热线电话:400-668-9628

干货 | 中国人在美国买房要注意什么?

来源:作者:北美购房网时间:2016/12/15

北美购房网信二维码
扫一扫,随时看

随着中国经济的稳步向前,中国高净值人群海外买房投资的数量越来越多,目前,除了加拿大,在美国投资房产最多的外国人就是中国人了,那么中国人在美国买房都要注意些什么?

 

中国人在美国买房有什么限制?

美国是一个移民国家,它欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。

购房者本人必须到美国吗?

理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,如果能亲自选择是最好的。或者在实际操作中,可以委托在美国的亲属和朋友帮忙看房,选定房子。也可以委托信得过的经纪人代为成交。有些交易过程中仅仅需要委托书的公证复印件即可。

买美国房产与买中国房产程序有何不同?

在美国买房要经过复杂和严谨的手续。这也会降低在房产过户中的诈欺、违约的机会率,使买卖程序严格规范。美国的经纪人,都需要取得各州专业房地产执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。所以说,如果能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情就不必太担忧。

美国的公寓楼与中国的公寓一样吗?

在美国也有类似中国的公寓房,不同的是,这种一栋建筑物里面有很多住户的形态,在美国都是整栋地购买,作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑,由投资者整栋购买,分间出租而不是出售。基本上属于商业房地产投资的范畴。

 

中国人在美买房的基本流程

1、须有中国护照和合法来美的签证。

2、选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓)。

3、选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房。

4、填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序。

5、一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方。

6、公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作。

7、即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿。

8、如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户(closing),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方。

9、买方在过户(closing)之前购买房屋保险。

10、按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料。

11、过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地政府备案,政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。

 


推荐阅读:在美国买房子的8点常识,中国人要格外注意!

  
  1丶在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明,或者银行贷款证明,最好是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。
  
  2丶看上美国房子后,该怎么出价?
  
  美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。
  
  有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行。因此,并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。
  
  3丶永久产权不表示要拥有一辈子众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。
  
  根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。
  
  4丶美国房子出租不难西雅图等地区经济欣欣向荣,外来人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。
  
  美国房地产市场是很公开透明,而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。
  
  5丶在美国买房,不要为了砍价而挑毛病许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。
  
  当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
  
  6丶不要要求卖家送你家具。
  
  在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具,不包含在屋价内。
  
  另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。价格就再商量。
  
  7丶投资美国房产只看租金回报率吗?
  
  投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。
  
  通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。
  
  但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。
  
  8丶不是每个外国人都能办理房贷。
  
  贷款投资,以房养房,是最划算的房产投资方法,海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。
  
  外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:美国人贷款条件:信用丶收入丶工作是否稳定;外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。
  
  由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高,则手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询,多比较。选择适合自己,对自己最有利的一家。

 

 

 

本网注明“来源:北美购房网”的所有作品,版权均属于北美购房网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非北美购房网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

标签:海外买房投

上一篇:加拿大房贷如何选择固定利率更有利... 下一篇:足不出户,开通美国银行账号...

推荐阅读

最新资讯