段)

 

  /起始阶段/

 

  土地私有化开始与社区建设

 

  时间：殖民地时期到19世纪末

 

  在美国组建前，移民者基本上从美洲土著手里购买或盗用土地；美国组建后， 美国政府通过战争或与殖民国缔结条约的形式，使自己拥有了大量的公共土地。

 

  在以后的发展历程中，美国政府又通过各种形式将土地进行了私有化。个人可通过出售、出租、交易等进行权力的转移，于是房地产市场开始产生并兴旺。随着移民的不断涌入，土地需求猛增、土地价格快速上涨，从而导致了疯狂的土地投机活动。

 

  19世纪后半叶， 一些开发商开始在铁路沿线开发建设大型工厂以及工厂和工人住宅的综合体。于是，在大城市的外缘或者附近的郊区开始出现了工业园区。

 

  /发展阶段/

 

  中央商务区形成，专业房地产金融公司出现

 

  时间：19世纪后期到第二次世界大战

 

  19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国。都市地区吸引着来自国内及外农村地区的大量移民；他们在城市中寻找自己的商业机会，城市的边缘也迅速扩大，城市开始变得拥挤。

 

  人们远离城市中心后，为中央商务区的发展提供了广阔空间。随着经济发展，大量高价值的、顾客导向型的活动产生，从而催生了中央商务区的需求。

 

  另一方面，由于城市内中央核心区地价的上涨，许多工业和居住用途的土地被迫改变用途。在这两方面因素的作用下，城市形成了华贵的公寓和工人阶级的廉租房位于距离市中心最近的社区，中产阶级的连体住宅则位于较远的地区的格局。此时出现了国家干预私人市场的新形式以及城市规划管理，例如兴建公共建筑物、颁布住宅规范、土地用途规划等方式。

 

  到20世纪20年代，各种专业的房地产金融公司陆续出现。房地产越来越专业化房产行业协会也应运而生。

 

  在美国“次贷危机”中被我们熟知的美国房地产经纪人协会和美国抵押银行家协会便在那一时期成立。

 

  /成熟阶段/

 

  新城市化下的迅猛发展

 

  时间：二战结束至今

 

  二战期间由于直接受到战争的影响，除了少量工业建筑和住宅开发，大多数新建私人建设都被搁置。到1945年为止，美国大部分房地产市场一直建设量不足，使住房需求受到抑制。经历了一个坎坷的开端，住宅建筑业还是迅速地发展来，并产生了许多新的开发形式。

 

  1、郊区化

 

  1950年之后，三分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，在全美，原先的农业用地有很多被分区规划确定为城市郊区用地。郊区化进程冲击着整个国家。

 

  2、城市更新

 

  1930年的经济大萧条使大多数中心城市的发展停滞，因此很多市区商业、房地产和市民团体提议补救措施——“城市更新”，主要思路是对位于城市中心的贫民窟和落后地区进行重组改造，清理那些破旧的和未被充分利用的商业和工业建筑物，让贫苦居民和少数民族居民搬迁，拆除其房屋并以崭新的办公大楼、会议中心、饭店、大型购物中心和豪华住宅代替。

 

  3、洲际高速公路的延伸与城市郊区的扩张

 

  穿越市区的洲际高速公路使城市的交通堵塞现象减少，通行速度和可达性得以改善，市内的社区被大量搬迁，城市的土地使用也出现了很多新的模式。在很多郊区重要运输动脉的交汇处，市区的标志——写字楼、百货公司、饭店搬迁或扩张到这里并迅速发展起来。

 

  4、房地产投资信托和商业抵押贷款证券化快速发展

 

  房地产投资信托起源于19世纪。1960年通过的《房地产投资税收法案》使组建房地产投资信托基金成为可能，当时大部分的房地产投资基金是抵押信托而不是权益信托。20世纪90年代房地产投资信托得到了突破性的重生，此时大部分投资信托由权益信托组成。

 

  商业抵押贷款证券化迅猛发展，成了房地产开发债务资本的一个重要来源。证券化和二级抵押市场将全球资本引入商业房地产。

 

  5、新城市化与新地方主义

 

  为了适应可持续发展及适度增长的要求，新城市化出现——即将邻里看成相互交融的单元，人们能够步行到商店、公共设施、学校、公园、娱乐中心，甚至步行到自己的工作地和商业洽谈地；城市中心成为社区活动的焦点。

 

  随着新城市化，出现了新地方主义。“新地方主义”的出现是基于知识和信息、技术密集、沟通量增加，而且是全球导向的，尤其是在提升都市地区竞争力、获得投资、增加就业以及促进繁荣等方面非常有效。

 

  6.避不开的次贷危机

 

  随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

 

  在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。

 

  到了2011年，财富美国500强排名中只有两家房地产商：Pulte Group和D. R. Horton公司。两家公司销售额比2007年下跌了超过50%。而Real Estate行业更是全军覆没。

 

  从财务数据上看，美国房地产行业在2003-2006年期间发展到了顶峰，这几年可谓是美国房地产业的黄金时代。2007年以后，在金融危机的冲击下，相关行业公司收入大幅下降，其中多数在2010年的收入仅为2006年的三成左右，比如前四大住宅建筑商，2006年的收入在140-170亿美元之间，而2010年的收入仅有30-50亿美元。

 

 

  美国政府的房地产宏观调控政策

 

  长期以来，美国已经形成了比较健全的税收制度和房地产评估系统、多元化的房地产金融服务体系以及严格的商业法治氛围。美国调控其房地产市场是在这样一种相对成熟的市场经济条件下进行的，特别是发达的金融市场保证了美联储利率政策的正确传导和实施。

 

  利率政策

 

  利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。2000年，美国股市暴跌，股民财富损失惨重，企业投资持续收缩，整体经济显现衰退迹象。美联储马上改变其宏观调控方向，宣布将联邦基金利率下调50个基本点，利率从6.5%下降为6%，由此拉开了美国降息的序幕。此后，美联储连续13次降息，最终在2003年6月将联邦基金利率降至1%的低点，并维持了1年有余。在美联储的引导下，美国的金融环境十分宽松，各种利率纷纷下调，高风险金融工具开始得到广泛运用。在住房贷款市场上，30年固定抵押贷款利率从2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可调息抵押贷款利率从2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房价上涨并没有大幅度增加购房者的偿付压力。2000年—2004年，中位房价上升了33%，但购房者每月所需偿付的贷款额却仅从846美元升至876美元，上升幅度不过3.5%，低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。可调息抵押贷款、只付利息贷款等多种高风险金融工具相应得到快速发展。宽松的金融环境推动美国房地产市场保持了强劲增长，房地产市场成为继“互联网”之后拉动美国经济增长的主要引擎。房地产的财富效应扩大了消费开支。2001年以来，美国房地产市场创造了超过6万亿美元的财富。据此测算，这6万亿美元的财富使美国私人消费开支增加了5000多亿美元，相当于美国年国内生产总值的2个多百分点。房屋建筑及相关部门也直接增加了生产，并提供了1／3的新增就业岗位。

 

  美国房地产繁荣也催生了较严重泡沫现象。美国家庭房产的平均价值相当于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以来的最高值。鉴于此，自2004年6月起，美联储连续17次加息，将短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相应带动长期利率回升，目前30年期贷款利率也达到了近年来的高位。

 

  提升利率对美国房地产产生了多方面的降温作用，有效抑制了房地产信贷消费，增加了新购房者的借贷成本，加重了已购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。美国房地产开发商的平均利润率在15%左右，目前的利率水平，开发商的利润空间已非常有限。加息对美国宏观经济起到了紧缩的作用，减少了经济活动对房地产的需求。

 

  税收政策

 

  对房地产消费和投资起明显调节作用的首推房地产税。1970年代末，当时为遏制房价过快增长，美国加利福尼亚州率先开征了房地产税，目前全美50个州都已开征了房地产税，税率一般为1%—3%。房地产税是美国地方政府调控土地利用的重要手段，美国州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房地产税也是美国地方政府最大、最稳定的财政收入来源，一般占其财政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地产税收入增长了28%，而同期个人收入增长了16%。针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。为鼓励建设廉价房，美国政府还实行退税政策，对凡是建造一定标准廉价房的开发商，政府在10年之内返还整体工程造价4%的税费。

 

  住房保障政策

 

  联邦政府利用金融手段提高低收入家庭的购房能力，是美国住房保障政策的重要内容。上世纪经济大萧条之后，罗斯福政府就设立了“联邦家庭贷款银行”，由其资助商业银行以低息发放信贷。美国政府给低收入家庭提供的住房贷款保险，降低了低收入家庭购房首付款。著名的“房利美”(即联邦国民抵押贷款协会)专门收购商业银行的住房贷款，在金融市场上“打包”出售，帮助商业银行迅速回收资金，加快资金周转。美国的住房保障政策成效显著，目前接近70%的美国家庭拥有自住房，因此，在房价持续上涨的情况下，住房问题没有成为美国社会的突出问题。

 

  外资政策

 

  美国没有明确的限制外资购房的法律和政策，但外国人要在美国购买房地产事实上存在一些制约。在审核外国人提出的住房贷款申请时，美国银行相当谨慎。外国人要提供比美国人更为详细的收入情况等个人资料，银行要对其进行较长时间的资信调查，房款首付的标准也较高，相关的税收制度更复杂繁琐。因此，在美国外资炒房的现象较少。

 

  法律手段

 

  美国房地产涉及数十部法律，如《合众国住房法》规定了为低收入家庭建设公共住房的长远目标。一旦发现美国房地产商有散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为，不仅会受到《公平交易法》等法律的严惩，还会受到消费者集体诉讼和媒体曝光，房地产行业协会和相关金融机构也会将其列入黑名单。

 

  行政手段

 

  主要针对低收入家庭的住房问题。比如，美国政府可以直接给低收入家庭提供廉价住房，早在1965年，美国就设立了住房和城市发展部，2005年的预算为313亿美元，重点用于向低收入家庭提供住房补贴，或直接资助建设廉价房。美国政府鼓励房地产开发商建设廉价房，由政府先把某块土地从私人手中买下，并以较低价格转批给房地产开发商，同时规定开发商必须建造一定比例的廉价房。有时政府可以根据地块具体情况，允许开发商多造房子，以此鼓励开发商以较低价格出售住房。

 

  2007年次贷危机的爆发使美国住房金融市场遭受重创。美国政府除通过减税、暂停银行取消抵押赎回权、补贴借款人等应急性措施以稳定市场外，还大幅度改革美国住房金融监管架构。主要采取两项措施：第一，将FHFB和OFHEO合并，并建立联邦住房金融局(FHFA)，实现住房金融二级市场的统一监管。第二，重视住房金融消费者利益保护。2010年《华尔街改革与消费者保护法》加强对放贷机构、经纪人等相关中介机构以及“两房”的监管，防止向借款人恶意推销抵押贷款，加强信息透明，保护借款人权利。

 

  资产证券化创造了住房抵押贷款的次级市场，但资产证券化并不是次贷危机的根源。资产证券化具有风险转移和增大流动性的基本功能，其设计初衷是通过增强流动性使原始资产持有人的风险管理能力增强。资产证券化在美国的房地产金融中承担了重要的作用，对美国政府实施“居者有其屋”的政策有极大的促进作用。而次贷危机的直接根源则是贷款机构在利益的驱动下，不断放宽住房抵押贷款的标准。同时也反映出政府对风险的监管存在严重漏洞。

 

 

 

 

  2014年美国房地产走势十条预测

 

  在2013年房地产复苏是美国经济的一个亮点，房价上升，更多的房主摆脱负资产，建筑商重拾信心，那么2014年房地产会不会也是一样好？专家针对美国的房地产2014年走势做出了十个预测。

 

  一、上市待售的房子会更多：2013年初房地产市场的现象是房子少价格上涨快，预期明年情况会发生变化。Realtor.com说到二月份房屋存量会增加，由于建筑增多价格上升，上市的新旧房子都会增加。

 

  二、按揭利率上涨：Zillow预期到2014年底按揭利率会升到5%。新上任的联邦储备主席Janet Yellen会继续努力维持低利率，但是由于联邦储备减少了QE，利率就会上升，比如如果利率升到5%，20万的贷款每个月的还款就会增加$160，当然5%利率还是算很低的。在2008年联邦储备开始推出QE之前，美国的按揭利率一直在5.8%以上，36年的平均值是9.2%。

 

  三、申请按揭会更比2013年容易：如果按揭利率上升的话，很多贷款公司就会少了很多refinance的生意，那么他们就会降低新贷款的标准。

 

  四、房价可能上涨3%：Redfin和Zillow都预期明年美国房价上涨在3%-5%之间。2013年全国平均房价上涨3%，某些地区上涨20%。Zillow的经济学家Dr. Stan Humphries说20%的这种高增长是不能持久的，最好还是回到健康地平衡的历史增长水平。2014年由于按揭率上升，房屋增多，房价上涨会明显缓慢。

 

  五、更多的房子价格回到水面上：2013年由于房价反弹，大约有250万个房主不再是负资产。在2013年的第三季度美国仍然有640个房子处于负资产，这个数字到2014年将明显减少。

 

  六、人们的房屋负担能力下降：虽然房价升幅减小，但是由于按揭利率升高，人们的负担房子的能力会降低。最关键的是人们的收入与房价没有同步上涨。2013年美国的房屋负担指数下跌到五年来的低点，预期2014年会继续下跌。

 

  七、房屋拥有率减低：预期到2014年美国拥有房屋的人数将减少到65%以下，是1995年来第一次。由于贷款容易，人们对房价上涨有非理性的预期，导致几年前房地产市场出现了泡沫。事实证明这是不能持久的。因此房屋拥有率会下降。

 

  八、美国人口移动趋势：房价上升，贷款容易，会导致很多美国人迁居到相对比较便宜的地方去。

 

  九、 银行法拍屋减少：随着房地产市场的复苏，法拍屋的数量会越来越少。

 

  十、买房的情况会发生变化：在泡沫爆炸后，美国五分之一的房子是被投资者买下。现在投资者慢慢退出市场，普通买家开始入市。随着按揭标准降低，房地产市场将趋于正常化，不会象2013年那么疯狂。

 

  可供借鉴的美国商业地产模式

 

  美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

 

  在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

 

  投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

 

  1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

 

  2、房地产投资信托(REITS)和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

 

  房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

 

  3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

 

  4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

 

  归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。

 

       以上就是美国地产的相关信息，希望能给大家带来帮助。