无论是客户导向、人才至上的帕尔迪，还是“吝啬”主义、并购称王的霍顿，又或者固守商业伦理、以多元化著称的桑达克斯，抑或崇尚人文主义、热衷慈善的莱纳房产——美国地产界的“四大天王”身上，无论是管理文化，还是运营理念，均为处于转型进程中的国内地产业，提供了诸多有益启示。
帕尔迪：人本主义
美国第一大开发商帕尔迪Pulte Group( NYSE：PHM)，这是一家曾经被万科视为对标榜样的美国地产公司。截止1月31日，在经历了美国房地产市场持续回暖后，公司股价近两年来涨幅超过4倍，总市值达到81.7亿美元（合511亿元）；而曾经的中国学生万科，如今市值早已达1500亿水平。除股票市值外，包括营业额等多项业绩指标，万科已经甩了帕尔迪几条街。但这并不妨碍这家公司，继续在企业文化和经营管理理念中领跑全球地产业。
帕尔迪于1956年在底特律创立，初创时的主要产品是大型住宅和底特律郊区的一些商业建筑。公司当时确立的经营理念是在最合适的地方建最好的房子，并通过整个购房体验过程取悦客户。上世纪50年代末期，美国房地产行业第一轮快速增长结束。帕尔迪进行了第一次业务整合：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。并最终成为美国首屈一指的住宅开发商。
从帕尔迪的发展历程来看，这家公司之所以能够成为美国第一大房地产商，它的所有重大突破都围绕一个基本的战略信念：始终强调公司卓越的竞争能力，坚信机会属于有准备的人。这从公司的发展历程得到很好的印证：第一个十年收缩业务，集中于住宅，培养住宅地产的经营能力，开始走住宅专业化； 第二个十年在美国房地产行业增长率达到高峰时，适应市场变化，开始区域性地域扩张； 第三个十年通过上市重塑公司治理结构与组织管理结构，进一步加快区域性扩张； 第四个十年分为两个阶段，前一阶段抓住金融变革机会，打造产融结合的经营模式；后一阶段，第二代领导人开始登场：通过现代化管理方式与竞争方式，开始全国性战略扩张； 第五个十年开始围绕客户细分培育核心竞争力，展开产业链整合与国际化战略，进入新一轮增长。
客户的细分也是帕尔迪成功的关键。传统上，住宅开发商们通常以三种方式来对客户和产品进行分类：购买周期(如首次置业者、二次置业者等)、产品类型(如独户住宅、联排住宅等)和房房价格。而帕尔迪建立的客户分割模型，通过客户的生命阶段和收入水平这两种因素将客户细分为11类。用公司管理层的话说：“客户分割模型让普尔特拥有了最多数量的目标客户群体，并让我们成为增长潜力最大的住宅开发商，因为我们并不依赖于任何一个单一的客户群体来运营我们的业务。”
2007年次贷危机之后，帕尔迪公司通过换股交易以及接受其全部18亿美元债务的方式，收购了第三大房屋建造商桑达克斯，本次交易金额高达31亿美元。公司希望通过收购节省运营成本，渡过楼市下滑的困难时期。按现价计算，合并后的公司市值为41亿美元，缔造了美国最大房屋建造企业。
这家公司的成功，得益于人才战略。事实上，帕尔迪把人才战略列为可持续增长的首要任务。公司管理层认为，与土地和原材料相比，更加关键的是优秀的人才。帕尔迪每年均投入巨资用于招聘、发展和保留行业内的佼佼者。虽然在人力资源上的投入和产出非常难于量化，但是帕尔迪管理层非常确信，如果不在这方面投资，未来的增长就难以实现。通过雇佣最好的人才，提供合适的工具并且让他们专注于服务客户，就把帕尔迪公司放在了成功的正确轨道上。
霍顿： “吝啬”与风控
在帕尔迪并购桑达克斯之前，霍顿（D.R. Horton）公司是全美最大的房地产开发商。
霍顿公司的发展堪称奇迹。霍顿创始人唐纳德·霍顿（Donald Ray Horton）出生于阿肯萨斯乡间，他在21岁时从大学退学，开始负责经营父亲投资成立的房地产代理公司。几年之后，唐纳德离开家乡，来到德克萨斯的沃思堡（Fort Worth）从事新房销售工作。
在从事销售新房大约1年之后，唐纳德发现更能赚钱的是自己盖房子卖。于是，手头仅有3000美元本金的他成功说服银行贷款3万美元给他，在1978年成立了自己的公司。唐纳德建造的第一所房子卖了4.35万美元。拿着这笔钱，他很快建起了两所房子。就这样，唐纳德把雪球越滚越大。
20世纪70年代末的金融创新降低了消费者购房的成本和风险，引发需求爆增，1978年美国现房销售达到创纪录的398.6万套，这个纪录一直保持到 1996年。唐纳德抓住机会，迅速拓展房地产生意。在20世纪80年代后期，霍顿公司已经是沃思堡地区最大的开发商。
1992年，霍顿实现第一次公开上市，随之成为股份制公司。1996年，霍顿在纽约证交所挂牌，家族成员逐渐从董事会淡出。通过上市，霍顿从一个家族公司变为公众公司。此后，又创立了霍顿（DRH）抵押贷款合资公司，通过金融手段加强客户服务。从菲尼克斯到亚特兰大，霍顿公司沿着美国新一轮经济大潮中崛起的西南部“阳光带”城市迅速发展。
令人称奇的是，霍顿将公司的成功很大部分归功于成本控制。长期以来，霍顿公司的销售、管理开销占营业额的9.2%。这一数字在几大开发商中是最低的。根据美林证券的统计数据，同期美国五大开发商中其他四家开发商的这一成本是10%至14%。霍顿的管理者也十分珍视他们在业界的“吝啬”名声。公司领导人曾称，办公室家具都是二手货，公司会议室的桌椅也是二手货。
此外，风险管理也是霍顿长胜不衰的法宝。霍顿一直严格控制着房地产开发的三个主要风险因素：土地、现金和数量。“看看那些破产的房地产开发商，所有的‘墓志铭’上都写着‘长期错误持有土地’。”唐纳德说，“他们并不是失败的建造者，只是他们在房地产周期的错误时刻持有了过多土地。”霍顿目前的策略是，将土地分成两部分，一部分直接拥有，另一部分只拥有期权。
桑达克斯 商业伦理至上
尽管在金融危机后被帕尔迪并购，但作为全美第三大房产公司，桑达克斯（Centex）品牌仍然延续至今。
这家公司于1950年在德州（楼盘）达拉斯建立，1969年成为上市公司。如今仍然是全美顶级的房屋建筑与相关服务开发商，年收入超过100亿美元，共拥有接近1.8万名雇员，服务于26个州的90个市场，1500个分支机构遍布全美大陆和英国。
对中国商不健全的商业伦理来说，桑达克斯值得学习。
桑达克斯格外强调商业的基本准则：通过正确的途径获得成功。这家公司恪守成功之道：有闯劲的、具想象力的、足智多谋的，并且永远遵循商业伦理和商业公平性。基于正确的商业法则对公司来讲就像实现商业业绩一样的重要。
遵循商业有三个基础：首先，所有的员工，特别是Centex的领导人必须始终不渝地遵循。其次，所有的员工能够跟踪监督商业行为的执行情况。第三，最为重要的是，公司提醒同自己合作的每一个客户也要遵循商业行为准则。对于“正直”文化的强调和坚持，桑达克斯公司被《财富杂志》评为美国最受敬重的公司之一。
多元化也是桑达克斯另一个为人称道的地方。美国四大开发商中，桑达克斯以多元化著称。但是，多元化并不等于无限拉长战线，盲目做加法。相反，它始终围绕“住宅开发”这一核心业务，在一加一减中阐释了多元化的真谛。根据自身的业务特点，桑达克斯将其多元化的理念和房地产产业链有机地联系在了一起。目前，桑达克斯不仅是美国最大的房地产开发商之一和最大的非银行按揭贷款资金提供者，还是排名前五的建筑承包商。桑达克斯的业务范围横跨房地产的五大主要领域：住宅建设、金融服务、建筑产品、建筑服务和地产投资。这五个部分既相互独立，又相互支持，组成了桑达克斯公司的运营网络。
公司管理层强调，桑达克斯注重多元化，在其创立至今的绝大部分时间内，始终贯彻着这一路线。公司之所以能够取得成功，是由于在自身业务拓展和多元化方面所做的巨大努力。但是，这种多元化并不是盲目的，而是围绕“住宅开发”这一最根本的核心。
桑达克斯集团的住宅建筑业务包括收购和开发土地，并在这些收购的土地上建造独栋、联排和低层的住宅社区。桑达克斯的金融服务业务主要包括民用住宅的银行贷款业务。桑达克斯的建筑产品业务主要包括了水泥、石膏、墙板、可回收卡纸和混凝土等的生产、供应和销售。在建筑服务领域，桑达克斯为私人和政府提供建筑帮助。在地产投资领域，桑达克斯主要从事收购和开发工业、商业、零售和民用地产项目。
莱纳 慈善人文赢口碑
莱纳(Lennar)是美国四大房地产企业之一，这家公司从创立之初就打上深厚的人文艺术色彩。
公司创始人Leonard Miller是一个学术味道很浓厚的企业家，他于1950年获得哈佛大学艺术学士学位之后来到迈阿密投资一万美元从事房地产建筑行业，合资成立了F&R Builder公司，专门建造家居住宅。
从公司的使命中，就足以看到其人文色彩。“为人们建造一个更好的家，让人们能够在这个家里享受他们生命中最值得眷恋的时光。”莱纳把建造出色的房屋看作运营一间出色的公司的基础。今天的莱纳有自己的多元化产品流水线，把客户群体细分为初次购买者和再次购买者，以提供不同类型的房屋。
莱纳公司向客户承诺：I Care。把质量、简单、价值、创新、人性作为客户关系的基石。莱纳把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台，让所有的员工随时把客户当作朋友和亲人。在内部，公司特别强调“沟通”，向员工提供了宽松愉悦的环境，使得员工们乐于交流彼此的意见和心得。沟通提高了全公司的一致性，公司的项目和目标在公司内快速传播，这对于公司的快速扩张起了非常关键的作用。
公司建立之初，Leonard Miller和合伙人Arnold P. Rosen就奠定了公司的文化基调：对人的关怀。两人把一生都献给了社会公益事业。Leonard的继承人、其子Stuart Miller继承这一传统，把关怀客户和员工作为公司存在的首要基础。
Miller 一生都很热衷教育和慈善事业，并作出了很大的贡献。他长期从事学术活动，曾经在迈阿密大学教授建筑艺术，并长期赞助迈阿密大学的学术研究。另一位创始人Arnold Rosen的一生献给了教育、社会福利事业和慈善事业，同时关注犹太人的社会生活。他一直致力于发展社区建设，奠定了Lennar公司关注消费者、关注客户和关注社会的楷模形象。他热心于迈阿密的宗教和教育事业，同时为迈阿密的犹太人住房贡献了巨大的力量，甚至把音乐和艺术带给北加利福尼亚山区。
公司于1971年在纽约上市，总资产逾67亿美元，年营收逾89亿美元，年销售房屋3.2万套，雇员超过一万人，在东部、中部、西部的24个州开展业务。莱纳公司也是全美最佳的前20名退休人口社区建筑开发商。
这个公司的成功得益于抓住几次机会。首先是抓住了1950年代美国战后重建过程中房地产(000736,股吧)市场快速增长的机会；然后面对1960年代房地产过热导致的市场低潮，开始跨地域发展；接着在1970年代上市，融入市场资金，开始进行新一轮的规模扩张之路。此外，在金融服务方面的布局，也让公司在不同的房地产金融服务业务占得先机。房地产金融和相关服务不仅降低了消费者购房的门槛，更重要的是，莱纳公司通过对业务结构的有机改造，逐步打造了所谓“一站式”购买服务能力，让消费者获得了更好更快的购买体验。
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